Il Rapporto immobiliare 2013 di ABI e dell’Agenzia delle Entrate, nonché i dati ISTAT del mese scorso, hanno registrato un vero e proprio crollo del mercato immobiliare, nonostante non possa dirsi altrettanto dei prezzi.
Molti sostengono che la causa principale sia l’IMU, ma non dimentichiamoci che le Banche prevedono condizioni sempre più restrittive per l’erogazione del mutuo. E’ proprio questo probabilmente il nodo centrale da sciogliere, visto che il calo dei finanziamenti ha superato la soglia del 38%.
Alla luce di tutte queste difficoltà, esistono dei modi alternativi per rispondere alla domanda: conviene comprare casa? Vediamo di seguito le soluzioni per comprare un immobile oggi in Italia.
Ecco 3 soluzioni alternative:
- rent to buy;
- buy to rent;
- help to buy.
Si tratta di “metodi di nicchia”, ma che stanno cominciando a trovare il loro spazio nell’acquisto di una casa. Scopriamo di cosa si tratta.
Rent to buy
Il rent to buy (affitto con riscatto) prevede una tipologia contrattuale piuttosto complessa: è un contratto di affitto combinato con un contratto di opzione di acquisto della casa ad un prezzo concordato tra le parti. La trattativa, o meglio l’accordo fiduciario, avviene tra venditore e acquirente, eventualmente accompagnati dall’agente immobiliare: il venditore accetta il pagamento “a rate” e l’acquirente paga il canone di affitto per un periodo di tempo stabilito contrattualmente. Alla fine il canone viene imputato a prezzo e, in occasione dell’ultimo canone, avviene il trasferimento di proprietà con il conseguente /Rent-to-buy-qual-e-il-regime
Nel rent to buy vanno gestite delle problematiche che, generalmente, in una compravendita “tradizionale” non si presentano e che riguardano il rapporto nel tempo tra venditore e acquirente.Il venditore deve avere la garanzia che l’immobile venga tenuto in ottimo stato, che vengano sostenute le spese straordinarie necessarie e che l’acquirente paghi il canone, pena l’abbandono dell’immobile da parte dello stesso.
Questa soluzione è ottimale per chi intende comprare casa, ma si trova a corto di liquidità, grazie alla possibilità di dilazionare il pagamento nel tempo. Dalla parte del venditore è una prassi poco fattibile per un privato e più vicina al costruttore, che potrebbe rischiare, nel caso l’affitto con riscatto non andasse a buon fine, di trovarsi un immobile usato e, quindi, deprezzato da rimettere sul mercato.
Un’altra cosa di fondamentale importanza è quella di affidarsi all’assistenza di professionisti che possano prevedere e valutare, fornendo adeguate informazioni alle parti, diverse situazioni, quali:
- se fallisce il venditore (subendo ipoteche, pignoramenti, ipoteche) che succede?
- se fallisce l’acquirente che succede?
Buy to rent
Il buy to rent è un contratto di compravendita immediata, quindi l’acquirente diventa immediatamente proprietario, in cui si pattuisce la dilazione del prezzo, nonché una clausola che tutela il venditore, il quale torna proprietario dell’immobile in oggetto nei casi di inadempienza da parte del compratore, che può comunque ottenere il rimborso di quanto versato. A livello fiscale, le imposte gravano sull’acquirente dal momento in cui diviene immediatamente proprietario.
Help to buy
L’help to buy è un contratto preliminare con cui il compratore versa delle rate al venditore fino a una soglia pari al 20-30% del prezzo concordato e poi chiede alla Banca una pratica di finanziamento per il prezzo residuo.
Questo tipo di contratto prevede il pagamento periodico, generalmente mensile, di un acconto che tenga conto:
- del godimento immediato del bene immobile;
- delle eventuali spese e oneri fiscali, nel frattempo, a carico del venditore.
Il compratore ha diritto di recesso con previsione di una multa in ragione degli anni trascorsi dalla stipula del contratto.
