Crolla il mercato immobiliare, ma i prezzi? Ecco il parere di due esperti a confronto

I dati ISTAT dello scorso mese, nonché il “Rapporto immobiliare 2013”, realizzato dall’osservatorio dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’ABI, accendono i riflettori su una realtà evidente: crolla il mercato immobiliare. La contrazione è pari al 27,5% rispetto al 2011 e ciò che colpisce molto alla luce di questi dati è che i prezzi non scendano.

Il Codacons ha spiegato la sua motivazione:

“Molte famiglie sull’orlo del fallimento e tassate dall’IMU vorrebbero anche vendere le loro case, ma per le stesse ragioni non trovano chi le vuole comperare. Inevitabile, quindi che siano costretti o a svendere le loro abitazioni abbassando i prezzi o, se non sono pressati dai debiti, a tenerle loro malgrado in attesa di tempi migliori. Ecco perché il crollo delle compravendite è per il momento più alto del calo dei prezzi”.

Sarà davvero così? Ecco il parere di due esperti, intervistati per Osservatorio finanziario, a confronto.

Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari

Scenari Immobiliari è un Istituto indipendente di studi e di ricerche, che analizza i mercati immobiliari e, più in generale, l’economia nazionale ed europea. L’Istituto è stato fondato nel 1990 da Mario Breglia, che ha confermato come a scendere siano solo gli acquisti, ma non i prezzi:

“Sembra paradossale. Ma nonostante scendano le compravendite di case, i prezzi non calano. E’ un po’ lo stesso fenomeno che accade per le automobili e sembra normale che, nonostante il crollo (superiore a quello delle case) nelle vendite di nuove auto i prezzi dei modelli non scendano, anzi salgono sempre un pochino. E neppure accade che si vendano solo le Tata o le Yaris che costano meno di 10.000 euro: il mercato compra le Audi o le Ypsilon e si mette in fila. Per le case nuove (come per le auto) ci sono i costi di produzione che, oltre una certa soglia, non sono comprimibili”.

Ma da cosa dipende il prezzo di un immobile? Secondo Breglia la componente principale del prezzo è la localizzazione, ovvero il prezzo medio della zona.

“Questo fa sì che le quotazioni medie tengano molto perché, per zona urbana, ci sono poche offerte e molte richieste. E la pressione della domanda, anche se spesso non diventa compravendita, rimane alta”.

Pietro Giordano, Segretario Generale Adiconsum

Il segretario generale di Adiconsum, Pietro Giordano, asserisce che invece un calo c’è stato, ma quasi impercettibile.

“Il costo degli immobili è calato negli ultimi anni, ma non quanto alcuni osservatori hanno segnalato. Il calo medio è stato di circa il 10% ripartito, però, in maniera non omogenea. Nelle grandi città, infatti, in particolare nelle zone centrali e semicentrali o di media periferia, i prezzi sono calati molto meno rispetto ad altre zone. Mentre è ancora più significativo il fatto che gli immobili di maggior prezzo non hanno subito alcuna riduzione”.

Quale potrebbe essere la ragione? Secondo Giordano:

“Se da un lato il venditore, giustamente, non intende abbattere troppo il costo dell’immobile che vuole vendere, sul versante del compratore, per una serie di motivazioni, è divenuto inutile persino l’abbassamento del prezzo. Le motivazioni di questo andamento vanno ricercate su più versanti. Innanzitutto, la riduzione delle quote mutuate dalle banche, scese intorno al 60%. Con la conseguenza che il compratore ha necessità di una liquidità più alta per arrivare a compensare la differenza tra il prezzo d’acquisto e la parte non erogata dal mutuo. A questo, si sposa la riduzione del potere di acquisto dell’acquirente, sceso di circa il 7% negli ultimi cinque anni. Infine, le diverse normative degli ultimi anni, dal certificato energetico ai dubbi sulle agevolazioni fiscali, hanno rappresentato un ulteriore freno alle compravendite. Se dovesse perdurare la crisi, potrebbe aumentare la necessità di vendita per le famiglie a maggior rischio, questo potrebbe prolungare la riduzione dei prezzi e una loro ulteriore diminuzione".