Surroga mutuo: le migliori offerte di luglio 2020

Le migliori proposte di surroga mutuo casa di luglio 2020 da parte delle banche.

Surroga mutuo: le migliori offerte di luglio 2020

Chi vuole sostituire il vecchio mutuo con uno più vantaggioso può optare per la surroga. Con i tassi dei mutui attualmente ai minimi livelli, in particolare l’Euribor per il tasso variabile e l’Eurirs per il tasso fisso sotto zero, oggi cambiare mutuo può essere per molte famiglie la soluzione migliore per risparmiare in maniera significativa sulla rata.

Basti pensare a chi ha sottoscritto un mutuo acquisto prima casa una decina di anni fa, quando i tassi di interesse erano ben più alti degli attuali, con l’Euribor intorno a quota 1,00, mentre oggi è in territorio negativo (ultima rilevazione della scadenza mensile -0,50) o l’indice Eurirs, oggi poco sopra lo zero (ultima rilevazione IRS 30 anni: 0,01), quando nel 2010 era intorno a quota 3%.

Con uno spread medio dell’epoca dell’1,50, il tasso finito di un mutuo poteva essere del 5%, contro un tasso proposto dalle banche in questo momento ben al di sotto dell’1,00%.

Chi ha non ancora effettuato la surroga, può decidere oggi di sostituire il vecchio mutuo e risparmiare molti interessi.

Facciamo una simulazione mutuo. Su un mutuo di 170.000 euro erogato nel 2010 ad un tasso fisso del 5,00% per una durata di 25 anni, la rata mensile sarebbe ferma a 993,80 euro, mentre il debito residuo, ad oggi, avendo pagato 120 mensilità, sarebbe di circa 125.600 euro.

Surrogando l’importo residuo verso un’altra banca, che ad esempio offrisse un tasso fisso dello 0,70% per i restanti 20 anni, il mutuatario vedrebbe una riduzione della rata di ben 430 euro, portando il nuovo impegno mensile a 560 euro.

Considerando che la surroga prevede l’esenzione dei costi di trasferimento, e in particolare l’onorario del notaio, la commissione della banca e la perizia, tutte spese a carico dell’istituto subentrante, il mutuatario risparmierebbe una cifra di svariate decine di migliaia di euro.

Migliori surroghe a tasso variabile

Chi surroga il vecchio prestito con un mutuo a tasso variabile oggi può ottenere tassi a partire da 0,21%, come propone Unicredit per una richiesta al di sotto del 50% dell’LTV (il rapporto tra importo del mutuo e valore dell’immobile) e per una durata decennale. L’istituto, considerando l’Euribor trimestrale negativo (oggi pari a -0,44) e uno spread dello 0,65, applica un tasso finito poco superiore a 0,20%.

Altre banche come Intesa Sanpaolo e Crédit Agricole propongono tassi rispettivamente pari a 0,30% e 0,32%.

Per durate fino a 20 anni, troviamo Credem Banca, MPS e Ubi Banca, che offrono tassi inferiori a 0,60%, mentre per durate più lunghe, Unicredit propone il miglior tasso trentennale a 0,41%. A seguire Intesa Sanpaolo (Tan 0,50%) e Crédit Agricole (Tan 0,54%).

Migliori surroghe a tasso fisso

Visto il livello dei tassi di interesse attualmente ai minimi storici, il tasso a rata costante negli anni garantisce una maggiore tranquillità per chi surroga il mutuo, soprattutto per chi ha una scadenza ancora di medio-lungo termine.

I mutui surroga a tasso fisso di durata ventennale più convenienti del momento sono proposti da MPS, che propone un tasso finito di 0,62%, da IW Bank e Crédit Agricole, che applicano un Tan dello 0,65%, e da Unicredit, insieme a Intesa Sanpaolo, che offrono un tasso dello 0,75%.

Per durate di 25 anni, Credem Banca applica un Tan dello 0,79%, mentre Ubi Banca e BNL offrono rispettivamente un tasso di 0,85% e 0,95%.

La durata trentennale, generalmente riservata a chi vuole mantenere la rata più leggera possibile, viene proposta da diversi istituti, tra cui MPS, con un tasso a partire da 0,72% e Credem, con un Tan di 0,76%, in entrambi i casi per importi il cui Loan to value sia inferiore al 50%.

Surroga 100%: è possibile chiederla?

Chi recentemente ha acquistato casa ottenendo un mutuo 100%, chiedendo la garanzia del Fondo Consap o avvalendosi di convenzioni bancarie che concedono quasi per intero il prezzo dell’immobile, troveranno difficoltà a surrogare.

Infatti, tutti gli istituti che valutano di subentrare nel mutuo di un’altra banca non prevedono la surroga per i finanziamenti ottenuti con la formula del 100%.

L’unica possibilità per chi ha chiesto in precedenza un mutuo al 100% di ottenere una surroga è aspettare che il valore del proprio immobile sia più alto in misura del 20% di eccedenza rispetto al debito del mutuo. Ad esempio, avendo chiesto un mutuo di 100.000 euro su un valore di 100.000 euro, si dovrà attendere il momento in cui il debito del prestito sia almeno pari a 80.000 euro, o comunque rientrare nell’80% in virtù di un incremento del valore immobiliare.

Un’altra soluzione per chiedere un mutuo superiore al debito residuo è rappresentata dalla surroga più liquidità, che permette di ottenere una cifra maggiore che può essere utilizzata, ad esempio, per ristrutturare casa, estinguere un altro prestito o per altre esigenze finanziarie.

Un’alternativa è anche il mutuo consolidamento debiti, utilizzato per la chiusura di altri prestiti pregressi e che permette al mutuatario di avere una rata unica con un solo istituto di credito, spesso ad un tasso più sostenibile e più facile da pagare.

In ogni caso, anche nel caso della surroga più liquidità, l’ammontare della somma erogata non può superare l’80% del valore dell’immobile.

Come richiedere una surroga

Il dubbio di molti mutuatari che vogliono calcolare la rata di un nuovo mutuo con l’opzione della surroga ricade spesso sull’importo del debito residuo e la durata a scadenza dello stesso mutuo. Sciogliamo questi nodi.

L’unico vincolo della surroga è che il debito residuo con la precedente banca mantenga lo stesso valore durante il trasferimento del mutuo. Eventuali versamenti per ridurre l’importo possono essere fatti precedentemente alla richiesta di surroga, o successivamente al cambio. Esattamente come la richiesta di una somma maggiore può essere inoltrata solo tramite la surroga più liquidità, come abbiamo visto poco fa.

La scadenza del mutuo, quando si decide di chiedere una surroga, invece, può essere modificata e non deve necessariamente mantenere la durata originaria come stabilita nel vecchio contratto. Si può ridurre la scadenza se si vuole risparmiare sugli interessi da restituire alla banca oppure si può allungare la durata nel caso in cui la priorità fosse pagare una rata più bassa.

Il valore dell’immobile da indicare in fase di preventivo surroga è il valore di mercato dell’abitazione, che dovrà comunque essere verificato successivamente dal perito incaricato dalla banca che effettuerà la surroga.

Dalle indicazioni di diversi istituti, laddove l’acquisto dell’immobile fosse avvenuto in tempi recenti, il valore corretto da indicare dovrebbe essere il prezzo di acquisto, che potrebbe essere incrementato se fossero stati effettuati dei lavori di ristrutturazione o delle migliorie obiettivamente considerevoli.

Per calcolare il risparmio che può esserci con la surroga del mutuo è possibile chiedere un preventivo a più banche, indicando i valori che abbiamo appena visto oppure avvalersi di un intermediario per avere una consulenza specifica al proprio caso.

Iscriviti alla newsletter

Trading online
in
Demo

Fai Trading Online senza rischi con un conto demo gratuito: puoi operare su Forex, Borsa, Indici, Materie prime e Criptovalute.

Money Stories