Entro l’estate il Governo Letta dovrà affrontare il nodo IMU attraverso una riforma del catasto per cui, a detta del ministro degli affari regionali, Graziano Delrio, “l’orizzonte non è comunque brevissimo, tutto dipende dai tempi della delega fiscale”.
Come aveva già dichiarato il numero uno dell’Agenzia delle Entrate Attilio Befera la riforma del catasto è indispensabile perché
“non è mai stata attuata una revisione generale del classamento, per aggiornare e perequare i redditi delle singole unità immobiliari e, di conseguenza si è prodotto, nel tempo, un progressivo scollamento tra la realtà dei valori catastali e i valori del mercato immobiliare. L’insieme delle distorsioni ha effetti sul livello di equità della tassazione”.
In tal senso la riforma del catasto dovrà tendere ad un aggiornamento delle valutazioni sul valore patrimoniale e la rendita degli immobili. Cosa cambierà?
Quali novità?
La novità principale porterebbe essere una sorta di “federalismo catastale” attraverso il coinvolgimento dei Comuni, che sostituiranno l’Agenzia del Territorio nel fornire indicazioni circa l’esposizione, l’affaccio, l’anno di costruzione, la presenza di scale e/o ascensore e lo stato di manutenzione degli immobili, ovvero i parametri dell’algoritmo per calcolare il valore patrimoniale e, di conseguenza, quello catastale su funzioni statistiche.
Il secondo step sarà aggiornare ai valori di mercato la rendita catastale utilizzando i seguenti criteri:
- redditi di locazione medi;
- localizzazione;
- caratteristiche edilizie.
Il nuovo valore patrimoniale e la nuova rendita catastale saranno necessari a individuare il valore dell’immobile da tassare con l’IMU.
Tra le altre novità ci sarà il passaggio dai vani ai metri quadrati e l’apertura delle commissioni censuarie, con il compito di validare le nuove rendite catastali, ai rappresentanti di categoria del settore immobiliare e a quelli degli enti locali.
I proprietari dell’immobile potranno tutelarsi da eventuali decisioni inadeguate sul valore dell’immobile e ricorrere alle commissioni tributarie competenti o al TAR. Ma, nonostante questa possibilità del contribuente di autotutelarsi, persiste un dubbio: quanto potrebbe essere accolto un ricorso che mette in dubbio la valutazione effettuata dal catasto se non ci sono vizi di legittimità?
Il catasto uscente dalla riforma, alla luce di tutti questi nuovi criteri di calcolo, sarà allora meno iniquo, ma, allo stesso tempo, potrebbe far scattare degli aumenti, come illustrato nella tabella seguente, fino al 60%, come stimato dall’osservatorio immobiliare Nomisma. E ciò potrebbe incidere su un mercato immobiliare già al collasso.
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