Il mutuo 100% finanziare l’intero costo dell’immobile, ma a differenza del mutuo tradizionale richiedere maggiori garanzie. Ecco cos’è e come funziona.
Il mutuo al 100 % permette di finanziare l’intero valore dell’immobile stimato, eliminando la necessità di disporre di risparmi iniziali per l’anticipo. È una formula particolarmente apprezzata da giovani coppie, under 36 o famiglie numerose, che spesso faticano ad accumulare liquidità.
Per le banche, però, rappresenta un rischio più elevato rispetto al tradizionale LTV all’80 %, motivo per cui richiede tassi più alti e garanzie solide come polizze fideiussorie, garanti o la garanzia pubblica del Fondo Consap.
Di fatto, quindi, il mutuo 100 % rappresenta una risorsa preziosa per chi non dispone di anticipo, grazie al supporto pubblico e a condizioni agevolate, ma comporta impegni più stringenti da valutare con la massima attenzione. Ecco come funziona e come ottenerlo.
Cos’è il mutuo 100% e quando può aiutare il fondo CONSAP
Il mutuo al 100% è una particolare tipologia di finanziamento che consente di coprire per intero il valore dell’immobile che si desidera acquistare, senza dover versare un anticipo iniziale. Una soluzione che può risultare particolarmente utile per chi non dispone di risparmi sufficienti a coprire il classico 20% richiesto come contributo personale. Magari puntando anche su qualche aiuto esterno o agevolazione pubblica.
In Italia, questo strumento è possibile grazie a due principali strumenti: il mutuo ipotecario, che non rispetta i limiti dell’80% di loan‑to‑value previsti dal mutuo fondiario (art. 38 TUB), e l’adesione al Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da CONSAP.
Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da CONSAP, interviene in questi casi: eroga una garanzia pubblica fino al 50 % (e in alcuni casi fino all’80–90 % per giovani, famiglie numerose o ISEE contenuto) su mutui fino a 250.000 €. Al 31 agosto 2024 erano state presentate oltre 570.000 domande, di cui più di 373.000 ammesse, per un valore garantito pari a circa 43 miliardi di euro. La legge di bilancio 2025 l’ha rifinanziato con 670 milioni totali e lo ha prorogato fino al 31 dicembre 2027, offrendo maggiore stabilità al settore.
In ogni caso, questo tipo di mutuo comporta alcune criticità, sia per chi lo richiede sia per la banca che lo eroga. Il mutuatario, infatti, rischia di sottovalutare gli svantaggi legati a un indebitamento completo, tra cui costi più alti, vincoli più rigidi e maggiore esposizione in caso di svalutazione dell’immobile o difficoltà di rimborso.
Come ottenere un mutuo 100%
Con il mutuo al 100%, come detto, viene finanziato l’intero importo necessario per acquistare un immobile, superando il tradizionale limite previsto dal mutuo fondiario che, per legge (art. 38 TUB e delibera CICR del 1995), non può superare l’80% del valore dell’immobile salvo l’apporto di garanzie accessorie (es. polizze, fideiussioni).
Per chi non dispone di un anticipo, questa soluzione può essere allettante, specialmente quando i tassi sono parzialmente contenuti: a fine giugno 2025 l’Euribor a 1 mese oscillava attorno all’1,93%, mentre l’Eurirs a 10 anni si attestava sul 2,6%, rendendo i mutui a tasso sia variabile sia fisso di nuovo competitivi.
Chi desidera un mutuo con LTV superiore all’80%, fino al 100%, deve rivolgersi a un mutuo ipotecario, che non è soggetto ai limiti del fondiario. Tuttavia, non tutte le banche offrono questa soluzione, perché espone l’istituto di credito a un rischio più elevato. Ciò si riflette, in alcuni casi, in costi notarili più alti, spread maggiorati e interessi passivi detraibili solo fino all’80% dell’ammontare del mutuo.
A mitigare questo scenario interviene il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da CONSAP, come abbiamo già affrontato. Il percorso per ottenere un mutuo 100% con garanzia CONSAP si articola in passaggi chiari e definiti.
- Verifica dei requisiti: è necessario rientrare in una delle categorie agevolate (over 36 esclusi, salvo eccezioni), avere ISEE entro i limiti (ad esempio ≤ 40.000 € per nuclei con 3 figli), e presentare documentazione completa sul reddito e la situazione familiare.
- Richiesta alla banca: il cliente presenta domanda di mutuo e contestuale accesso al Fondo Prima Casa. L’istituto valuta la fattibilità in base a ratio rata/reddito e analisi creditizia.
- Invio a CONSAP: se la simulazione è positiva, la banca invia la richiesta telematicamente a CONSAP per l’istruttoria.
- Esito e stipula: in caso di approvazione, si procede alla stipula notarile, con importi generalmente fino a 250.000 €, tassi agevolati e spese notarili leggermente maggiori per il carattere ipotecario del mutuo.
- Erogazione fondi: a rogito avvenuto, la banca eroga l’intero capitale; la garanzia CONSAP interviene in caso di insolvenza, coprendo la percentuale garantita.
È importante ricordare che l’immobile non deve rientrare nelle categorie “di lusso” (A1, A8, A9) e l’importo del mutuo non può superare 250.000 €.
Quali sono i rischi del mutuo 100%?
In parte, la questione «rischi» è stata già affrontata ma è giusto fare dei distinguo. In passato, in particolare negli anni precedenti alla crisi del 2008, era più facile ottenere un mutuo 100% in quanto diversi istituti di credito erogavano una somma fino all’80% del valore di perizia, e con il settore immobiliare in fermento e pertanto con il prezzo delle case in continua crescita, la concessione di mutui totali era diventata un’operazione diffusa, portando vantaggi sia alle banche che ai mutuatari. Fino allo scoppio della bolla immobiliare.
Oggi, il mutuo al 100% è un rischio tanto per le banche quanto per gli stessi mutuatari. Proprio in seguito agli anni della crisi degli scorsi decenni, caratterizzati dai tanti pignoramenti immobiliari e dalle case andate all’asta per l’impossibilità da parte di tante famiglie di sostenere il debito contratto, il sistema bancario ha cambiato rotta, puntando su una maggiore qualità del credito a favore dei bilanci degli stessi istituti e nell’interesse dei loro clienti.
Spesso, la necessità di finanziare un mutuo al 100% corrisponde ad una rata mensile ai limiti delle proprie capacità reddituali. Tornando agli anni della crisi del 2008, in seguito all’aumento dei tassi di interesse, con l’Euribor che salì oltre il 5%, tutti coloro che avevano scelto il tasso variabile si videro aumentare la rata di mutuo da 600 euro a 1.000 euro.
L’esigenza di chiedere un mutuo al 100% è una caratteristica di chi non ha potuto risparmiare del denaro o di chi non lo dispone ancora ma ha la necessità di accendere un finanziamento importante. I motivi possono essere molteplici, a partire dalla giovane età di uno o più richiedenti, dalla precarietà del lavoro o da altre situazione personali. Di fatto, però questo elemento è preso in considerazione dalle banche che, concedendo un mutuo totale, si prendono un rischio sulla capacità di rimborso da parte del cliente.
Sempre per fare un esempio con gli anni della crisi, un tipico errore commesso da chi aveva sottoscritto un mutuo 100% era stato immaginare che il valore dell’immobile appena acquistato avrebbe continuato la sua scalata, colmando così in breve tempo il rischio di alto indebitamento. Purtroppo, però, con lo scoppio della bolla immobiliare, molte famiglie, anche in questo caso, si trovarono proprietarie di una casa che valeva meno del debito residuo del mutuo stesso, rendendo spesso impossibile la vendita del bene.
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Mutuo 100%: quali banche lo concedono?
Tra le banche che offrono mutuo 100% troviamo, ad esempio, Intesa Sanpaolo, Banco BPM, Webank, BPER Banca, BPER, Crédit Agricole, MPS e UniCredit.
- Intesa Sanpaolo: offre vari prodotti (Domus, Giovani, Fondo Consap), mutuo ipotecario fino a 100% con durata estendibile e spese ridotte su istruttoria e perizia.
- Banco BPM: propone il Mutuo You Giovani Green, tasso fisso al 2,85%, istruttoria gratuita, perizia a 320 €.
- Webank: mutuo digitale a tasso fisso 2,95%, senza spese di istruttoria e perizia, destinato ai giovani e soluzioni green.
- BPER Banca: eroga Mutuo Prima Casa Under 36 e spinge i prodotti green fino al 100% attraverso CONSAP.
- Crédit Agricole, MPS, UniCredit: propongono mutui al 100% con garanzia CONSAP, offrendo condizioni agevolate come sospensione rate, surroga gratuita e vantaggi per under 36 e green.
Le soluzioni operative sono dunque chiare e trasparenti: dopo la verifica dei requisiti e la presentazione della domanda, la banca attiva l’iter con CONSAP, ed in caso di esito positivo si arriva alla stipula del mutuo ipotecario al 100% con copertura pubblica. Le offerte aggiornate a giugno 2025 confermano la competitività dei tassi (2,49–2,95%) e l’assenza o riduzione di costi accessori.
L’unico limite è l’importo massimo garantito (250.000 €) e la necessità che l’immobile non rientri tra quelli “di lusso” (A1, A8, A9). Serve attenzione ai costi più elevati dello spread, alle spese notarili e alla detrazione degli interessi limitata alla parte coperta dall’80%.
Le principali banche italiane, quindi, propongono soluzioni di mutuo 100% con offerte trasparenti e procedure snelle, ma richiedono un’istruttoria rigorosa e la verifica dei requisiti.
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