Mutui: quali effetti dal Covid? Come cambiano le richieste di finanziamento

Stefano Tempera

9 Dicembre 2020 - 20:00

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Grazie ai tassi ai minimi storici e alla voglia degli italiani di comprare casa il settore creditizio nel 2020 ha risposto bene alla pandemia. Vediamo come sono cambiate le richieste di mutuo e quali sono i nuovi trend del mercato.

Mutui: quali effetti dal Covid? Come cambiano le richieste di finanziamento

A poche settimane dalla fine dell’anno è tempo di fare le prime stime sul settore immobiliare e creditizio in Italia. Il 2020 è stato un anno contrassegnato dalla pandemia che ha bloccato per interi mesi alcune delle principali attività economiche, tra cui l’immobiliare. Il numero delle compravendite, in Italia, ha registrato un calo di circa il 20% a causa di Covid-19. Prima della diffusione della pandemia, secondo tutte le previsioni, il 2020 sarebbe dovuto essere l’anno della conferma per il settore, dopo un 2019 all’insegna dei record del numero di compravendite residenziali.

Bisognerà ancora aspettare i dati ufficiali dell’intero 2020, ma dalle prime stime si può certificare come il mercato immobiliare, tutto sommato, abbia retto di fronte a degli scenari che potevano essere catastrofici, dimostrando ancora una volta la spiccata propensione degli italiani a comprare casa, sia per adibirla a prima casa sia come investimento immobiliare.

Anche il settore creditizio ha tenuto, soprattutto grazie alle surroghe. Secondo gli ultimi dati di Banca d’Italia, infatti, nei primi 6 mesi del 2020 le operazioni di trasferimento del mutuo da una banca ad un’altra tramite surroga sono cresciute in modo esponenziale: +218% rispetto al primo semestre del 2019. Con i tassi dei mutui sempre più bassi, e in particolare con l’Eurirs, il parametro dei mutui a tasso fisso, ai minimi storici, molte famiglie hanno sfruttato l’occasione di bloccare la rata del mutuo ad un tasso che in molti casi è sceso sotto l’1%.

Effetto Covid sui mutui: come cambiano le richieste

Se l’anno che sta per concludersi ha modificato il tipo di ricerca degli immobili da parte degli italiani, sempre più propensi a scegliere abitazioni più periferiche e con maggiori spazi, anche le richieste dei mutui potrebbero subire un importante cambiamento.

La prima conseguenza potrebbe riflettersi sulla percentuale dell’importo del finanziamento rispetto al valore dell’immobile. Con i maggiori rischi di una crisi economica e la necessità di volere accantonare i propri risparmi in una situazione di emergenza, aumentano gli acquirenti di abitazioni che chiedono alle banche un mutuo di importo più alto, puntando ad un LTV (Loan to value) sempre più alto.

Se ancora tanti istituti di credito non concedono mutui per una cifra superiore all’80% del prezzo della casa, diverse banche si stanno attrezzando per rispondere alle richieste di importo fino al 90% del valore dell’immobile, e in certi casi anche oltre, passando per il mutuo 95% fino a finanziare l’intero prezzo tramite mutuo 100%.

D’altronde, con gli attuali tassi ai minimi livelli, la convenienza per i mutuatari di chiedere una cifra maggiore è più giustificata rispetto ad anni fa, quando il costo dei prestiti era decisamente più alto.

Oggi, per un mutuo al 95% del prezzo dell’immobile si può trovare un tasso dell’1,60% per 20 anni. Ad esempio, per un prestito di 100.000 euro si restituirebbe, oltre al capitale iniziale, un importo di 16.918,40 euro di interessi, corrispondenti a meno di 1.000 euro all’anno.

Un’altra tipologia di mutuo che potrebbe prendere piede nei prossimi mesi riguarda il mutuo costruzione o mutuo ristrutturazione. Infatti, grazie ai vantaggi fiscali del Superbonus, l’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per gli interventi antisismici e quelli legati all’efficienza energetica e all’installazione di impianti fotovoltaici, i potenziali acquirenti di case che necessitano di effettuare dei lavori potrebbero richiedere un finanziamento per l’acquisto più ristrutturazione dell’immobile.

Sempre più richiesti i mutui oltre l’80%

Negli ultimi anni il mutuo 100% è stato erogato soprattutto tramite il Fondo prima casa Consap, istituito nel 2014 e rinnovato di anno in anno. Il Fondo, tramite una garanzia da parte dello Stato del 50% del capitale prestato dalla banca, favorisce le persone che hanno solitamente maggiori difficoltà ad ottenere un mutuo.

Recentemente, la legge di conversione n. 126 relativa alle «misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia» ha ridotto la platea di persone che possono accedere al Fondo. Sono state estromesse alcune categorie, tra cui gli over 35, che improvvisamente si sono ritrovati a non avere più la possibilità di comprare casa con mutuo al 100%.

Le banche che già proponevano il mutuo 95% sono diverse e in questa parte finale dell’anno si sono trovate commercialmente in vantaggio rispetto a quelle che finanziavano solo l’80% del valore dell’immobile. È probabile che nel 2021 anche altri istituti di credito percorreranno la strada dei mutui ipotecari con LTV sempre più vicini al 100% per colmare il vuoto creato dalle nuove disposizione del Fondo Consap.

Mutuo più cessione del quinto, una nuova tendenza

La crescita delle cessioni del quinto, in parte, è da attribuirsi proprio a questa mancanza. Sempre più persone che necessitano di un mutuo totale, infatti, richiedono anche una cessione del quinto dello stipendio per ottenere un credito più alto ed avvicinarsi il più possibile al prezzo dell’immobile che intendono acquistare, aggirando, legalmente, il limite imposto dalla fondiarietà, che limita i cosiddetti mutui fondiari ad un erogato massimo dell’80%.

Tassi di interesse e caratteristiche delle richieste di mutuo

L’andamento degli indici di riferimento dei mutui evidenziano tassi sempre più bassi e questa rimane la principale spinta per cui molte famiglie richiedono un mutuo o a sostituiscono il vecchio finanziamento tramite la surroga mutuo.

L’Euribor, il parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile, nel corso del 2020, considerando le varie scadenze (mensile, trimestrale, semestrale e annuale), è calato in media di 18 punti base, rendendo i prestiti a tasso variabile molto convenienti. Per un mutuo indicizzato oggi si parte da un Tan dello 0,20% per richieste fino a 15 anni e che non superino il 50% del rapporto importo/prezzo dell’immobile.

L’Eurirs, l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso, da inizio anno è diminuito in media, tenendo conto delle durata da 5 a 30 anni, di circa mezzo punto percentuale. Il calo dell’IRS ha consolidato la scelta degli italiani verso il tasso fisso. Se nel 2019 il 61% dei richiedenti ha optato per un mutuo a tasso fisso, nel primo semestre del 2020 la percentuale ha raggiunto il 90%.

Per quanto riguarda il trend delle richieste di finanziamento, secondo l’Osservatorio Mutui di ABI, nei primi 9 mesi del 2020 la durata media del mutuo è di 24,7 anni, in lieve diminuzione rispetto allo scorso anno, mentre l’importo medio di mutuo concesso dalle banche è stato di 136.630 euro, in aumento del 5,8% rispetto allo stesso periodo del 2019.

Nell’87,6% dei casi si richiede un mutuo per l’acquisto della prima casa, mentre l’acquisto della seconda abitazione costituisce il 2,3% del mercato. L’età media di chi ha ricevuto un mutuo nel primo semestre del 2020 è di 39,9 anni, mentre la fascia 18-44 anni rappresenta la maggioranza dei nuovi mutuatari con il 58,8%.

I cittadini italiani costituiscono il 77,7% delle persone che hanno sottoscritto un mutuo. Il 12,8% è la percentuale dei cittadini europei che ha comprato casa con un mutuo, mentre i cittadini extra-europei rappresentano l’8,9%.

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