Mutui: con il calo dello spread la surroga del mutuo diventa conveniente

Manuela Margilio

12 Maggio 2014 - 16:19

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Per il cliente insoddisfatto delle condizioni del proprio mutuo la surroga o portabilità sono la soluzione migliore

Negli ultimi anni abbiamo assistito ad un considerevole calo dello spread e questo fenomeno ha offerto buone possibilità di risparmio per coloro che hanno acceso un mutuo per l’acquisto della casa negli anni in cui gli spread erano particolarmente elevati.
Con la surroga del mutuo oggi è infatti possibile sostituire senza alcun costo aggiunto il vecchio mutuo e conseguire ottimi risparmi. Vediamo come funziona tale meccanismo.
La legge n. 40 del 2 aprile 2007 (Legge Bersani) ha esteso il concetto di portabilità anche ai mutui stipulati con la banche. Lo strumento utilizzato si chiama surrogazione.

Cosa significa?
Con la surrogazione del mutuo, il mutuatario trasferisce il proprio debito (di restituzione della somma di denaro) presso altro Istituto di credito che applica delle condizioni di credito migliori.
È bene sapere che, mentre la vecchia banca è obbligata ad accettare la richiesta di surroga da parte del cliente, l’istituto di credito che dovrebbe subentrare non ha alcun obbligo di aderire alla proposta del cliente. Ogni banca valuta caso per caso la possibilità di concedere o meno la surroga del mutuo.

Il meccanismo è disciplianato giuridicamente dal codice civile all’art. 1202 che parla di surrogazione per volontà del debitore. In tal caso, per volontà del debitore, il nuovo creditore (la nuova banca) si sostituisce e subentra al precedente creditore (vecchia banca), operandosi un trasferimento del credito.
A seguito della sua sottoscrizione la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nei rapporti con il mutuatario. Il tutto si verifica con una procedura piuttosto semplice e rapida.

Vediamo di cosa si tratta
Esponiamo in punti i passi da percorrere:

  • richiesta da parte dell’interessato, in forma scritta alla nuova banca per l’ avvio della procedura, previa comunicazione del debito residuo ad una certa data;
  • comunicazione al cliente da parte della banca subentrante della disponibilità ad estinguere il finanziamento;
  • accordi tra cliente, banca e il notaio incaricato circa la data di stipula dell’atto di surrogazione
  • stipula dell’atto di surrogazione davanti a notaio, con atto pubblico o scrittura privata autenticata.
    Solitamente l’istruttoria si chiude con stupula della surrogazione entro un mese dalla comunicazione al nuovo istituto di credito del debito residuo.

Effetti della surrogazione
Il debitore rimborserà il debito alla nuova banca, alle condizioni concordate con quest’ultima. Il mutuo surrogato potrà essere rinegoziato con nuove condizioni in merito a tassi di interesse applicati, rateizzazione, durata. Resterà invece invariato l’importo da restituire, che dovrà coincidere esattamente con il capitale residuo del mutuo sostituito.
La surroga comporta il subentro della nuova banca oltre che nel credito anche nelle garanzie dello stesso, reali e personali.
La nuova banca subentra infatti nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario, con annotazione a margine dell’ipoteca dell’atto di surroga. Non è pertanto necessaria la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova. La surrogazione potrà essere effettuata senza alcuna spesa per il cliente, neanche quella relativa all’atto notarile. La Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) stabilisce che con la surroga del mutuo deve essere garantita al cliente «l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura
Dal punto di vista fiscale con la surroga verranno conservati tutti i benefici goduti sul mutuo sostituito, ivi compresi quelli relativi all’acquisto della prima casa.

Prima di procedere con una richiesta di surroga del mutuo è bene confrontare le offerte presenti sul mercato, in modo da individuare quella che possa offrire le condizioni più vantaggiose.

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