Denunciare un affitto in nero nel 2016: gli effetti della mancata registrazione del contratto

Cosa succede e quali sono gli effetti nel caso in cui gli inquilini senza regolare contratto decidano di denunciare l’affitto in nero? Ecco tutto quello che c’è da sapere.

Il fenomeno dell’affitto in nero è ancora molto diffuso nel nostro Paese. Si tratta di una piaga che colpisce soprattutto famiglie in difficoltà e studenti, in particolare nelle grandi città.
Riforme della legislazione fiscale recente (vedi l’introduzione della cedolare secca) hanno soltanto parzialmente scalfito questo abuso da parte dei proprietari.
Alla luce della normativa attuale, quali sono gli effetti prodotti dalla decisione degli inquilini senza regolare contratto di affitto di denunciare l’affitto in nero?

In questo articolo forniamo alcuni chiarimenti, nella convinzione che possano risultare utili agli inquilini che finalmente decidono di denunciare l’affitto in nero.

Denunciare l’affitto in nero nel 2016: le conseguenze per il proprietario/locatore

L’inquilino che decide di denunciare l’affitto in nero può ottenere due effetti molto importanti:

  • la legittimazione alla richiesta di “ricondurre la locazione a condizioni conformi a quelle previste per i contratti quadriennali ex articolo 2, comma 1, della legge 431/1998, o per quelli con canone concordato”;
  • la legittimazione alla richiesta della restituzione delle eventuali maggiori somme pagate in precedenza (ove ciò sia dimostrabile) rispetto al dovuto.

In ogni caso sarà il giudice a decidere l’eventuale misura dei canoni dovuti, a patto che l’inquilino decida di denunciare l’affitto in nero non oltre i sei mesi dall’eventuale abbandono dell’abitazione in affitto.

Denunciare l’affitto in nero nel 2016: gli obblighi locatore

Cosa succede al locatore quando l’inquilino decide di denunciare l’affitto in nero?
La Legge di Stabilità 2016 è intervenuta sull’articolo 13 della Legge 431/1998, in materia di comunicazione della registrazione del contratto di affitto.
Per effetto della nuova normativa, a partire dal 1° gennaio 2016 le conseguenze per il locatore che si vede denunciare l’affitto in nero vengono aggravate.

Innanzitutto, la nuova normativa introdotta nel 2016 prevede un duplice obbligo per il locatore che deve registrare un contratto di affitto:

  • registrare il contratto presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente entro 30 giorni dalla sottoscrizione;
  • comunicare l’avvenuta registrazione del contratto al conduttore (e all’eventuale amministratore di condominio) entro 60 giorni dalla data di sottoscrizione del contratto di affitto.

La questione di costituzionalità del Decreto Legislativo 23/2011

La Legge di Stabilità 2016 è intervenuta anche per dirimere la questione sorta in seguito alla sentenza di incostituzionalità del Decreto Legislativo 23/2011.
A questo proposito, com’è noto, la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale la norma che prevedeva la possibilità di penalizzare (fino alla riduzione ad un terzo dell’affitto pagato in nero) il locatore/proprietario che ometteva di registrare un contratto di locazione.
Per effetto, tuttavia, della nuova normativa introdotta dalla Legge di Stabilità 2016, è previsto che tutti coloro che hanno versato un corrispettivo ridotto per effetto del Decreto Legislativo 23/2011 hanno diritto ad ottenere la “riduzione del canone annuo al triplo della rendita catastale”.
Tuttavia, rimane ancora poco chiara la questione relativa ai contratti oggetto di modifica per effetto del Decreto Legislativo 23/2011.
Certamente, ad oggi, non esiste alcun provvedimento legislativo che riconosca ai locatori il diritto di richiedere gli arretrati sulla base della sentenza della Consulta.

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