Cedolare secca e Modello 730: regime fiscale agevolato per l’affitto di immobili e dichiarazione dei redditi

Come funziona il regime agevolato della cedolare secca e come si dichiarano i redditi ottenuti attraverso l’affitto con questo tipo di contratto nel Modello 730/2015.

La cedolare secca è una tipologia di tassazione agevolata, sui redditi ottenuti dall’affitto di un immobile, collegata ad un particolare contratto di locazione, stipulabile per gli immobili che possiedono alcuni specifici requisiti.

Il regime fiscale della cedolare secca è un’opzione facoltativa che locatore e locatario possono decidere di sottoscrivere in luogo del contratto d’affitto ordinario che non prevede alcun vincolo sui compensi dovuti per l’affitto dell’immobile stesso ma che, di contro, prevede una tassazione più onerosa per il contribuente proprietario che da quel contratto d’affitto ottiene un reddito.

Cedolare secca: come funziona
Con la stipula o il rinnovo di un contratto con il regime di cedolare secca, il locatore (proprietario dell’immobile) non è tenuto al pagamento delle imposte di bollo e rinuncia alla possibilità, per tutta la durata del contratto, di aggiornare il canone di locazione che, quindi, rimane invariato.
In luogo dell’Irpef ordinaria è previsto anche uno speciale regime di tassazione più favorevole, sui redditi ottenuti dall’affitto dell’immobile.
Possono optare per il regime della cedolare secca tutte le persone fisiche che possiedono un immobile che viene concesso in affitto a fini abitativi mentre sono esclusi da tale regime gli immobili affittati per esercitare un’attività professionale, commerciale o imprenditoriale.
Per quanto riguarda le tipologie di immobili, è possibile esercitare l’opzione della cedolare secca in tutti quei contratti che prevedano l’affitto, a uso abitativo, di immobili accatastati nelle categorie da A/1 a A/11.
L’opzione della cedolare secca:

  • si applica per l’intero periodo di durata del contratto;
  • può essere revocata dal conduttore (inquilino) nelle annualità successive alla prima, anche se è possibile esercitarla di nuovo, nelle annualità successive a quella in cui è avvenuta la revoca. Per effettuare la revoca dell’opzione occorre farlo entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità in corso e in caso di revoca è previsto il versamento dell’imposta di registro dovuta;
  • deve essere esercitata distintamente da ogni titolare nel caso in cui l’immobile sia di proprietà di più di un soggetto. In questo caso l’opzione della cedolare secca può anche essere esercitata da un solo titolare, caso nel quale gli altri comproprietari, sarebbero tenuti al versamento dell’imposta di registro, qualora decidessero di non optare per la cedolare secca.

Regime fiscale della cedolare secca
Mentre per un canone d’affitto ordinario è dovuta l’imposta ordinaria Irpef con una tassazione minima del 23% (aliquota che varia in base agli scaglioni IRPEF) sul 95% del canone percepito, a cui si aggiungono le addizionali regionali e comunali, il regime fiscale della cedolare secca prevede:

  • imposta sostitutiva dell’IRPEF con aliquota del 21% sull’importo annuo del canone di locazione;
  • aliquota ridotta per i contratti di affitto a canone concordato, pari al 15% nel 2013 e ridotta, successivamente, al 10% per il quadriennio 2014/2017 in comuni caratterizzati da particolare carenze di unità abitative quali: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia (e i comuni con essi confinanti o, anche, i comuni soggetti a calamità naturali nei 5 anni precedenti);
  • il reddito ottenuto dal contratto d’affitto con opzione per la cedolare secca è:
    • escluso dal reddito complessivo;
    • compreso nel reddito ai fini dell’assegnazione e della spettanza di deduzioni, detrazioni o benefici, collegati al possesso di requisiti reddituali (come, ad esempio, la determinazione dell’Isee o la determinazione del reddito per essere considerato a carico);
    • escluso dal reddito sul quale possono essere fatti valere oneri deducibili o detrazioni;

Modalità di compilazione del Modello 730
Per i redditi di locazione nel Modello 730 precompilato è prevista una franchigia del 5% per il padrone di casa.
Per quanto riguarda la vera e propria compilazione del Modello 730 occorre, innanzitutto, ricordare che nella sezione I del Quadro B (redditi da immobili e fabbricati) occorre indicare i dati dell’immobile dato in affitto e barrare la casella 11 denominata, appunto «Cedolare Secca».
Nella sezione II del Quadro B, occorre indicare, invece gli estremi del contratto di locazione e il numero di registrazione.
Nel caso dei comuni con carenze abitative nella sezione I del quadro B, nella colonna denominata “Utilizzo” vanno inseriti i codici 8 o 12.
Per i comuni caratterizzati dallo stato di emergenza, nei 5 anni precedenti, nella sezione II del quadro B va barrata la casella 9 denominata, appunto, “Stato di emergenza”.
Per i contratti che non superano i 30 giorni e che non devono essere, quindi, registrati, occorre barrare la casella denominata “Contratti non sup.30 gg”.

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