Per migliaia di risparmiatori, i prossimi saranno i giorni del doppio BTP Valore da comprare in emissione per non perdersi neanche 1 € di interessi. Il taglio minimo di ingresso è di 1.000 € e relativi multipli, non ci sono commissioni (nei 5 giorni di lancio), per cui sono prodotti accessibili al vasto pubblico. Altre forme di investimento come quella immobiliare, invece, sono notoriamente inaccessibili a molti portafogli. Per mettere a reddito un box auto servono in media 30-40mila €, ma tutto dipende dal luogo (città o paese? centro o periferia?), l’ampiezza, lo stato dell’immobile.
Questi fattori incidono decisamente di più nel caso dell’abitazione, dove in media si parte da 50-60mila € nei piccoli paesini per arrivare a 300mila e anche tanto di più. Tuttavia, lì dove non arrivano i soldi può arrivare l’ingegneria finanziaria tipo con gli ETF immobiliari. Vediamo, al riguardo, 5 prodotti per investire nel mattone con meno di 100 euro e senza un mutuo casa.
Cosa fa e dove investe l’ETF immobiliare
Diciamo subito cosa non fa un ETF immobiliare, e cioè non compra case o palazzi o uffici o centri commerciali o box auto per poi metterli a reddito. L’ETF immobiliare è più “semplicemente” un fondo d’investimento a gestione passiva che replica un indice di società del settore del mattone. In un certo senso, quindi, è come se acquistasse immobili indirettamente, ma senza esserne titolare e/o proprietario.
Al pari degli altri ETF settoriali come il nostro, il gestore del fondo incassa nel tempo i dividendi che man mano staccano le aziende incluse nel paniere. Questi introiti, poi, alternativamente li gira al cliente se la politica degli utili è del tipo “a distribuzione”, altrimenti li usa per comprare altre quote del fondo se è “ad accumulazione”.
Sotto questo aspetto l’ETF garantisce la massima diversificazione settoriale e riduce tantissimo la possibilità di fallire. Il discorso cambia radicalmente con i REIT, i Real Estate Investment Trust, che comprano e/o gestiscono e/o finanziano immobili di varia natura. Si tratta quindi di singole società quotate che accentrano molto il rischio di controparte e l’esposizione di mercato. Di contro non hanno costi di gestione (al netto del costo della quota) e per Legge distribuiscono cedole frequenti e sostanziose.
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I primi 2 ETF sull’immobiliare a confronto
I criteri in base ai quali scegliere, ordinare e preferire un ETF, settoriale o generale che sia, sono tanti. Di norma i principali sono la massa gestita dal fondo (per la liquidità delle quote), il TER (spese gestione), la data di lancio (per studiarne lo storico), la valuta e la domiciliazione fiscale. Altrettanto importanti sono poi la politica seguita dal fondo, la politica dei dividendi (“Acc” o “Distr”) e il metodo di replica.
Sul portale specializzato JustETF abbiamo incontrato 17 prodotti concorrenti. È un dato che depone nettamente a favore del mercato, ma non ai fini della nostra esposizione. Per ovvie ragioni esporremo solo i primi 5 secondo il parametro “dimensione del fondo” che spesso, ma non sempre, se ne porta dietro un altro, quello della data di lancio. In particolare ci soffermeremo a indicare il prezzo delle singole quote e i valori min-max delle ultime 52 settimane (cioè a 1 anno).
Seguendo una logica bottom-up, il primo che presentiamo è l’Amundi FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF Acc, matricola ISIN LU1437018838. L’ETF replica l’omonimo indice che segue le più grandi società immobiliari quotate delle economie più sviluppate. Ha un TER dello 0,24% annuo, effettua una replica fisica totale, è nato il 29 giugno 2016 con domicilio fiscale in Lussemburgo e il fondo vanta 357 mln di € gestiti.
Una quota costa 68,55 € mentre i valori min-max a 52 weeks sono stati 62,85 e 74,84 €. Le performance YTD, a 3Y, a 5Y e dal lancio sono pari a +7,89%, +24,00%, 2,10% e + 36,60%. La volatilità a 1Y, a 3Y e a 5Y è stata del 10,35%, del 12,56% e del 13,97%, mentre i rispettivi max drawdown a –9,99%, a –17,74% e a –29,32% (e a –42,92% dal lancio).
A seguire ecco il VanEck Global Real Estate UCITS ETF, con ISIN NL0009690239 e 440 mln di € di massa gestita. Questo ETF replica l’indice GPR Global 100, che a sua volta segue 100 società immobiliari dei mercati azionari dei paesi sviluppati. Ha un TER dello 0,25% annuo, attua un tipo di replica fisica totale e distribuisce ogni 3 mesi i dividendi. È stato lanciato il 14 aprile 2011, ha domicilio fiscale nei Paesi Bassi e una quota costa 39,54 €, con valori min-max a 53 settimane a 37,25 e 43,35 €.
Le performance sono pari a +7,77% sul YTD, a +8,07% sul 1Y, a +31,39% sul 3Y, a +10,06% sul 5Y e a +160,94% dal lancio. Le volatilità tra 1 e 5 anni sono racchiuse tra l’11,54% e il 14,64%, mentre i max drawdown sono pari a –10,27% a 1Y, a –15,68% a 3Y, a –29,59% a 5Y e a –42,16% dal lancio.
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Si attesta a 810 mln di € la massa gestita dall’HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF USD (Acc) con matricola ISIN IE000G6GSP88 e data di lancio al 19/07/2022. Ha un indice di spesa complessiva dello 0,24% annuo ed effettua una replica fisica totale dell’indice FTSE EPRA NAREIT Developed. È domiciliato in Irlanda e una sua quota oggi costa 25,34 €, con escursione annua dei prezzi tra 23,14 e 27,65 € (spread 0,83%).
I rendimenti storici non sono poi tanto entusiasmanti, pari a +8,12% sul YTD, a +7,21% a 1Y, a +25,26% a 3Y e a +5,73% dal lancio. Invece la volatilità e il max drawdown a 1Y e 3Y sono pari a 10,62% e –10,05% (1Y), e a 13,34% e –18,16% (3Y).
L’iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF, codice ISIN IE00B1FZS350, è il 2° ETF per massa gestita, pari a 955 mln di €. Di fondo c’è che è nato il 20 ottobre 2006, e cioè spiega anche la portata dei grossi capitali raccolti in 20 anni. Al pari di altri fondi similari replica l’indice il noto FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+. Si tratta di un indice che segue le REIT e le società immobiliari quotate dei Paesi ricchi, tranne la Grecia, e che hanno un rendimento da dividendo previsionale di almeno il 2% a un anno. Effettua una replica per campionamento, distribuisce i dividendi ogni 3 mesi ed ha domicilio fiscale in Irlanda. Una sua quota costa solo 21,38 € (spread 0,61%), con valori annui min-max a 20,18 e 23,71.
La panoramica sui rendimenti è in chiaroscuro. Ha performance positive sul YTD (6,84%), a 1Y (5,09%), a 3Y (21,86%) e dal lancio (196,48%), ma negativa sul timeframe a 5Y (–0,54%). Invece le volatilità a 1, 3 e 5 anni si attestano al 10,50%, 15,95% e 16,33%, e i max drawdown a 1, 3 e 5 anni e dal lancio a –10,56%, a –17,95%, a –29,16% e a –69,28%.
Chiudiamo con il fondo in assoluto più liquido di tutti, l’HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF USD con identificativo ISIN IE00B5L01S80. È nato il 20 giugno 2011, è domiciliato in Irlanda e ha una dimensione pari a 2 miliardi e 249 milioni di €. Il suo indice benchmark il FTSE EPRA/NAREIT Developed, di cui effettua una replica fisica totale, mentre ha una spesa complessiva annua dello 0,24%. I dividendi dell’ETF sono distribuiti ogni 3 mesi mentre una quota al momento costa 20,10 € (min-max annuo: 18,81 e 22,14).
Vediamo ora i rendimenti vantati dal fondo a seconda dei vari timeframe considerati. Abbiamo +0,22% a 6 mesi, +8,17% sul YTD, +7,23% a 1Y, +25,40% a 3Y, +3,62% a 5Y e +146,59% dal lancio. Quanto al rischio, la volatilità sale dall’11,46% a 1Y al 13,58% a 3Y fino al 15,31% sul 5Y. In merito ai max drawdown, infine, quelli a 1, a 3, a 5 e dal lancio sono pari, nell’ordine, a –10,07%, a –18,14%, a –29,21% e a –42,82%.
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