Per chi, di un immobile, vuole vendere il diritto di usufrutto e la nuda proprietà a due soggetti diversi è prevista una doppia tassazione. Vediamo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate.
Tassazione doppia per chi decidere di vendere, con due atti separati, usufrutto e nuda proprietà di uno stesso immobile. A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’Interpello 133 del 14 maggio 2025. Se si decidere di vendere, a due soggetti diversi la nuda proprietà e l’usufrutto di un immobile le norma della cessione onerosa si applicano a entrambi gli atti, così come previsto dal Tuir poiché si tratta su due diritti distinti e autonomi sia sotto il profilo fiscale che quello civilistico.
Il caso preso in esame
Il caso riguarda due coniugi in regime di separazione dei beni, comproprietari di un appartamento di cui intendono vendere separatamente l’usufrutto e la nuda proprietà a due acquirenti distinti. La coppia chiede se ognuno dei due trasferimenti debba essere considerato distinto per la tassazione proponendo come soluzione che la cessione dell’usufrutto sia tassabile solo nel caso che la proprietà si mantenga e, invece, nel caso ’’il cedente venda l’intera proprietà, spogliandosi dell’intero diritto, anche frazionando i vari diritti (ad esempio, vendita frazionata dell’usufrutto e della nuda proprietà)’’ si debba considerare, anche a livello di tassazione, la cessione come unitaria ricadendo in quanto previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir.
Doppia tassazione per vendita di usufrutto e nuda proprietà
L’Agenzia delle Entrate, nel fornire una risposta, tiene conto delle modifiche apportate al Tuir dalla Legge di Bilancio 2024 chiarendo che la modifica dell’articolo 9, comma5, conferma che il diritto reale di godimento e il diritto di proprietà sono equiparati solo nel caso di cessione del diritto reale, ma è esclusa nell’ipotesi di loro costituzione.
Proprio basandosi su quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2024 si sottolinea che la tassazione delle plus valenze si deve riservare alle cessioni dei diritti reali di godimento, mentre
“i diritti ritratti in sede di costituzione dei medesimi diritti divengono imponibili per l’intero ammontare percepito nel periodo di imposta”
.
L’Agenzia fa notare che nel caso preso in esame si deve prendere in considerazione la costituzione del diritto di usufrutto e la cessione, a un soggetto diverso, della nuda proprietà dello stesso immobile. Il diritto di usufrutto può essere costituito solo quando si ha la piena proprietà dell’immobile, mentre il trasferimento della nuda proprietà può avvenire solo a seguito della costituzione del diritto di usufrutto (si tratta di una conseguenza e proprio per questo i due diritti sono considerati distinti).
Per le Entrate, quindi la tassazione deve essere calcolata nel seguente modo:
- quanto derivante dalla costituzione del titolo oneroso di usufrutto va considerato come reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del Tuir;
- la plus valenza che deriva dalla cessione della nuda proprietà deve essere tassata ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, applicando anche quanto previsto dall’articolo 68 in caso la cessione avvenga prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto.
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