Superbonus del 110%, niente maxi sconto per le unità immobiliari F3: i chiarimenti delle Entrate

Anna Maria D’Andrea

16 Marzo 2021 - 17:09

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Superbonus del 110% escluso per le unità immobiliari F3, facenti parti di un condominio per il quale saranno effettuati lavori trainanti. La presenza di unità non ancora completate, non impedisce l’accesso all’agevolazione per gli interventi sulle parti comuni. A fornire chiarimenti è l’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 174 del 16 marzo 2021.

Superbonus del 110%, niente maxi sconto per le unità immobiliari F3: i chiarimenti delle Entrate

Il superbonus del 110% spetta solo in caso di lavori su edifici esistenti, e le unità immobiliari F3 restano pertanto fuori dall’agevolazione.

A fornire chiarimenti è l’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 174 del 16 marzo 2021.

È un condominio a chiedere chiarimenti sulla possibilità o meno di accesso al superbonus previsto dal decreto Rilancio, considerando la presenza nell’edificio di unità immobiliari ancora non completate, per mancanza di liquidità da parte dei proprietari.

Nello specifico, si chiede se sulle unità immobiliari censite catastalmente nella categoria F3 sia possibile accedere al superbonus per i lavori trainati, se concorrano o meno alla determinazione dell’importo massimo di spesa detraibile e se vi siano vincoli all’esecuzione di lavori trainanti sulle parti comuni del condominio.

Superbonus del 110%, niente maxi sconto per le unità immobiliari F3: i chiarimenti delle Entrate

Il superbonus del 110% spetta a condizione che i lavori siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici esistenti, dotate di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale.

Non rientrano tra le spese ammesse in detrazione quelle sostenute per interventi realizzati in fase di nuova costruzione.

Sono questi alcuni dei requisiti fondamentali per l’accesso al superbonus del 110% evidenziati dall’Agenzia delle Entrate. La risposta all’interpello n. 174 del 16 marzo 2021 specifica che restano esclusi dalla possibilità di accedere all’agevolazione gli edifici in corso di costruzione.

Si tratta per l’appunto di quelli iscritti al Catasto Fabbricati con categoria F3, edifici o unità immobiliari non definibili come esistenti e di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione.

L’Agenzia delle Entrate riporta quindi un precedente chiarimento fornito dall’Agenzia del territorio, che con la circolare n. 9 T del 26 novembre 2001 specificava come tale categoria catastale fosse da ascrivere tra quelle fittizie,

“che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa", (cfr. anche circolare n.4/T del 29 ottobre 2009), in quanto si tratta di categoria provvisoria, nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.”

Di conseguenza, le unità immobiliari F3 restano fuori dall’ambito applicativo del superbonus del 110%, trattandosi di unità in via di costruzioni e non esistenti.

Agenzia delle Entrate - risposta all’interpello n. 174 del 16 marzo 2021
Superbonus - interventi «trainanti» e «trainati» su edificio condominiale (composto anche da unità immobiliari di categoria catastale F/3) - Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio).

Superbonus del 110%, unità immobiliari F3: nessun limite per il condominio

Con la stessa risposta ad interpello, l’Agenzia delle Entrate evidenzia un ulteriore aspetto importante.

La presenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F3 all’interno del condominio non preclude l’accesso al superbonus per i lavori sulle parti comuni e, conseguentemente, per i lavori trainati sui restanti appartamenti.

Questo perché il condominio non è solo composto da unità in fase di costruzione, ma anche da edifici esistenti.

In tal caso, l’accesso all’agevolazione per i lavori di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate, è subordinata ad un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio esistente, senza considerare le unità in corso di costruzione.

Le unità immobiliari in corso di costruzione, oltre a non concorrere al calcolo dell’incidenza dei lavori sulla superficie dell’edificio, sono escluse anche dalla formazione della spesa massima ammissibile al superbonus del 110%.

Si ricorda infatti che per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache, il limite di spesa per i lavori in condominio è calcolato in base al numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.

Nel dettaglio, l’importo spettante è pari a:

  • 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
  • 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità.

A tal fine, bisogna tener conto delle unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori, ragion per cui restano escluse quelle di categoria F3.

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