Chi subisce il ritardo del rogito notarile può ottenere il risarcimento dei danni, ma soltanto in alcuni casi.
Comprare casa non è mai un percorso facile e lineare, gli imprevisti e i ritardi sono all’ordine del giorno e spesso si prolungano anche dopo essere entrati in possesso delle chiavi, tra ristrutturazioni, arredamento e così via. Tra gli incubi peggiori nelle compravendite immobiliari c’è però lo slittamento del rogito notarile, che costringe le parti a rimandare il passaggio di proprietà, con tutti i disagi che ne conseguono. Per l’acquirente questo significa riuscire a entrare in casa (o comunque a iniziare le attività previste) più tardi, magari dopo aver lasciato la precedente residenza o assunto delle scadenze.
Se invece è il venditore a subire il ritardo del rogito dovrà far i conti soprattutto con il mancato incasso della somma pattuita, con i fastidi che può causare nell’investimento del denaro, con l’acquisto di un altro immobile ad esempio. C’è poi una possibilità che include entrambi gli aspetti, anche se più rara: lo slittamento del rogito su decisione del notaio, in genere necessario proprio a preservare gli interessi delle parti, anche quando sembrerebbe danneggiarli. È del tutto normale in questi casi pensare di richiedere un risarcimento dei danni subiti, ma non sempre è possibile ottenerlo. Ecco cosa c’è da sapere.
Lo slittamento del rogito e la possibilità di risarcimento
Come già detto, lo slittamento del rogito è estremamente deleterio, ma non necessariamente consente di ricevere un risarcimento. Innanzitutto, bisogna verificare la scadenza pattuita nel compromesso e capire se lo slittamento del rogito comporta effettivamente il superamento dei termini concordati. Poi, bisogna capire per quali motivi il rogito è stato posticipato, perché ciò cambia radicalmente la valutazione del ritardo. Al di là dei disagi, infatti, ci sono circostanze oggettivamente scusabili per rimandare l’appuntamento dal notaio, mentre l’inadempimento ingiustificato può comportare gravi conseguenze.
Se una delle parti non può recarsi nello studio notarile per cause di forza maggiore, come un incidente, una malattia, il ritardo dell’aereo e così via, il rogito viene inevitabilmente rimandato senza ulteriori ripercussioni. Lo stesso accade quando il ritardo non è imputabile alle parti ma, per esempio, all’istituto di credito che non rispetta i tempi pattuiti per il controllo della documentazione o alle tempistiche burocratiche per la sanatoria di un abuso edilizio e così via. Se i problemi si ripercuotono sulla compravendita, comunque, le parti possono agire in causa contro i soggetti responsabili del ritardo.
In assenza di ragioni comprovate e oggettivamente giustificabili, però, la situazione cambia. In questo caso la parte che subisce il mancato rispetto della data del rogito può difendersi come previsto dal preliminare di vendita e interrompere la compravendita. Nello specifico, il venditore può trattenere la caparra senza trasferire l’immobile, mentre l’acquirente ha diritto alla restituzione della caparra raddoppiata, entrambi a titolo di risarcimento.
Per questi rimedi, tuttavia, si presuppone un grave inadempimento contrattuale non risolvibile semplicemente nello spostamento del rogito di qualche giorno. Ecco perché gli esperti consigliano in genere di sollecitare il rispetto degli obblighi con una diffida, per tentare di concludere la vendita senza ulteriori problemi, considerando anche che spesso è necessaria una lunga causa civile per ottenere il risarcimento. Non c’è invece alcun problema se le parti decidono di comune accordo di posticipare il rogito e lo stesso vale in genere quando a decidere lo slittamento è il notaio.
In quest’ultimo caso, si attuano i rimedi citati soltanto se la causa dello spostamento è attribuibile alla colpa di una delle parti o, più raramente, a una negligenza del professionista. Al di là delle regole di base e delle clausole contrattuali, comunque, chi subisce il ritardo del rogito può agire in causa contro il soggetto responsabile per ottenere il risarcimento dei soli danni dimostrabili correlati allo stesso, indispensabile quando i danni superano gli importi citati.
