Riforma del Catasto, quando entra in vigore?

La riforma del catasto, attesa ormai da anni, avrebbe dovuto vedere la luce per il 2026, ma non si hanno notizie certe sulle tempistiche di attuazione. Nel frattempo rilancia il tema il Documento programmatico di finanza pubblica nel quale vengono forniti i dati della mappatura degli immobili fantasma, nonché degli interventi sugli immobili finanziati in tutto o in parte con i fondi pubblici. Nel Dpfp, però viene posta in evidenza anche la richiesta UE di una revisione delle rendite catastali.

La revisione era prevista, in un primo momento, dalla riforma fiscale, ma è rimasta fuori dalla legge delega. Lo scorso marzo si è provato anche a cestinare del tutto l’idea quando è stato presentato un emendamento, bocciato, con il quale si intendeva sopprimere definitivamente la riforma. La modifica del catasto resta un obiettivo del Governo, ma il percorso di attuazione è ancora incerto.

Si parla, ormai, da anni della riforma del catasto, ma per ora il legislatore non fa trapelare date certe: in ballo dal 2022 la riforma dovrebbe prevedere “Principi e criteri direttivi per la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e la revisione del catasto dei fabbricati”.

Il problema principale del catasto italiano è che è fermo a oltre 30 anni fa: le rendite catastali degli immobili non sono mai state aggiornate ai valori di mercato e inoltre molti edifici non risultano censiti. Proprio per questo la riforma è attesa e necessaria, ma quali sono le novità attese?

Riforma del Catasto, cosa è stato fatto?

Nel Dpfp si forniscono i dati dei lavori già svolti e in corso di svolgimento. Già è stata effettuata una prima ricognizione, per individuare e mappare gli immobili fantasma, che ha interessato 60 province e il 65% del territorio nazionale. Il lavoro, svolto con la fotointerpretazione delle ortofoto, è necessario per individuare quelli che sono gli immobili di cui il catasto non è a conoscenza. Una volta individuati gli immobili sconosciuti si inizia ad attribuire una rendita presunta per fare in modo che i proprietari paghino le relative imposte.

Nel Documento che il Governo ha approvato è certificato anche l’invio di 3.000 lettere di compliance a chi ha eseguito interventi con il superbonus senza adeguare i valori catastali dell’edificio. Queste prime lettere inviate hanno interessato gli immobili iscritti al catasto per i quali non è presente una rendita: 1.800 lettere di compliance, tra quelle inviate riguardano attività per le quali i controlli preliminari sono conclusi.

Ora, però, il Governo, nella Legge di Bilancio 2026, deve tenere presenti anche le Raccomandazioni dell’Ue che chiede un adeguamento ai valori di mercato dei valori catastali fermi da decenni.

La modifica catastale si era già annunciata come un’impresa complicata da portare a termine, e in effetti c’è un motivo se sono almeno venti anni che serve una revisione del sistema, ma ogni Governo (e se ne sono succeduti molti in questi ultimi decenni) ha preferito non occuparsene.

Punti essenziali della riforma

Secondo quanto previsto dalla riforma fiscale, dovrebbe essere superato l’attuale riferimento ai valori patrimoniali degli immobili. L’aggiornamento delle rendite catastali dovrebbe avvenire secondo la normativa vigente, senza cambiamenti di carattere patrimoniale.

Il catasto, in questo momento, è basato su dati falsi, e anche le decisioni sulle tasse sulla casa sono state prese basandosi su informazioni errate.

Uno degli obiettivi è la trasparenza come elemento principale della riforma. Il catasto è nato nel 1939, è stato completato nel 1962 e ci sono stati solo due aggiornamenti:

• nel 1962 per i terreni;
• nel 1990 per gli immobili.

Il punto fondamentale su cui bisogna fare chiarezza con la riforma sta nel rapporto fra il valore catastale, su cui si calcolano le imposte dovute, e il valore reale di mercato dell’immobile tassato.

Gli obiettivi che la riforma si pone sono:

• favorire la crescita economica del Paese;
• rendere maggiormente efficiente il sistema delle imposte;
• eliminare i micro-tributi;
• assicurare una maggiore progressività del sistema;
• contrastare evasione ed elusione fiscale.

Il Governo, inoltre, nella realizzazione della riforma, deve muoversi attraverso due strade fondamentali:

• da una parte aggiornare il sistema di rilevazione catastale;
• dall’altra integrare le informazioni presenti nel sistema catastale.

Catasto, cosa prevede la riforma

La riforma del catasto è pensata come un’operazione di trasparenza: il Governo dovrà adottare le nuove norme che modificano il sistema di rilevazione catastale degli immobili prevedendo nuovi strumenti da porre a disposizione dei comuni e all’Agenzia delle entrate, per facilitare l’individuazione e il corretto classamento degli immobili.

In pratica, il Governo si impegna ad accatastare tutto quello che oggi non lo è, dai terreni alle abitazioni. Ci sarà anche la revisione delle rendite catastali per adeguarle alle rendite di mercato. In un primo momento si investirà sulla predisposizione di strumenti per accatastare gli immobili non censiti o mal censiti (i cosiddetti immobili «fantasma») per i quali la ricognizione è già stata avviata.

A ciascuna unità immobiliare dovranno essere attribuiti:

• la rendita catastale;
• un valore patrimoniale e una rendita aggiornata in base ai valori di mercato.

Inoltre, va stabilito un meccanismo di adeguamento periodico.

Nel nuovo catasto ogni immobile dovrebbe avere la rendita catastale già esistente e un’ulteriore rendita che sarà possibile aggiornare periodicamente sulla base dell’articolazione del territorio comunale, delle nuove destinazioni d’uso e dell’adozione di unità di consistenza per immobili ordinari.

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Criteri e principi della modifica

I criteri e principi direttivi attraverso i quali si dovrà modificare la disciplina del sistema di rilevazione catastale dovrebbero essere i seguenti:

• prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, per facilitare e accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:
  • gli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;
  • i terreni edificabili accatastati come agricoli;
  • gli immobili abusivi, individuando a tale fine specifici incentivi e forme di valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in questo ambito, nonché garantendo la trasparenza delle medesime attività.

È necessario, poi, individuare strumenti e modelli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti tra l’Agenzia delle entrate e i comuni nonché la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.

Servono anche meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modifica delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato.

Il Governo, inoltre, tramite decreti attuativi dovrebbe prevedere l’integrazione delle informazioni oggi presenti nel catasto dei fabbricati in base ai seguenti principi:

• le informazioni rilevate non devono essere utilizzate per la determinazione della base imponibile per il calcolo delle imposte che si basano sui dati catastali né per finalità fiscali;
• a ogni unità immobiliare deve essere attribuita, oltre alla rendita catastale determinata in base alla vigente normativa, anche un valore patrimoniale e una rendita che deve rispecchiare il valore di mercato;
• prevedere meccanismi che consentano l’adeguamento periodico dei valori e delle rendite sulla base delle modifiche del mercato immobiliare;
• per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi rispetto alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro di tali immobili.

Cosa cambierebbe rispetto a oggi

Le rendite catastali attualmente in vigore sono basate sulle tariffe di estimo e sono state individuate decenni fa. Per la rivalutazione si utilizzeranno dei moltiplicatori, ma nonostante si provi a rendere più attuali le rendite obsolete, anche utilizzando il moltiplicatore non è possibile individuare quello che è il reale valore del bene.

Con la riforma del catasto il valore degli immobili si dovrebbe individuare attraverso parametri diversi e incideranno indicatori come:

• posizione geografica dell’immobile;
• dimensioni;
• manutenzione;
• caratteristiche specifiche.

In questo modo la valutazione diventerebbe più trasparente e più equa. Di conseguenza anche le imposte dovrebbero essere adeguate ai nuovi valori (reali) dell’immobile.

La riforma prevede, inoltre, una mappatura di tutti gli immobili che sono presenti sul territorio nazionale e questo permetterà di individuare più facilmente:

• immobili attualmente non censiti o che non rispettano la destinazione d’uso o la categoria catastale;
• terreni edificabili accatastati come terreni agricoli;
• immobili abusivi.

Oltre all’individuazione di “immobili fantasma” e abusivismi edilizi, la riforma permetterà di individuare anche i casi in cui gli immobili sono accatastati con una volumetria minore per avere vantaggi a livello fiscale.

Oltre all’aggiornamento delle rendite catastali verrà creata una nuova base di dati contenente informazioni più precise e dettagliate sull’immobile (superficie, categorie e destinazione d’uso, tra le altre). La riforma, in ogni caso, potrebbe portare anche a una revisione delle categorie catastali e portare all’introduzione di nuove o alla modifica di quelle esistenti.

Tutto questo, ovviamente, avrà un impatto sull’imposizione che si ha sulla casa: cambia, quindi, anche l’Imu che dovrà essere calcolata in base alle rendite catastali aggiornate e al coefficiente comunale.

Si tratta di tutta una serie di interventi, che comprende anche il censire quelli che oggi sono definiti “Immobili fantasma” per rendere il catasto una banca dati quanto più veritiera possibile sul parco immobiliare italiano.

Ovviamente le modifiche non saranno indolori e per alcune potrebbero comportare una maggiore imposizione (chi ha immobili di lusso, ad esempio, potrebbe vedere aumentare l’Imu visto che in questi casi le rendite catastali potrebbero subire un incremento significativo). Al contempo, però, introducendo nuovi criteri di calcolo che tengono conto anche della posizione geografica dell’immobile, chi vive in una zona svantaggiata potrebbe veder diminuire l’Imu che versa.

Si tratterà, quindi, di una revisione che tenderà a rendere la tassazione sugli immobili quanto più equa possibile equiparando, appunto, quanto si deve versare al reale valore di mercato dell’immobile.

Aggiornamento rendite catastali per chi ha ristrutturato

Un primo passo verso l’aggiornamento si dovrebbe avere già da quest’anno con l’aggiornamento delle rendite catastali per chi ha ristrutturato con il superbonus: per agire in questo senso non serve attendere la riforma del catasto. Ci sarà un aumento delle rendite catastali per gli immobili che hanno beneficiato delle super detrazioni fiscali per ristrutturazione e miglioramento dell’efficienza energetica.

In sostanza chi ha utilizzato bonus statali per migliorare casa vedrà le rendite catastali dell’immobile aumentare con conseguente aumento dell’Imu (che basa il suo calcolo proprio sulle rendite catastali).

La tassazione maggiore dovrebbe riguardare solo chi ha utilizzato il superbonus, accollando, di fatto, tutte le spese degli interventi allo Stato. Già è stata prevista una maggiore tassazione per chi aveva fruito della detrazione al 110% in caso di cessione a titolo oneroso (vendita) dell’immobile migliorato nei 10 anni successivi alla fine dei lavori. C’è, quindi, una ferma intenzione da parte dell’esecutivo di recuperare, laddove possibile, i costi del superbonus che ha provocato enormi buchi nei conti pubblici.

In ogni caso l’aumento della rendita catastale è anche giustificata dalle migliorie apportate all’immobile che, di fatto, dopo la ristrutturazione ha visto aumentare il valore di mercato.

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