Revoca o sostituzione del garante del mutuo, come fare e quando è possibile

Ilena D’Errico

24 Agosto 2023 - 00:02

Ecco quando è possibile revocare o sostituire il garante del mutuo e come bisogna procedere a seconda dei casi.

Revoca o sostituzione del garante del mutuo, come fare e quando è possibile

La presenza di un garante è quasi una costante nei mutui, per molti è infatti complesso dimostrare da soli garanzie sufficienti ad assicurare il pagamento agli istituti di credito. Il contratto di fideiussione – con cui il garante, appunto, assicura l’obbligazione - è però fortemente basato sui rapporti personali tra le parti, per natura volubili e imprevedibili.

Così sono in molti a chiedersi se sia possibile revocare il garante di un mutuo oppure cambiarlo quando il contratto è già stato stipulato. Si pensi anche al caso in cui il titolare del mutuo abbia raggiunto una situazione economica e patrimoniale più stabile, oppure desideri semplicemente sgravare il gravante dall’obbligo che si è assunto. Ecco quando è possibile e come bisogna fare.

Quando è possibile cambiare il garante del mutuo e come fare

L’ipotesi più semplice riguardo alla sostituzione del garante è quella in cui vi è un’apposita clausola nel contratto del mutuo. In questo caso l’istituto di credito deve comunque procedere ai controlli sull’ipotetico nuovo garante prima di approvare la sostituzione.

Si tratta perciò di un’operazione che richiede tempo, in genere un paio di settimane, e che non necessariamente si conclude con un esito positivo. Di fatti, anche se il mutuo è già in corso, la banca dovrà procedere da capo ai controlli sul fideiussore, verificando:

  • Reddito e spese;
  • patrimonio, in particolare per quanto riguarda i beni immobili, seppur non ritenuti garanzie accessorie;
  • l’età in rapporto alla durata del mutuo;
  • eventuali garanzie già prestate che potrebbero ostacolare l’adempimento.

Se le verifiche si concludono con successo per cambiare garante è sufficiente stipulare una scrittura privata con la banca e il nuovo fideiussore, che attesti la sostituzione e il mantenimento delle condizioni stabilite dal contratto originario.

Quando, invece, non è presente alcuna clausola che ammetta la sostituzione del garante l’istituto di credito non è tenuto ad approvare la richiesta. Ancora prima di proporre un nuovo fideiussore con le relative garanzie, perciò, la banca può rifiutare di eseguire questa modifica. In questi casi esistono due soluzioni: la sostituzione e la surroga del mutuo.

La sostituzione del mutuo permette di rinegoziare le condizioni proprio come alla stipula del contratto e dunque anche di indicare un nuovo garante, che dovrà comunque superare i controlli dell’istituto di credito. La sostituzione prevede però un ingente costo, dovuto alle seguenti spese:

  • Cancellazione dell’ipoteca sul primo mutuo;
  • iscrizione dell’ipoteca sul secondo mutuo;
  • pagamento dell’imposta sostitutiva;
  • costi delle perizie tecniche;
  • pagamento delle penali, se previste, per l’estinzione anticipata.

Si crea così un vero e proprio nuovo mutuo, indipendentemente dall’altro, con i relativi oneri.

Altrimenti, la sostituzione del garante può avvenire anche con la surroga del mutuo – gratuita grazie al decreto Bersani – ma soltanto se la fideiussione è stata stipulata in forma extracontrattuale.

Come revocare il garante del mutuo e quando è possibile

La revoca del garante è ancora più complessa rispetto alla sostituzione, in quanto è necessario disporre di garanzie sufficienti a colmare la mancanza di un fideiussore. Così come avviene per la sostituzione è necessario chiedere l’autorizzazione alla banca, dimostrando contestualmente il miglioramento reddito-patrimoniale.

In alcuni casi, molto rari però, il contratto prevede una durata della fideiussione inferiore a quella del mutuo. È quindi bene verificare anche questo aspetto prima di domandare la revoca del garante, che potrebbe non essere necessaria. Per la stessa ragione, è più facile che la revoca del garante sia consentita verso il termine del mutuo, essendo diminuito il rischio di inadempimento (sia per probabilità che per valore).

Non si tratta in ogni caso di una regola, in quanto l’istituto di credito è libero di respingere la richiesta di revoca se considera insufficienti le garanzie del titolare. In questo caso può essere utile tentare la strada della surroga del mutuo, nel caso in cui le condizioni proposte dal nuovo istituto di credito risultassero meno stringenti. Come visto dapprima, però, ciò è possibile soltanto quando la fideiussione è stata concordata in modo extracontrattuale.

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