Registrazione contratto di affitto, come fare? Procedura, costi e sanzioni: la guida completa

Chi deve registrare il contratto di affitto di un immobile? Tutto quello che bisogna sapere su modulistica, procedura e imposta di registro.

Registrazione contratto di affitto, come fare? Procedura, costi e sanzioni: la guida completa

La registrazione del contratto di affitto è obbligatoria per un contratto di locazione relativo a un immobile se ha durata superiore a 30 giorni. La registrazione all’Agenzia delle Entrate si effettua con il modello RLI, utilizzato per tutti gli adempimenti relativi alle locazioni.

Insieme alla registrazione è fondamentale versare l’imposta di registro e di bollo in base al valore della locazione. Se, però, si sceglie la cedolare secca non saranno dovute imposte al momento di registrazione del contratto di affitto. A effettuare la registrazione deve essere il locatore, proprietario dell’immobile, o il locatario.

Ecco la procedura da seguire per la registrazione di un contratto di locazione, la modulistica, le imposte dovute e le sanzioni in caso di registrazione tardiva e ravvedimento operoso.

Registrazione contratto di locazione: procedura cartacea o telematica

La registrazione del contratto di affitto deve avvenire entro i 30 giorni successivi alla sua decorrenza (il termine tra la data di stipula del contratto e l’inizio dell’affitto) e può avvenire per via telematica o cartacea.

Con la modalità cartacea una delle parti del contratto deve recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. È necessario portare con se:

  • due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti;
  • il modello RLI debitamente compilato, il modello F24 Elide per il versamento dell’imposta di registro;
  • le marche da bollo (€ 16,00 ogni 100 righe o 4 pagine del contratto);

Mentre nel caso in cui il contratto venga registrato con cedolare secca sarà sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare. L’Agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.

Per quanto riguarda la registrazione del contratto di locazione di un immobile con la modalità telematica, questa può essere effettuata direttamente da una delle due parti oppure tramite un intermediario abilitato ai servizi Entratel o Fisconline.

La registrazione telematica avviene nelle modalità stabilite dall’Agenzia delle Entrate e in particolare grazie all’utilizzo del software “Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”.

In alternativa, è possibile utilizzare la modalità “web”, che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software.

È previsto l’obbligo di utilizzo della modalità telematica per la registrazione del contratto di affitto per i possessori di almeno 10 unità immobiliari.

Come si compila e si presenta il modello RLI

Il modello RLI, approvato dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento n° 2970 del 10 gennaio 2014, deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili.

Il modello RLI deve essere utilizzato per effettuare gli adempimenti fiscali connessi, come:

  • per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • per la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • per comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010;
  • per l’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
  • per le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

Modello RLI 2022: quale codice inserire?

Uno dei dati obbligatori che bisognerà inserire nel modello RLI, all’interno del quadro A, è il codice relativo alla tipologia di contratto oggetto della comunicazione, informazione necessaria anche per il calcolo dell’imposta di registro dovuta.

CodiceDescrizioneImposta di registro
L1 Locazione di immobile a uso abitativo 2%
L2 Locazione agevolata di immobile a uso abitativo 2% del 70% del canone
L3 Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato a Iva) € 67
L4 Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo € 200
S1 Locazione di immobile a uso diverso dall’abitativo 2%
S2 Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto a Iva 1%
S3 Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall’abitativo € 200
T1 Affitto di fondo rustico 0,50%
T2 Affitto di fondo rustico agevolato € 67
T3 Affitto di terreni e aree non edificabili, cave e torbiere 2%
T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato a Iva) € 67

Nella categoria L1, per esempio, rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile a uso abitativo:

  • a canone libero, durata 4 anni + 4;
  • a canone concordato, durata 3 anni + 2;
  • di natura transitoria, durata massima 18 mesi;
  • di natura transitoria per studenti universitari;
  • di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso

Qual è il termine per la registrazione del contratto di affitto?

Il termine della registrazione del contratto di affitto e locazione è di 30 giorni, che decorrono dalla data di stipula del contratto stesso. Se il contratto prevede una decorrenza anteriore a quella della stipula, il termine per la registrazione sarà di 30 giorni dalla data di decorrenza.

Questo vuol dire che il contratto è stato stipulato il 1° settembre e questo effettivamente decorre a partire dal 1° ottobre, la registrazione dovrà avvenire entro e non oltre il 30 settembre.

Registrazione del contratto di locazione: come funziona la procedura semplificata

La richiesta di registrazione del contratto di locazione attraverso il modello RLI prevede la copia del contratto, a meno che non si utilizzi la «procedura semplificata» prevista se:

  • il numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
  • una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre;
  • gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
  • Il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
  • Il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Contratto di affitto e Iva

Per quanto riguarda le imposte indirette sulla locazione di fabbricati da parte di soggetti passivi di Iva si prevede un regime naturale di esenzione, ai sensi dell’articolo 10 del DPR n. 633/72 sia per i fabbricati abitativi che per quelli strumentali.

In particolare per i fabbricati a uso abitativo (gruppo catastale A, con esclusione A/10) la regola generale è quella dell’esenzione dall’Iva. Sono, infatti, imponibili Iva mediante opzione del locatore da manifestare nel contratto di affitto, le locazioni di:

  • Abitazioni, effettuate dalle imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito lavori di recupero incisivo (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica);
  • Alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008, effettuate da qualsiasi impresa (anche non costruttrice o ristrutturatrice).
  • In entrambi i casi di imponibilità su “opzione“, l’Iva si applica con l’aliquota del 10%. Questo ai sensi del n. 127-duodecicies nella tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633/72. Inoltre, l’operazione è soggetta all’applicazione dell’imposta di Registro nella misura fissa di € 67,00 ai sensi dell’articolo 5 della Tariffa, Parte I, annessa al DPR n. 131/1986. Al di fuori delle ipotesi ora descritte, la locazione di abitazioni (poste in essere da soggetti, esercenti attività commerciale, diversi dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici o aventi ad oggetto abitazioni diverse dagli alloggi sociali) sono operazioni esenti da Iva. In questo caso le operazioni sono soggette all’imposta di Registro in misura pari al 2%.
Locatore Tipo di abitazione Iva Registro
Impresa costruttrice o ristrutturatrice Abitazione Iva su opzione 10% € 67,00
Impresa costruttrice o ristrutturatrice Alloggio sociale Iva su opzione 10% € 67,00
Altre imprese Abitazione Esente 2%
Altre imprese Alloggio sociale Iva su opzione 10% € 67,00

Contratto di locazione immobili e imposta di registro

L’imposta di registo è commisurata al canone di affitto pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario dell’immobile che poi ha la possibilità di rivalersi sull’inquilino, qualora il contratto lo preveda, per il 50% di quanto pagato.

L’imposta di registro ha, quindi, un valore variabile in relazione alla tipologia di immobile locato.

Fabbricato a uso abitativo 2% del canone annuo per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva (es:uso commerciale) 2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità
Altri immobili 2% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità

Per i contratti di affitto a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibili su cui andare a calcolare l’imposta di registro, dovuta con un minimo di 67 euro al momento della registrazione e ogni anni al rinnovo del contratto.

Tuttavia, la legge prevede la possibilità di versare l’imposta di registro per più annualità in una soluzione unica, usufruendo - in questo caso - a una riduzione degli importi dovuti.

Per i contratti che anno durata lunga, quindi più anni, è possibile sceglier di:

  • pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
  • versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Per chi sceglie di pagare per la durata intera del contratto è previsto uno sconto, ossia una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Per esempio, se il canone mensile è di 700 euro bisognerà calcolare l’importo dovuto moltiplicando il canone per 12 (700x12=8.400 euro), per poi calcolare l’imposta di registro dovuta: il 2% di 8.400, cioè 168,00 euro.

Registrazione del contratto di locazione e modello F24 Elide

Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di affitto deve essere effetuato con il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 Elide).

Con il modello F24 Elide bisognerà versare i tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione o affito, come:

  • imposta di registro;
  • tributi speciali e compensi;
  • imposta di bollo;
  • sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte, tributi e compensi.

Le sanzioni in caso di mancata registrazione del contratto

Chi non registra il contratto di affitto incorre in una sanzione amministrativa, con le seguenti fattispecie:

  • sanzione per omessa registrazione del contratto di locazione, dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
  • sanzione per parziale occultamento del canone di locazione, dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;
  • tardivo versamento dell’imposta di registro, 30% dell’imposta versata in ritardo.

La legge prevede la riduzione della sanzione in caso di regolarizzazione spontanea attraverso lo strumento di ravvedimento operoso.

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