Tutte le differenze tra caparra, cauzione e acconto nel contratto d’affitto. Interessi, restituzione e cosa succede in caso di inadempimento.
Quando si firma un contratto d’affitto, tra privati o affidandosi a un’agenzia, si può essere chiamati ad alcuni adempimenti. In particolare, l’affittuario potrebbe essere tenuto al pagamento di una caparra, della cauzione o di un acconto.
Nella quotidianità si è abituati a utilizzare questi termini indistintamente, come se fossero dei sinonimi, anche se in realtà indicano elementi diversi. Conoscere queste differenze è fondamentale per capire con precisione diritti e doveri nel contratto di locazione.
Ognuno di questi termini si riferisce infatti a un concetto autonomo con la propria regolamentazione. Non è un aspetto di poco conto, soprattutto se ci si interroga sulla possibile restituzione dei pagamenti fatti a favore del padrone di casa, magari al termine del contratto o in caso di ripensamento. Ecco tutto quello che c’è da sapere.
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Cos’è la caparra, confirmatoria o penitenziale
La caparra è un elemento fondamentale del contratto d’affitto, serve a tutelare il locatore e spesso a consentire all’inquilino di aumentare la propria credibilità e affidabilità. Utilizzando diversi termini come sinonimi, pur impropriamente, spesso si indica come caparra quello che in realtà è un acconto o talvolta una cauzione. In realtà, la caparra ha una funzione a sé stante, che potrebbe tuttavia mutare. Per comprendere meglio bisogna però distinguere tra la caparra confirmatoria e quella penitenziale, che possono rispettivamente assumere le funzioni di acconto o cauzione.
La caparra confirmatoria è una somma di denaro che l’inquilino consegna a titolo di garanzia dell’impegno assunto, assicurando l’adempimento del contratto. In questo caso si parla dell’affitto, che è anche l’ambito di applicazione più diffuso, ma la caparra confirmatoria può essere prevista per qualsiasi fattispecie contrattuale.
Il futuro inquilino potrebbe essere chiamato a versare una caparra per confermare l’intenzione di prendere la casa in affitto, prima che il contratto sia effettivamente concluso. Alla firma, la caparra può essere restituita o trattenuta a titolo di acconto su canoni e spese, a seconda degli accordi. In caso di inadempimento, invece, la caparra può essere trattenuta a titolo di risarcimento o restituita per richiedere la riparazione del danno in sede giudiziale. A tal proposito è bene sapere che se è la parte ad aver ricevuto la caparra a essere inadempiente, in questo caso il locatore, l’inquilino può pretendere il doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria.
La caparra penitenziale, invece, sopperisce alla funzione del risarcimento perché viene trattenuta in caso di recesso e impedisce però di agire in giudizio per ulteriori pretese. L’inquilino che cambia idea all’ultimo perde interamente la caparra penitenziale, ma come prima può chiedere il doppio del rimborso se il recesso viene esercitato dal proprietario di casa.
Cos’è la cauzione
La cauzione ha funzioni simili alla caparra, ma resta comunque un istituto autonomo.
Può essere richiesta contestualmente al contratto d’affitto per far fronte al mancato pagamento del canone o delle spese accessorie, ma anche per eventuali danni all’immobile. Questa somma non può superare tre mensilità del canone per le locazioni commerciali, ma nella prassi è rimasta questa consuetudine anche in quelle a scopo abitativo. Non trattandosi di un possibile anticipo del canone, comunque, non viene tassata (come invece accade per la caparra) e deve essere integralmente restituita alla fine del contratto. Il deposito cauzionale produce inoltre interessi, da liquidare all’affittuario.
Quest’ultimo non può compensare mancati pagamenti con l’importo consegnato, mentre il locatore può trattenere la caparra per far fronte agli inadempimenti. Se non si tratta di danni di misura certa, tuttavia, dovrà attendere la quantificazione giudiziale.
L’acconto nel contratto d’affitto
Infine, per stipulare un contratto d’affitto potrebbe essere richiesto anche un semplice acconto. Se la caparra non viene espressamente qualificata come tale o comunque non ne vengono esplicitate le funzioni, viene classificata proprio in questo modo. L’acconto rappresenta un vero e proprio anticipo del canone d’affitto, da scalare alla prima mensilità utile, e ha di norma una mera funzione di garanzia.
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