Contratti di locazione, quali sono: le regole per chi affitta e per chi va ad abitare

Avv. Marco Montanari

29 Dicembre 2021 - 10:00

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Conviene sempre fare attenzione quando si intende affittare casa: quali sono i contratti di locazione e che regole esistono per chi affitta e per chi va ad abitare? Ecco una breve guida.

Contratti di locazione, quali sono: le regole per chi affitta e per chi va ad abitare

Quando si parla di contratto di locazione si intende il contratto attraverso il quale il proprietario (detto “locatore”) cede in godimento un immobile a un terzo (detto “conduttore”), ricevendo in cambio un corrispettivo sotto forma di canone di locazione: è ciò che comunemente viene indicato con il termine contratto di affitto.

Esistono diverse tipologie di contratti di locazione: la prima distinzione va operata in base alla destinazione d’uso dell’immobile concesso in godimento.

Sotto questo profilo, possiamo distinguere tra:

  • locazioni di immobili a uso abitativo;
  • locazioni di immobili a uso diverso.

Nella prima tipologia rientrano tutte le locazioni che hanno come scopo quello di concedere a un terzo (inquilino, conduttore o locatario) il godimento di un immobile a fini abitativi, ossia allo scopo di destinarlo a propria abitazione.

Diversamente, nella seconda tipologia, rientrano le locazioni in cui l’immobile ha una funzione diversa (commerciale, professionale, ecc.) e viene quindi destinato dal conduttore, il più delle volte, a una attività produttiva, come può essere un negozio o un ufficio.

Quello che più ci interessa sapere, in quest’articolo, riguarda esclusivamente le locazioni del primo tipo, ossia quelle abitative.

Esse sono disciplinate, in primo luogo, dal Codice civile e, più nello specifico, dalla Legge n. 431/1998 (“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”).

Esaminiamo, di seguito, le più importanti, ovvero:

  • la locazione a canone libero;
  • la locazione a canone concordato;
  • la locazione transitoria;
  • la locazione transitoria per studenti universitari.

In cosa si distinguono tra loro e quali sono le regole per chi affitta e per chi va ad abitare?

La locazione a canone libero

Il contratto di locazione a canone libero è previsto dall’art. 2, comma 1, L. n. 431/1998.

In questo tipo di contratto le parti (locatore e conduttore) non hanno particolari vincoli per quanto riguarda la determinazione del canone di locazione: esse possono stabilirlo liberamente, di comune accordo.

È prevista una durata minima di 4 anni che vengono rinnovati automaticamente, alla scadenza, per altri 4 (4+4).

Mentre il conduttore può recedere dal contratto in ogni momento se ricorrono gravi motivi, con preavviso di almeno 6 mesi (art. 3, comma 6), al locatore non è concessa la stessa facoltà.

Egli, infatti, non può impedire il rinnovo automatico del contratto dopo la prima scadenza (quindi, dopo i primi 4 anni), ma può, al più, impedire un altro rinnovo successivo alla seconda scadenza (dopo i primi 8 anni di contratto).

A tal fine, deve comunicare la disdetta del contratto al conduttore, con lettera raccomandata inviata 6 mesi prima della seconda scadenza (ossia prima della scadenza degli 8 anni), per impedire, così, un nuovo rinnovo tacito del contratto per altri 4 anni.

Lo stesso può fare il conduttore se non intende proseguire il rapporto di locazione oltre i primi 8 anni.

Infatti, terminati i primi 8 anni (4+4), alle parti è consentito:

  • avviare la procedura per il rinnovo del contratto, eventualmente, a condizioni diverse;
  • comunicare la disdetta e, dunque, la volontà di non rinnovare il contratto.

Ma come funziona in pratica?

In buona sostanza, la parte che non vuole più rinnovare il contratto (disdetta) o che vuole rinnovarlo a condizioni diverse, deve inviare all’altra, 6 mesi prima della seconda scadenza, una comunicazione tramite lettera raccomandata a/r, nella quale comunica le proprie intenzioni.

La controparte ha 60 giorni di tempo per rispondere; in mancanza di risposta, il contratto non verrà rinnovato.

In mancanza, invece, dell’invio della comunicazione, il contratto scaduto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

Quando il locatore può evitare il rinnovo automatico?

Abbiamo visto che il locatore, a differenza del conduttore, non può disdire il contratto prima che siano trascorsi i primi 8 anni di affitto (4+4).

Esistono però alcune eccezioni a questa regola, che permettono al locatore di avvalersi della facoltà di negare il rinnovo anche alla prima scadenza (quindi, già dopo i primi 4 anni).

Ciò può avvenire in diverse ipotesi; ad esempio, quando (art. 3, comma 1):

  • il locatore intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento dei lavori;
  • il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in tal caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione).

Al verificarsi di uno di questi eventi, il locatore può negare il rinnovo del contratto già alla scadenza dei primi 4 anni, sempre inviando una comunicazione motivata al conduttore almeno 6 mesi prima, a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

La stessa regola si applica anche al contratto a canone concordato: ma vediamo meglio in cosa consiste questa seconda tipologia di contratto di locazione.

La locazione a canone concordato

In alternativa al contratto a canone libero, le parti possono decidere di stipulare un contratto di locazione a canone concordato (o agevolato), come previsto dall’art. 2, comma 3, L. n. 431/1998.

A differenza del contratto a canone libero, qui le parti non possono decidere in autonomia l’ammontare del canone di locazione, ma sono vincolate da appositi accordi conclusi dalle associazioni territoriali di categoria rappresentative di proprietari e inquilini.

Quanto alla durata, tali contratti non possono durare meno di 3 anni e sono prorogati automaticamente per altri 2 anni alle stesse condizioni se nessuna delle parti chiede di stipulare un nuovo contratto (3+2).

Fatta salva la possibilità per l’inquilino di recedere in ogni momento con un preavviso di almeno 6 mesi quando sussistono gravi motivi, anche qui, per il locatore che voglia impedire il rinnovo del contratto alla prima scadenza, ci sono poche possibilità: potrà farlo solamente per i motivi e con le modalità già viste per i contratti a canone libero (ovvero per specifiche esigenze personali comunicate con raccomandata al conduttore almeno 6 mesi prima).

Una volta scaduti anche i 2 anni di proroga automatica del contratto, le parti possono:

  • attivare la procedura per il rinnovo del contratto a nuove condizioni;
  • rinunciare al rinnovo del contratto.

Le intenzioni al riguardo devono essere comunicate alla rispettiva controparte almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio; altrimenti, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni per altri 2 anni e così via.

Se invece la comunicazione viene inviata, ma alla stessa non segue alcuna risposta nel termine di 60 giorni, il contratto si intenderà definitivamente cessato.

La scelta di questa tipologia di contratto è considerata spesso vantaggiosa perché, oltre all’assistenza delle associazioni di categoria che garantisce la stipula di un contratto equilibrato per entrambe le parti, sia il proprietario che l’inquilino usufruiscono di particolari agevolazioni fiscali.

La locazione transitoria

È il contratto previsto dall’art. 5, comma 1, L. n. 431/1998, che va integrato con la disciplina prevista dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017.

A differenza dei contratti visti finora, quelli transitori possono essere stipulati solo in determinati casi, ovvero quando devono essere soddisfatte particolari esigenze di natura transitoria del proprietario o del conduttore.

In particolare, la scelta di questo tipo di contratto di locazione può dipendere dal fatto che il conduttore, ad esempio, abbia necessità di abitare l’immobile per un periodo di tempo soltanto limitato: la norma fa appunto riferimento, in via generale, alle esigenze derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali (art. 2, D.M. del 16.01.2017).

Le varie ipotesi che danno diritto a stipulare questi contratti sono di volta in volta individuate tramite accordi locali tra le organizzazioni di categoria di proprietari e inquilini.

Per essere valido, il contratto deve contenere la specifica indicazione dell’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore tra quelle individuate dagli accordi territoriali.

Se il contratto ha durata superiore a 30 giorni, tale esigenza deve essere anche dimostrata allegando la relativa documentazione.

La durata del contratto di locazione transitorio non può superare i 18 mesi; inoltre, non si applica il rinnovo automatico, di tal ché, alla scadenza prevista dal contratto, la locazione termina definitivamente senza necessità di disdetta.

In linea di massima, l’importo del canone di locazione per i contratti di natura transitoria può essere liberamente definito dalle parti, fatta eccezione per la locazione di immobili situati in comuni con più di 10.000 abitanti; in tal caso, i canoni devono essere contenuti entro le soglie minime e massime stabilite da specifici accordi territoriali.

In caso di inesistenza di accordi a livello locale, i valori di riferimento sono definiti da un apposito Decreto Ministeriale.

In ogni caso, quando il contratto ha durata pari o inferiore a 30 giorni, i canoni di locazione sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.

Per la stipula di questo tipo di contratto occorre necessariamente avvalersi del modello allegato al D.M. del 16 gennaio 2017 (“Allegato B”).

Infine, se non vengono rispettate le regole appena viste (in particolare, se le parti non indicano la ragione di transitorietà o se questa è soltanto simulata, oppure se non rispettano le regole per la determinazione del canone o sulla durata massima della locazione), si applicherà la durata prevista per il contratto a canone libero (4+4).

La locazione per studenti universitari

Da ultimo, esiste una particolare tipologia di contratto transitorio appositamente introdotta dal Legislatore per far fronte alle esigenze degli studenti universitari fuori sede.

È il contratto di locazione transitoria per studenti universitari, disciplinato dall’art. 5, L. n. 431/1998 e dal D.M. del 16.01.2017.

Tale contratto può essere stipulato solo:

  • nei comuni sede di università, corsi universitari distaccati e di specializzazione e, comunque, di istituti di istruzione superiore, nonché nei comuni limitrofi;
  • se il conduttore risulta iscritto a un corso di laurea o di formazione post-laurea e che il comune in cui ha sede l’immobile da locare sia diverso da quello di residenza (quindi, se trattasi di studente fuori sede).

La durata di questi contratti può andare da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni, con possibilità di rinnovo alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi con un preavviso di almeno un mese e non superiore a 3 mesi.

I canoni di locazione applicabili sono definiti da appositi accordi locali in base alle caratteristiche dell’edificio di cui fa parte l’immobile e alla zona in cui è ubicato.

Anche questi contratti devono essere predisposti utilizzando il modello-tipo allegato al Decreto Ministeriale (“Allegato C”).

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