Le banche difficilmente concedono un mutuo che copre tutte le spese per l’acquisto di un immobile. Ecco quanti soldi servono per acquistare casa.
Quanti soldi servono per acquistare una casa? A differenza di quanto si possa pensare, non si deve considerare solo il prezzo dell’immobile. Bensì ci sono molte altre spese da considerare, quasi tutte obbligatorie. In effetti un errore comune quando si compra la prima casa è cercare subito l’abitazione senza sapere quanto la banca è disposta a concedere come mutuo. Nella maggior parte dei casi, d’altronde, non si ottiene mai un mutuo al 100%, pertanto è fondamentale calcolare i soldi necessari a partire da una base concessa dalla banca pari all’80% del prezzo dell’immobile.
Oltre alla differenza tra costo della casa e importo del mutuo, occorre disporre di risparmi per affrontare le spese iniziali, come l’imposta di registro, le spese notarili e altre voci obbligatorie o consigliate. Di seguito vedremo quali sono tutte le spese da considerare quando si acquista una casa e quali sono i prezzi medi delle abitazioni ad oggi, con dati aggiornati al 2025. Ma non solo, cercheremo di capire quale budget minimo è necessario per ottenere un mutuo, con esempi concreti e spiegazione delle agevolazioni disponibili. Volgeremo un occhio di riguardo anche alle ulteriori spese che potrebbero presentarsi e che non sempre vengono prese in considerazioni. In questo modo è possibile avere una panoramica completa e pianificare l’acquisto della propria casa con maggiore sicurezza e consapevolezza.
Quali sono tutte le spese da considerare quando si compra una casa
Acquistare una casa non significa pagare solo il prezzo dell’immobile. Ci sono numerose spese accessorie, alcune obbligatorie e altre consigliate, che vanno pianificate per evitare sorprese. Queste spese possono variare a seconda del tipo di immobile, della località e della banca che eroga il mutuo, ma alcune voci restano comuni per quasi tutti gli acquisti. Le principali spese da considerare sono sicuramente le seguenti.
- Imposta di registro: 2% del valore catastale per la prima casa, 9% per le seconde case.
- Spese notarili: variabili in base al valore e alla complessità dell’atto, mediamente tra 2.000 e 3.000 euro.
- Agenzia immobiliare: se l’acquisto avviene tramite intermediario, la provvigione è generalmente intorno al 3% del prezzo di vendita.
- Perizia bancaria: necessaria per valutare l’immobile ai fini del mutuo, con costi tra 200 e 600 euro.
- Istruttoria mutuo: commissione della banca per la gestione della pratica, solitamente tra 500 e 1.500 euro.
- Assicurazione obbligatoria: copertura contro scoppio e incendio, mediamente tra 200 e 600 euro.
- Registrazione del contratto preliminare: circa 200 euro più marche da bollo.
- Trascrizione dell’atto notarile: garantisce la registrazione dei diritti di proprietà, con un costo consigliato tra 800 e 1.000 euro.
Anche se alcune spese possono sembrare marginali, tutte insieme incidono notevolmente sul budget complessivo.
Ad esempio per un immobile di circa 180.000 euro, le spese accessorie possono superare i 12.000 euro.
È facile quindi intuire come sia fondamentale avere risparmi disponibili oltre alla somma richiesta dalla banca per il mutuo.
Quali sono i prezzi medi delle case oggi
Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato una crescita dei prezzi delle abitazioni, con notevoli differenze tra le varie regioni.
A livello nazionale, stando ai dati di immobiliare.it, il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali in vendita si attesta intorno a 2.114 euro al metro quadrato, con un aumento del 2,57% rispetto allo stesso mese dell’anno scorso.
Entrando più nei dettagli, nel Nord Italia, le grandi città mostrano valori più elevati. A Milano, ad esempio, il prezzo medio al metro quadrato è di 5.564 euro, mentre a Torino è di circa 2.100 euro (meno della metà). Volgendo uno sguardo a livello regionale, in Lombardia, il prezzo medio si attesta a 2.621 euro al metro quadrato, mentre in Piemonte si attesta attorno a 1.392 euro al metro quadro.
Nel Centro Italia, città come Roma e Firenze registrano prezzi medi più alti. A Roma il prezzo medio è di 3.641 euro al metro quadrato, con un incremento del 7,34% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. A Firenze, invece, si attesta attorno a 4.669 euro al metro quadro. In generale il prezzo medio nella regione Lazio è pari a 2.526 euro al metro quadro, mentre in Toscana si attesta attorno a 2.573 euro al metro quadro.
Nel Sud Italia e nelle Isole i prezzi sono più contenuti. Basti pensare che a Brindisi si attestano attorno a 1.183 euro al metro quadro, mentre a Palermo i prezzi medi degli immobili sono pari a 1.519 euro al metro quadro. In particolare in Puglia il prezzo medio si aggira intorno a 1.436 euro al metro quadro. In Sicilia e in Sardegna tale valore si attesta rispettivamente attorno a 1.170 e 2.455 euro al metro quadro. Volgendo uno sguardo più ampio, come spiegato sempre sul sito di immobiliare.it:
«Nel corso del mese di Settembre 2025, il prezzo richiesto per gli immobili in vendita è stato più alto nella regione Trentino Alto Adige, con € 3.573 al metro quadro. Al contrario, per un immobile in vendita nella regione Calabria vengono richiesti solo € 953 per metro quadro, il valore più basso di tutta Italia».
Qual è il budget minimo per prendere un mutuo
Per valutare quanto serve davvero per richiedere un mutuo è fondamentale considerare sia il prezzo dell’immobile sia le spese accessorie. Nella pratica, le banche concedono di norma mutui fino all’80% del valore dell’abitazione. Questo significa che il compratore deve avere a disposizione risparmi per coprire il restante 20% più le spese iniziali, tra cui imposta di registro, spese notarili, perizia e istruttoria bancaria.
Facendo degli esempi concreti:
- per un appartamento a Torino del valore di 180.000 euro, il mutuo coprirebbe circa 144.000 euro. In questo caso i risparmi necessari per completare l’acquisto e coprire le spese extra si aggirano tra 48.000 e 51.000 euro;
- in città con prezzi più elevati, come Milano, un immobile del valore di 350.000 euro richiederebbe un mutuo di circa 280.000 euro, mentre risparmi e spese aggiuntive supererebbero i 78.000 euro.
In media è prudente prevedere una disponibilità aggiuntiva pari a circa il 10–13% del valore dell’immobile, oltre alla quota non coperta dal mutuo e ai costi iniziali. Questa percentuale rappresenta un minimo indicativo che può variare in base alla tipologia della casa, alla località, allo stato dell’immobile e ai servizi richiesti.
Per esempio, per un’abitazione di 200.000 euro può essere necessario avere da 20.000 a 26.000 euro extra per coprire imposte, spese notarili e possibili imprevisti. Avere questa riserva finanziaria consente di affrontare con maggiore serenità l’acquisto ed evitare difficoltà economiche nel momento della compravendita.
Le agevolazioni disponibili
Chi acquista la prima casa può beneficiare di diverse agevolazioni fiscali e finanziarie che contribuiscono a ridurre sensibilmente i costi iniziali e quelli legati al mutuo. Tra le principali vi è la riduzione dell’imposta di registro, che per la prima casa scende al 2% del valore catastale, invece del 9% previsto per le seconde case. Se invece l’acquisto riguarda un immobile nuovo venduto direttamente dal costruttore, si applica l’IVA agevolata al 4%, in luogo dell’aliquota ordinaria.
Un altro vantaggio importante è la possibilità di detrarre fiscalmente il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati sul mutuo contratto per l’acquisto della prima casa, fino a un massimo di 4.000 euro l’anno. Questa detrazione consente di recuperare parte delle spese sostenute, alleggerendo il costo complessivo del finanziamento nel lungo periodo.
Da annoverare anche i mutui agevolati per under 36, garantiti dallo Stato tramite il Fondo Consap, che copre fino al 50% della quota capitale del mutuo per importi fino a 250.000 euro. Possono accedervi giovani con meno di 36 anni e ISEE fino a 40.000 euro. Ma non solo, il Fondo di garanzia prima casa è esteso anche a famiglie numerose o con redditi bassi, indipendentemente dall’età dell’acquirente.
Oltre alle agevolazioni pubbliche, molti istituti offrono pacchetti dedicati ai più giovani, con riduzioni sulle spese di istruttoria o tassi di interesse più vantaggiosi. Confrontare le proposte di diversi istituti diventa quindi fondamentale per individuare l’opzione più conveniente e ottimizzare il budget necessario all’acquisto.
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Quali sono le spese ulteriori da considerare
Oltre ai costi già menzionati, chi acquista una casa deve mettere in conto una serie di spese aggiuntive spesso sottovalutate ma inevitabili.
Tra queste, le spese di trasloco rappresentano una voce non trascurabile, che può variare da poche centinaia a oltre mille euro a seconda della distanza e del volume dei beni da trasferire. Subito dopo l’acquisto, è probabile che si renda necessario intervenire con piccoli lavori di manutenzione o ristrutturazione, come la tinteggiatura, la sostituzione di infissi o l’adeguamento degli impianti. Anche in questo caso si può arrivare facilmente a diverse migliaia di euro, soprattutto se l’immobile non è di nuova costruzione.
Un’altra spesa da prevedere riguarda gli arredi e gli elettrodomestici, spesso da acquistare ex novo o da adattare ai nuovi spazi. L’allestimento completo di una casa di medie dimensioni può richiedere da 5.000 a 15.000 euro, a seconda della qualità dei materiali e delle scelte di design. Se l’immobile si trova in un condominio, bisogna poi considerare le spese condominiali ordinarie e straordinarie. La manutenzione di ascensori, aree comuni o facciate può incidere sensibilmente sul bilancio familiare, soprattutto nei primi anni.
Infine vanno messe in conto le spese di assicurazione sull’immobile, spesso richieste dalla banca come garanzia aggiuntiva, e le tasse locali come l’IMU, nel caso di seconde case, o la TARI, che varia in base al comune di residenza. Tutti questi costi, seppur non immediatamente evidenti al momento della firma, concorrono a determinare il vero impegno economico complessivo. Per questo, è consigliabile stimare un margine di sicurezza ulteriore, pari almeno al 5% del valore dell’immobile, per affrontare in modo sereno tutte le spese successive all’acquisto.
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