Quante tasse pago se vendo casa? Questa la domanda di molti proprietari di beni immobili. La scelta è del contribuente che può scegliere la tassazione Irpef o l’imposta sostitutiva.
Quante tasse pago se vendo casa? Questa la domanda che molti si pongono. Ci sono delle differenze a seconda del momento in cui l’immobile viene venduto, inoltre il contribuente può scegliere di versare un’imposta sostitutiva al momento della vendita oppure di applicare la tassazione in dichiarazione dei redditi. Ecco le differenze e cosa conviene.
Chi cede un immobile nei primi 5 anni dall’acquisto è tenuto a versare le imposte sulle plusvalenze maturate. La plusvalenza rappresenta la differenza tra il prezzo di acquisto, in caso di donazione si prende come riferimento il valore dichiarato, e il prezzo di vendita dell’immobile stesso.
Il contribuente ha 2 opzioni:
- tassazione al 26% sulla plusvalenza;
- tassazione Irpef in dichiarazione dei redditi sfruttando eventuali oneri deducibili e detraibili (scelta che può risultare conveniente in caso di incapienza fiscale).
Ecco nel dettaglio quante tasse si pagano vendendo casa prima dei 5 anni, le eccezioni e cosa conviene di più tra imposta sostitutiva e tassazione Irpef in dichiarazione dei redditi.
Quando si applica la tassazione se si vende casa?
L’articolo 67 del TUIR prevede che sono soggette a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Questo principio non trova però applicazione nel caso in cui l’immobile sia stato utilizzato come abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari. Affinché si possa applicare tale agevolazione, l’immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorrente tra l’acquisto e la vendita, sebbene questa avvenga prima dei 5 anni.
Diventa essenziale determinare il momento iniziale e il momento finale per il calcolo dei 5 anni.
Il momento iniziale in caso di acquisto da terzi decorre dalla data di acquisto oppure in caso di acquisto differito, dal momento in cui contratto ha effetto traslativo. Nel caso cessione di fabbricati costruiti dal cedente, anche mediante il conferimento di appalto a terzi per l’esecuzione delle relative opere, ai fini del calcolo del quinquennio, quale termine iniziale rileva quello di ultimazione dell’edificazione.
In caso di donazione, il termine iniziale decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
Il termine finale coincide con l’atto di vendita notarile. Non ha alcuna rilevanza il momento in cui il prezzo è corrisposto.
Quante tasse pago se vendo casa: base imponibile della plusvalenza
Occorre a questo punto determinare la base imponibile della plusvalenza immobiliare, la stessa è determinata seguendo l’articolo 68 del Tuir. Si tratta della differenza tra il costo di acquisto o costruzione del bene, aumentato dei costi inerenti (ad esempio costi notarili, manutenzione ordinaria, costi sostenuti per liberare l’immobile da vincoli…) e il costo di vendita dell’immobile stesso.
La plusvalenza generata è qualificata come “redditi diversi” e, come anticipato, su scelta del venditore può essere tassata al 26% in modo immediato, al momento della vendita, oppure in dichiarazione dei redditi.
In questo secondo caso si applicano le aliquote Irpef ordinarie. Come noto, il primo scaglione Irpef vede l’applicazione dell’aliquota al 23%, ma all’aumentare del reddito l’aliquota aumenta, quindi la tassazione in sede di dichiarazione dei redditi può essere conveniente solo in caso di reddito particolarmente basso. Il secondo scaglione prevede l’applicazione di un’aliquota al 35% e prende il via da 28.000 euro e fino a 50.000 euro. Sui restanti redditi c’è l’applicazione dell’aliquota al 43%. Devono poi aggiungersi a tali aliquote le addizionali regionali e comunali.
L’aliquota al 26% in sede di cessione rappresenta, invece, un’imposta sostitutiva Irpef e sostituisce anche addizionali comunali e regionali.
In questo caso il notaio all’atto della vendita opera come sostituto di imposta, trattiene le somme e le versa all’Erario per conto del contribuente (venditore) con il modello F24.
Cosa succede in caso di spese di ristrutturazione sostenute dal venditore e per le quali si fruisce dei bonus ristrutturazioni?
In caso di vendita di un immobile oggetto di ristrutturazione per il quale il venditore sta ancora percependo le detrazioni, il beneficio passa all’acquirente, ma le parti possono convenire per iscritto che continui ad avvalersene il venditore. In questo caso deve essere inserita una specifica clausola all’interno del contratto di vendita.
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