Affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali, ecco quando è possibile secondo la legge.
È bene interrogarsi sulla possibilità di affittare la prima casa.
Il bonus prima casa permette di acquistare l’immobile principale in maniera agevolata, per incentivare la compravendita immobiliare e rispondere alla necessità abitativa. I requisiti per godere delle agevolazioni dipendono proprio dalla finalità della misura, pensata appunto per chi vuole comprare l’abitazione principale.
Requisiti che peraltro devono essere rispettati nel tempo, perdendo altrimenti il diritto ai benefici. Di conseguenza, potrebbe apparire impossibile affittare la prima casa senza perdere i vantaggi fiscali.
È un problema di grande interesse, perché la possibilità di affittare l’immobile sarebbe provvidenziale per molti proprietari. C’è chi deve spostarsi temporaneamente per lavoro o esigenze familiari, chi nel frattempo ha acquistato un altro immobile, chi semplicemente cerca di far pesare meno le rate del mutuo approfittando di un alloggio in cui vivere e così via. Fortunatamente, esiste un modo per affittare la prima casa senza violare la legge e soprattutto senza perdere il diritto alle agevolazioni.
Casa in affitto e residenza del proprietario
I possibili problemi sull’affitto della prima casa ruotano intorno alla residenza del proprietario (locatore).
Chi affitta interamente un immobile è infatti tenuto a spostare la residenza altrove, non potendo continuare ad abitare nella casa dopo averne ceduto il godimento con la locazione. Fa eccezione soltanto l’ipotesi in cui l’immobile sia affittato solo parzialmente, come anche il caso in cui il contratto d’affitto riservi una porzione dell’abitazione (anche solo una stanza) al locatore. Chi pensa a queste soluzioni può senza dubbio continuare a godere del bonus prima casa, non dovendo nemmeno spostare la residenza altrove.
Attenzione, però: con il frazionamento dell’immobile (diviso in due o più unità abitative indipendenti) si perdono le agevolazioni, indipendentemente dalla questione della residenza. Per la divisione dell’immobile bisogna quindi attendere almeno 5 anni dall’acquisto. Il frazionamento dell’immobile non è comunque indispensabile per conservare parte della casa per sé, né bisogna necessariamente usare l’immobile per poterlo affittare. In questo caso è doveroso spostare la residenza, ma come vedremo non si tratta di un impedimento per il bonus fiscale.
Residenza e bonus prima casa
L’attuale formulazione dei requisiti per l’accesso alle agevolazioni fiscali sulla prima casa impone la residenza nello stesso Comune in cui si trova l’immobile.
In particolare, è necessario spostare la residenza dove si trova la prima casa entro 18 mesi dall’acquisto o in alternativa dimostrare di avere nello stesso Comune la sede di lavoro. Una volta soddisfatto questo requisito, quindi dopo 18 mesi dal rogito notarile, è possibile spostare la residenza o la sede lavorativa senza conseguenze.
A chiarirlo è la risoluzione n. 105/E/2011 dell’Agenzia delle entrate, secondo cui lo spostamento successivo della residenza non comporta la decadenza dei benefici fiscali.
Non è tutto, perché anche in riferimento ai primi 18 mesi la legge non richiede necessariamente di abitare nell’immobile, ma semplicemente nella stessa città. È quindi possibile spostare la residenza anche prima, purché il Comune sia lo stesso.
Ciò non comporta la perdita dei benefici e nessuna conseguenza per il proprietario. Quello che appare come un furbo stratagemma è stato riconosciuto anche dalla giurisprudenza come frutto della corretta interpretazione della legge.
Quando puoi affittare la prima casa
Alla luce delle regole sulla residenza in caso di affitto e relative al bonus fiscale, puoi affittare la prima casa se:
- ti riservi parte dell’immobile nel contratto d’affitto (senza frazionamento) conservando la residenza;
- mantieni la residenza nello stesso Comune (o preservi la sede lavorativa) nei 18 mesi dopo il rogito notarile;
- sono passati almeno 18 mesi dall’acquisto immobiliare e puoi quindi spostare la residenza dove preferisci.
Si ricorda che in caso di decadenza dei requisiti il proprietario dovrà corrispondere le imposte nella misura intera, con effetto retroattivo. Se ciò è dovuto a false dichiarazioni, omissioni o altri atti fraudolenti si rischia inoltre una sanzione, consistente nella maggiorazione del 30% su tutte le imposte precedentemente detratte.
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