Plusvalenze immobiliari e pertinenze: l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il limite dei 5 anni va calcolato separatamente per ogni singolo bene.
Il calcolo dei cinque anni per evitare di pagare le tasse sulla plusvalenza per le vendite immobiliari nasconde delle insidie che non sempre sono facili da distinguere. Credere che una pertinenza acquistata successivamente, garage, posti auto, depositi o campi da gioco, seguano automaticamente la data di acquisto della casa principale è un errore.
Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’Interpello numero 157 del 2026. In esso le Entrate chiariscono che ogni singolo immobile ha una propria scadenza fiscale per l’applicazione della tassazione sulle plusvalenze. La conseguenza di questa affermazione è che la verifica del quinquennio dal momento dell’acquisto va effettuata per ogni singolo immobile oggetto della compravendita.
Quando scatta la plusvalenza, la regola
In base a quello che prevede il Testo Unico delle Imposte sui Redditi all’articolo 67, quando si vende un immobile a titolo oneroso prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza che si genera è tassabile. Si devono versare, quindi, le imposte sul guadagno che la vendita comporta.
L’unica eccezione riguarda gli immobili ricevuti per successione e quelli che il proprietario adibisce ad abitazione principale per la maggior parte del tempo di possesso.
Va chiarito, in questo contesto, che per chi risiede all’estero, qualsiasi immobile posseduto in Italia non può mai essere considerato abitazione principale in ragione dell’assenza del requisito della dimora abituale.
Pertinenza e acquisto
L’errore comune che si può commettere in questo senso è che il vincolo pertinenziale possa adeguare la data di acquisto del bene secondario a quello di acquisto dell’abitazione. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito questo punto precisando che il vincolo serve ad attribuire al bene secondario (garage, cantine, box) la stessa natura del bene principale, ma non può in alcun modificare elementi oggettivi, come la data di acquisto.
Per capire come funziona il vincolo pertinenziale in caso di plusvalenza vediamo un esempio pratico.
Marco acquista un appartamento a settembre 2021. A gennaio 2025 decide di ampliare la proprietà acquistando un box auto vicino, destinandolo a pertinenza della casa. A novembre 2026, Marco decide di vendere l’intero blocco (appartamento + box).
Per l’appartamento, acquistato a settembre 2021, la vendita avviene dopo i cinque anni e non c’è nessuna plusvalenza da tassare. Per il box auto, invece, acquistato a gennaio 2025 sono passati meno di 5 anni dall’acquisto. Sulla quota di prezzo che rappresenta un guadagno scatta la plusvalenza tassabile.
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Un altro dubbio che molto spesso assale i contribuenti riguarda l’incasso della caparra che si riceve al momento della firma del contratto preliminare di vendita. Se il preliminare viene firmato prima dello scadere dei cinque anni e il venditore incassa la caparra, l’incasso non genera plusvalenza nell’anno in cui viene incassato perché il preliminare è solo un impegno e non trasferisce la proprietà. La tassazione dell’eventuale plusvalenza maturerà solo al momento della stipula del rogito e solo se a quella data non è trascorso il quinquennio dall’acquisto.
Prima di vendere, quindi, la cosa migliore è controllare ogni rogito, sia della casa che delle relative pertinenze per accertarsi che siano trascorsi i 5 anni da ciascun atto. Il fatto che il bene sia una pertinenza, infatti, non azzera il conteggio degli anni se il bene secondario è stato acquistato successivamente.
