Guida alle pertinenze dell’abitazione principale (C/2, C/6, C/7). Cosa sono, come funziona il vincolo e come risparmiare sulle tasse con i bonus e l’esenzione IMU.
Sia ai fini Imu che ai fini delle agevolazioni “prima casa” si parla di pertinenze dell’abitazione principale, ma cosa sono e quali immobili possono essere? Le pertinenze sono immobili destinati in modo durevole al servizio dell’abitazione principale e accatastati nelle seguenti categorie:
- C/2: magazzini, locali di deposito, cantine, soffitte, solai;
- C/6: autorimesse, rimesse, posti auto, stalle, scuderie;
- C/7: tettoie chiuse o aperte.
Per quanto riguarda l’Imu l’agevolazione è limitata a una sola pertinenza per ognuna delle categorie sopra elencate. Si tratta di immobili che devono essere iscritti al Catasto separatamente dall’abitazione, a meno che non siano unite strutturalmente alla casa. Le pertinenze per essere considerate tali devono appartenere allo stesso proprietario (o al titolare di altro diritto reale) dell’abitazione principale.
Quante pertinenze può avere una casa e in quali casi un terreno è considerato pertinenza? Vediamo tutto quello che c’è da sapere di seguito.
Cosa sono le pertinenze dell’abitazione principale?
Le pertinenze sono quegli elementi che migliorano un’abitazione. Come abbiamo detto può trattarsi di box auto, cantine, garage, depositi e sottotetti. Anche un terreno può essere considerato pertinenza della casa, ad esempio quando funge da giardino o da orto familiare. In questo caso, se non è già accorpato alla particella dell’abitazione, la prova del legame pertinenziale è data dalla graffatura, ovvero un’operazione catastale che unisce due particelle diverse sulla mappa sotto lo stesso sotto-numero, dichiarando il terreno asservito alla casa.
Non è necessario che la pertinenza sia nelle immediate vicinanze dell’abitazione principale (vedi ordinanza della Corte di Cassazione 13553 depositata il 10 maggio 2026): non è fondamentale un collegamento strutturale tra l’immobile e la pertinenza (un vialetto, un cancello in comune, un confine), ma solo il suo collegamento d’uso: si tratta di ulteriori immobili che servono l’abitazione principale.
A disciplinare le pertinenze sono gli articoli 817 e 818 del codice civile. L’articolo 817 stabilisce la definizione di pertinenza e cosa sia: si tratta di un immobile destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un altro. Il legame di pertinenza può essere creato dal proprietario dell’abitazione principale o da chi ha un diritto reale su di essa.
Nell’articolo 818 viene illustrato il regime giuridico della pertinenza. In esso viene spiegato come funzionano i contratti e come la pertinenza segue la casa principale, anche se le pertinenze possono formare oggetto di atti separati.
Cos’è il vincolo pertinenziale?
Il vincolo pertinenziale è il legame di servizio che unisce la casa al bene immobile secondario. Prendiamo come esempio il garage: si tratta di un immobile che ha una sua porta e una sua rendita catastale, ma la sua funzione è quella di essere utile a chi vive nella casa. L’utilità rappresenta il vincolo pertinenziale.
Agli occhi della legge perché questo legame esiste servono due condizioni:
- l’utilità reale, il bene secondario deve servire realmente ad abbellire o a rendere più comoda la casa;
- la scelta del proprietario che deve decidere che quell’immobile sia al servizio di quella specifica casa.
Il vincolo pertinenziale non è soltanto un concetto astratto, ma ha un valore pratico soprattutto per le tasche del proprietario:
- la pertinenza segue il destino della casa: se si vende la casa, in automatico insieme ad essa vengono vendute anche le pertinenze ad essa legate, a meno che non venga specificato nel contratto che non siano incluse nella vendita;
- si risparmia sulle tasse: il garage o il box auto che ha un vincolo pertinenziale con la prima casa permette di pagare le tasse d’acquisto con le stesse agevolazioni previste per l’abitazione.
Quali sono i benefici fiscali delle pertinenze?
La pertinenza permette di risparmiare sulle tasse poiché estende i vantaggi fiscali riconosciuti per l’abitazione principale ai locali accessori come cantine e garage.
I benefici fiscali si dividono in quelli riconosciuti al momento dell’acquisto e quelli che riguardano la tassazione annuale.
In sede di acquisto se per l’abitazione principale si usufruisce del Bonus prima casa, anche la pertinenza dell’abitazione principale ha diritto all’abbattimento delle tasse: se si acquista da un privato l’imposta di registro è al 2%, invece che al 9%.
Se si acquista da un’impresa costruttrice l’Iva passa dal 10% al 4%. I benefici fiscali permettono anche di calcolare le tasse da versare sul valore catastale grazie al meccanismo del prezzo-valore, invece che sul prezzo reale di mercato.
Dopo l’acquisto sono previsti benefici fiscali annuali sull’Imu sia per l’abitazione principale sia per le sue pertinenze. Sul garage, sulla soffitta, sulla cantina che sono pertinenze dell’abitazione principale non si paga l’Imu.
Si può vendere la pertinenza separatamente dalla casa?
La pertinenza può essere venduta o affittata anche in modo del tutto indipendente dall’abitazione principale. L’articolo 818 stabilisce, infatti, che il proprietario, in qualsiasi momento, può decidere di rompere il vincolo pertinenziale. In ogni caso bisogna fare attenzione a quelli che potrebbero essere i risvolti fiscali di tale decisione: se si vende la pertinenza prima che siano passati 5 anni dall’acquisto si potrebbero perdere i bonus prima casa avuti all’atto di acquisto, a meno che non se ne riacquisti uno simile entro un anno.
