Odori e rumori fastidiosi in condominio, è possibile il risarcimento danni?

Per fumo, odori, rumori la giurisprudenza privilegia le abitazioni alle attività commerciali. Ecco in quali casi spetta il risarcimento del danno non patrimoniale.

Fumi, odori e rumori in condominio possono portare i vicini a chiedere un risarcimento dei danni. Le immissioni fastidiose sono state oggetto di una recente sentenza del Tribunale di Nola che offre importanti chiarimenti.

Vivere in un condominio non significa solo confrontarsi con gli eventuali vicini di casa, ma anche convivere con eventuali attività commerciali che si trovano nell’edificio. Sulla qualità della quiete influiscono, infatti, ristoranti, bar, attività commerciali che producono rumori, odori e fumi che possono compromettere la vita di chi risiede nelle vicinanze. Si tratta di argomenti delicati che riguardano sia il diritto dell’individuo sia i diritti di chi esercita attività commerciale.

Proprio su questo sottile confine si è espresso il Tribunale di Nola con la sentenza n. 3285 dello scorso 5 dicembre affrontando il caso di un ristorante/pescheria da cui esalavano odori intollerabili.

Diritto al risarcimento per odori molesti

La questione centrale analizzata dal Tribunale ruota attorno ai cattivi odori che rendono impossibile godere della propria casa. La decisione analizza i limiti di tollerabilità e la responsabilità di chi produce gli odori “molesti”. Il caso nasce dall’azione intrapresa da un condominio contro la società che gestiva un locale commerciale al piano terra del fabbricato.

Il locale serviva per svolgere due distinte attività: vendita al dettaglio di pesce e prodotti ittici e somministrazione di cibo e bevande. L’insieme delle due attività produceva forti odori di pesce che si infiltravano nelle parti comuni del condominio e sui terrazzi di proprietà esclusiva degli altri proprietari. Proprio a causa degli odori i proprietari delle unità abitative non potevano utilizzare pienamente parte dell’immobile (i balconi, appunto).

Nel rivolgersi alla magistratura i condomini richiedevano l’adozione di accorgimenti che riducessero i miasmi o la cessazione delle immissioni.

Lo stesso Codice civile, all’articolo 844 vieta immissioni di rumori, odori e fumi che superano la normale tollerabilità.

Libertà di attività commerciale

La difesa della società si è basata sul fatto che l’esercizio commerciale con duplice finalità era stato regolarmente autorizzato e che gli odori prodotti dalla cucina erano mitigati dalla presenza di cappe aspiranti con filtri. La società, inoltre, sottolineava che l’odore provocato dai prodotti ittici venduti non è nocivo per la salute e che un semplice fastidio olfattivo non può limitare un’attività economica. La società evidenziava anche che in passato i condomini, tra l’altro, si erano opposti a far installare all’attività commerciale una canna fumaria a tetto nel condominio.

Il Tribunale per approfondire la questione ha chiesto una consulenza tecnica per analizzare le esalazioni, ma, non essendo stato possibile a causa dei costi utilizzare strumenti tecnici, la valutazione, come prevede la legge, è stata rimessa al giudice.

La giurisprudenza, nelle sue valutazioni, deve bilanciare le esigenze produttive con i principi costituzionali e ha l’obbligo di privilegiare sempre le esigenze di vita che riguardano l’abitazione rispetto alle unità che sono destinate all’attività commerciale.

Sulla base della relazione tecnica e del contesto abitativo, il giudice ha stabilito che la soglia di tollerabilità fosse stata superata imponendo all’attività commerciale non solo di adottare entro 6 mesi accorgimenti per limitare gli odori, ma anche il risarcimento di danni non patrimoniali di 500 euro per i condomini danneggiati dagli odori.