C’è un consiglio diventato particolarmente popolare sui social negli ultimi anni: non comprare casa. Affitta, investi la differenza, mantieniti libero, non immobilizzare il capitale. La proprietà viene descritta quasi come un retaggio del passato, mentre la mobilità, la liquidità e l’assenza di vincoli sarebbero caratteristiche dell’individuo finanziariamente evoluto.
È una tesi che contiene una parte di verità. Comprare casa non è sempre un buon investimento. Dipende dal prezzo, dal mutuo, dal luogo in cui si acquista, dalle prospettive professionali, dalla composizione familiare e soprattutto dal tempo per il quale si pensa di mantenerla. Chi compra un immobile per rivenderlo tre anni dopo può trovarsi a sostenere costi di transazione tali da rendere l’operazione poco conveniente. E chi concentra tutto il proprio patrimonio nella casa rinuncia inevitabilmente a diversificazione e liquidità.
Il problema nasce quando da queste considerazioni ragionevoli si passa allo slogan: “comprare casa è finanziariamente sbagliato”.
Perché la finanza personale non finisce a 35 o 40 anni. E soprattutto non si può valutare una decisione che produce effetti per decenni osservandone soltanto i primi anni.
Il grande equivoco della libertà finanziaria
A trent’anni l’affitto offre indubbi vantaggi. Permette di cambiare città, accettare un nuovo lavoro, trasferirsi all’estero e non assumersi un debito ventennale o trentennale. In una fase della vita caratterizzata da elevata mobilità professionale può essere la scelta migliore.
Ma c’è una variabile che spesso scompare dai video di educazione finanziaria di sessanta secondi: il ciclo della vita.
Un trentenne e un settantenne hanno esigenze finanziarie profondamente differenti. Il primo dispone, almeno potenzialmente, di decenni di redditi da lavoro davanti a sé. Il secondo deve generalmente sostenere le proprie spese attraverso una pensione e il patrimonio accumulato.
Ed è proprio qui che cambia completamente il valore economico della proprietà immobiliare.
Una casa acquistata durante gli anni di lavoro e arrivata alla pensione con il mutuo estinto produce qualcosa che non compare immediatamente nel calcolo del rendimento annuale: riduce strutturalmente il fabbisogno finanziario futuro della famiglia.
Non genera necessariamente una cedola, ma elimina o riduce drasticamente una delle principali spese della vita.
La casa non è soltanto rendimento
L’OCSE ricorda che l’abitazione rappresenta mediamente la più importante voce di spesa delle famiglie e, contemporaneamente, il maggiore investimento realizzato durante la vita. Nei Paesi OCSE l’abitazione di proprietà costituisce in media circa il 50 per cento della ricchezza complessiva delle famiglie e supera il 60 per cento per la classe media.
Questo non dimostra che comprare casa sia sempre conveniente. Dimostra però qualcosa di diverso: liquidare la proprietà immobiliare come una scelta finanziariamente arretrata significa ignorare uno dei principali meccanismi attraverso i quali le famiglie accumulano patrimonio.
I dati OCSE mostrano infatti che la ricchezza immobiliare tende ad aumentare con l’età, mentre il debito ipotecario raggiunge generalmente il massimo nelle fasi della vita caratterizzate da redditi più elevati. È esattamente la logica di un mutuo: anticipare l’acquisto di un bene utilizzando il reddito degli anni lavorativi per arrivare progressivamente alla piena proprietà.
In altre parole, una parte della rata non rappresenta semplicemente un costo. È anche trasformazione di reddito corrente in patrimonio.
Il vero test arriva dopo i 65 anni
È qui che la discussione diventa più interessante.
Secondo l’OCSE, il problema dell’accessibilità della casa riguarda sempre più anche gli anziani. E segnala specificamente che gli anziani che vivono in affitto possono trovarsi maggiormente esposti al peso dei canoni e alla difficoltà di arrivare alla fine del mese, proprio perché nella terza età il reddito tende a diminuire. L’organizzazione prevede inoltre che, con l’aumento delle difficoltà di accesso alla proprietà per le nuove generazioni, nei prossimi anni potrebbe crescere la quota di anziani in affitto.
È questo il rischio che dovrebbe entrare nel ragionamento di un quarantenne.
Immaginiamo due persone con condizioni economiche simili. Una arriva a 70 anni proprietaria dell’abitazione nella quale vive e senza mutuo. L’altra arriva alla stessa età con un buon portafoglio finanziario ma continua a dover sostenere un affitto indicizzato nel tempo.
Non possiamo sapere a priori chi sarà più ricco. Dipenderà dai rendimenti degli investimenti, dall’andamento del mercato immobiliare, dai canoni, dalla fiscalità e da molte altre variabili.
Possiamo però affermare una cosa: la prima persona ha neutralizzato uno dei principali rischi di spesa della vecchiaia.
Ed è un valore che un semplice confronto tra rendimento dell’S&P 500 e rivalutazione media degli immobili non riesce a catturare.
Il mutuo come forma imperfetta di risparmio forzoso
Esiste poi un aspetto comportamentale spesso sottovalutato.
La teoria secondo cui sarebbe preferibile vivere in affitto e investire sistematicamente la differenza può funzionare perfettamente su Excel. Nella vita reale richiede però che quella differenza venga effettivamente investita per trenta o quarant’anni.
Senza interruzioni. Senza aumentare i consumi quando cresce il reddito. Senza utilizzare il capitale per altre spese.
Il mutuo introduce invece un meccanismo di disciplina patrimoniale. Ogni mese una parte del reddito viene destinata alla progressiva acquisizione della proprietà.
Non è necessariamente il sistema più efficiente. Ma per milioni di famiglie ha rappresentato storicamente un potente strumento di accumulazione.
La finanza comportamentale dovrebbe indurci almeno a considerare questa differenza tra ciò che un individuo potrebbe fare razionalmente e ciò che effettivamente farà per decenni.
Perché la garanzia pubblica ha ancora una funzione
Il tema è particolarmente attuale perché l’accesso alla prima abitazione rimane difficile soprattutto per i giovani.
Il Fondo di garanzia per la prima casa, istituito presso il Ministero dell’Economia e gestito da Consap, interviene proprio sul rapporto tra cittadino e banca attraverso una garanzia pubblica. Dal 2025 l’accesso è riservato alle categorie individuate dalla normativa, tra cui i giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni, le giovani coppie, i nuclei monogenitoriali e alcune famiglie numerose. L’importo del finanziamento ammesso non può superare 250 mila euro.
Per determinate categorie prioritarie e in presenza dei requisiti previsti, la copertura può essere elevata rispetto alla garanzia ordinaria del 50 per cento; il regime rafforzato è stato prorogato fino alla fine del 2027.
Non significa che lo Stato debba spingere chiunque ad acquistare un immobile. Significa riconoscere che l’accumulo di patrimonio e l’accesso all’abitazione principale possono avere una funzione economica e sociale di lungo periodo.
Non tutto deve essere liquido
Il punto, quindi, non è scegliere ideologicamente tra proprietari e affittuari.
Un giovane che pensa di trasferirsi tra due anni probabilmente non dovrebbe acquistare casa soltanto perché “l’affitto sono soldi buttati”. Sarebbe uno slogan tanto sbagliato quanto quello opposto.
Ma anche dire a un trentenne che deve rimanere in affitto perché può ottenere rendimenti superiori sui mercati significa osservare soltanto una parte dell’equazione.
Una corretta pianificazione dovrebbe chiedersi: dove voglio essere finanziariamente a 70 anni?
Quanto reddito avrò? Quanto patrimonio liquido? Quanto saranno elevate le mie spese fisse? Avrò ancora un costo mensile per l’abitazione? E quale patrimonio potrò eventualmente utilizzare, vendere, affittare o trasferire ai miei figli?
Sono domande molto meno adatte a diventare virali sui social. Ma sono quelle che contano davvero.
Perché possedere la propria abitazione non significa soltanto cercare una rivalutazione immobiliare. Può significare costruire patrimonio, ridurre il rischio finanziario della vecchiaia e creare stabilità.
E c’è anche qualcosa che i fogli Excel misurano con difficoltà: una casa può significare radici, famiglia e appartenenza a un territorio.
La liquidità è importante. La libertà di movimento anche. Ma una società nella quale ogni scelta viene valutata esclusivamente in termini di rendimento immediato rischia di confondere la flessibilità con la precarietà permanente.
Non tutto nella vita deve essere liquido, veloce e provvisorio.
