Mutuo fondiario: definizione e differenze con mutuo ipotecario

Antonella Ciaccia

15/06/2022

15/06/2022 - 09:52

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Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine richiedibile esclusivamente per alcune finalità specifiche. Di cosa si tratta e quali sono le differenze col mutuo ipotecario.

Mutuo fondiario: definizione e differenze con mutuo ipotecario

Il mutuo fondiario è una forma di credito immobiliare mediante il quale gli istituti bancari concedono finanziamenti a medio e lungo termine, ai proprietari fondiari, con garanzia ipotecaria di primo grado su un immobile che può essere indifferentemente rustico o urbano. La disciplina di riferimento è il Testo Unico Bancario (Tub).

È di rilevante importanza comprendere al meglio cos’è un mutuo fondiario e quali differenze intercorrono con il mutuo ipotecario, dato che sul mercato i vari player del credito offrono diversi prodotti di finanziamento a medio-lungo termine.

Questa tipologia di credito è regolamentata dalla Banca d’Italia che sancisce il massimo importo delle somme da concedere, determinato in base al valore del bene ipotecato o in relazione ai costi dei lavori di ristrutturazione da eseguire sullo stesso.

Va sottolineato anche un altro aspetto importante di questa tipologia di contratto, ovvero il fatto che può essere stipulato solo se si deve procedere all’acquisto della prima casa.

Per delineare le differenze tra mutuo fondiario e ipotecario, è bene soffermare l’attenzione sui presupposti peculiari che contraddistinguono il credito fondiario: utile è richiamare la disciplina e la prassi contrattualistica da parte di banche e società finanziarie.

Definizione e normativa di riferimento

Una valida definizione di mutuo fondiario è rinvenibile all’interno della disciplina del Testo Unico Bancario (Tub) all’articolo 38 dl 1 settembre 1993, n. 385.

Questa norma dispone che:

Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili...

Dalla definizione si può già comprendere che si tratta di un prodotto di finanziamento il quale ha una durata a medio-lungo termine, che può variare da uno a trent’anni e che prevede la stipula di un’ipoteca di primo grado sull’immobile a garanzia del credito.

La definizione di mutuo fondiario, contenuta nel succitato articolo 38 Tub, consente di delineare i presupposti e le caratteristiche peculiari che contraddistinguono questo prodotto creditizio, rispetto alla disciplina del mutuo ipotecario.

Una volta delineati i presupposti del credito fondiario, è rilevante capire le differenze con il mutuo ipotecario.

Presupposti e caratteristiche

Il mutuo fondiario è un contratto di finanziamento sottoscritto con una banca la cui istanza è prevista unicamente per l’acquisto di un immobile a scopo abitativo, o per la ristrutturazione dello stesso.

Questa forma di finanziamento è pertanto vincolato dalla limitazione d’uso, in quanto può essere concesso solo per l’acquisto o la costruzione di un’abitazione destinata a uso privato o la ristrutturazione della prima casa.

A garanzia del mutuo fondiario viene iscritta un’ipoteca di primo grado sull’immobile; quest’ultimo, quindi, deve risultare libero da qualsiasi tipo di ipoteca.

Affinché il finanziamento possa essere qualificato come credito fondiario è necessario sinteticamente che:

  • il soggetto mutuante sia una banca;
  • il mutuo sia a medio e lungo termine;
  • il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado su bene immobile;
  • l’entità del mutuo rispetti un certo rapporto con il valore dell’immobile concesso in garanzia. In particolare, l’importo massimo finanziato corrisponde all’80% al valore dei beni ipotecati, elevabile fino al 100% qualora vengano prestate garanzie ulteriori (fidejussioni bancarie, pegno, polizze di assicurazione).

Un aspetto fondamentale è, come accennato, l’applicazione della formula dell’80%: il limite massimo finanziabile è rappresentato dal valore dell’immobile o del costo dei lavori da realizzare (incluso il prezzo del terreno o dell’area da ristrutturare) al netto del 20%, in base alla delibera Cicr (Comitato Interministeriale del Credito e Risparmio).

Se però il mutuatario ha necessità di un importo superiore, pari al 100% del valore dell’immobile, deve fornire un’ulteriore garanzia all’istituto bancario oltre a quella ipotecaria, quali fideiussioni bancarie o polizze di assicurazione.

Come si comprende dalla definizione di mutuo fondiario, se all’atto della richiesta del credito vi sono già delle garanzie ipotecarie sul bene, il limite dell’80% deve andare a coprire il capitale residuo del precedente finanziamento e di quello sottoscritto ex novo. In questi casi si tratta dei c.d. finanziamenti integrativi.

Un altro aspetto rilevante è la durata del rimborso prevista generalmente dai 18 mesi a 30 anni.

Differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

Anche se a prima vista il mutuo ipotecario e quello fondiario possono sembrare prodotti creditizi molto simili, in effetti non è così. Si tratta di due prodotti creditizi profondamente differenti uno dall’altro, caratterizzati da una diversa normativa di riferimento e più o meno indicati a seconda delle proprie esigenze.

Ci sono delle differenze molto spesso considerate scontate dalle banche e dalle finanziarie che quindi non le spiegano in maniera trasparente ai consumatori del credito.

Una prima interessante differenza che intercorre tra mutuo fondiario e ipotecario deriva dal fatto che il credito fondiario gode di diversi privilegi e vantaggi: tassi d’interesse più bassi rispetto agli altri tipi di mutuo, spese notarili inferiori alla media di mercato e un regime fiscale agevolato.

Inoltre, è possibile estinguere il proprio mutuo fondiario in qualsiasi momento, pagando le commissioni previste dal contratto stipulato con la banca, operazione che comporta la cancellazione automatica e immediata dell’ipoteca sull’immobile.

Il mutuo ipotecario non è cogentemente credito fondiario, quindi gode di condizioni meno favorevoli e più penalizzanti. Il mutuo fondiario è anche ipotecario, ma non è vero il contrario. Gli oneri passivi non possono essere detratti e si accende un mutuo ipotecario non fondiario per acquisire immobili a uso diverso dei fini residenziali o per liquidità.

L’ipoteca deve necessariamente essere di primo grado per poter qualificare il mutuo come fondiario. Qualora il mutuo fondiario sia erogato per estinguere un precedente mutuo assistito da ipoteca sullo stesso immobile, sarà comunque possibile erogare un credito fondiario in quanto l’estinzione del precedente mutuo avviene contestualmente all’erogazione del nuovo mutuo.

In tal caso l’ipoteca si definisce di primo grado sostanziale e di secondo grado formale.

La disciplina del credito fondiario, infine, prevede alcune deroghe rispetto ai mutui ipotecari:

  • le ipoteche a garanzia dei crediti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte 10 giorni prima della dichiarazione di fallimento. Sono anche sottratti alla revocatoria fallimentare i pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari;
  • il debitore ha il diritto a ottenere la liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni costituiscono garanzia sufficiente;
  • ai fini dell’iscrizione di ipoteca la banca può eleggere domicilio presso la propria sede.

In conclusione, il mutuo fondiario altro non è che una tipologia di mutuo, tra le tante che possono essere erogate, con la peculiarità di essere regolata da una disciplina di particolare favore per i mutuanti.

Aspetti comuni tra mutuo fondiario e ipotecario

Sia con il mutuo ipotecario che con il mutuo fondiario, la banca, detta mutuante, e il cliente, denominato mutuatario, stipulano un contratto in base al quale la prima rilascia al secondo una determinata somma di denaro.

Il debitore prende l’impegno a restituire il capitale ricevuto secondo un piano di ammortamento che prevede il pagamento di rate a un certo tasso d’interesse. Le rate possono essere mensili, bimestrali, trimestrali, quadrimestrali o annuali e il tasso d’interesse fisso, variabile o misto.

Sia nel caso del mutuo fondiario che di quello ipotecario, se il cliente non riuscisse più per un motivo o per un altro a restituire la somma ricevuta, la banca ha il diritto di valersi sull’immobile, vendendolo.

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