Mutuo fondiario valido anche se supera il limite di finanzibilità

Antonella Ciaccia

23 Novembre 2022 - 09:02

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Valido il mutuo fondiario anche se supera l’80% del valore dell’immobile. La Cassazione si è espressa sul limite di finanziabilità e sulla riqualificazione d’ufficio del contratto.

Mutuo fondiario valido anche se supera il limite di finanzibilità

La Suprema Corte, con la recente sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022 si è espressa sul tema riguardante la nullità del mutuo fondiario dovuta al superamento del limite di finanziabilità.

Come noto, nel corso del tempo nella prassi giurisprudenziale, si sono sviluppati due orientamenti contrastanti fra loro: da una parte si è affermato che il limite di finanziabilità dell’80% non rappresentasse una norma imperativa, per cui la relativa violazione non avrebbe generato la nullità del mutuo fondiario, dall’altra invece veniva considerato nullo il mutuo in caso di superamento del suddetto limite di finanziabilità.

Ebbene, secondo la recente interpretazione degli Ermellini, non è nullo né riqualificabile come mutuo «ordinario», ma è un perfetto mutuo «fondiario», quello stipulato tra la banca e il cliente seppur superando il limite massimo finanziabile, ovvero quell’80% del valore dell’immobile concesso in ipoteca, stabilito dall’articolo 38 del Dlgs 385/1993 in combinazione con la delibera del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio del 22 aprile 1995.

Con la citata pronuncia, la Suprema Corte risolve una volta per tutte il dibattito, abbracciando il primo dei due orientamenti.

Lo «strappo» della Cassazione: intervento sul limite di finanziabilità

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono espresse con Sentenza n. 33719 sulla vexata quaestio della possibile nullità del contratto di mutuo fondiario concesso per un importo eccedente l’80% del valore dell’immobile posto in garanzia.

In particolare, gli Ermellini hanno ritenuto come il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 comma 2 del Testo unico bancario:

  • non vada ad inficiare la validità del contratto di mutuo fondiario;
  • non consenta al giudice di riqualificare d’ufficio il contratto di mutuo fondiario.

La disciplina del mutuo fondiario, contenuta nell’art. 38 del Testo Unico Bancario, sancisce quanto segue:

Nozione di credito fondiario
1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.
2. La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del Cicr , determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.

In sostanza, il limite all’importo massimo erogabile con un mutuo fondiario si riferisce al valore dell’ipoteca, la quale è obbligatoria per l’immobile oggetto del finanziamento, a garanzia della restituzione delle somme mutuate.

Per quel che concerne invece un mutuo fondiario al 100%, è valido solamente quando il mutuatario è in grado di offrire alla banca ulteriori garanzie, come ad esempio una seconda ipoteca su un ulteriore immobile o la fideiussione di un terzo.

Delibera 22 aprile 1995 - Credito fondiario (art. 38, comma 2, TUB)
Clicca qui per vedere il documento

I precedenti orientamenti della Cassazione sul mutuo fondiario

Un primo orientamento espresso dalla Suprema Corte era avvenuto con sentenza n. 26672 del 2013 la quale aveva escluso che la previsione del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, secondo comma, del Testo Unico Bancario costituisse una ipotesi rientrante nell’ambito applicativo dell’articolo 117 dello stesso dettato legislativo, il cui comma 8 prevede che la Banca d’Italia possa determinare il contenuto tipico di determinati contratti e la conseguente nullità dei contratti difformi.

Pertanto la giurisprudenza di legittimità emanata fino al 2017 (sentenze 26672/2013, 27380/2013, 22446/2015 3 13164/2016), ha seguito la direzione secondo cui, nel caso di finanziamento eccessivo, il mutuo fondiario non poteva essere qualificato in termini di nullità per violazione di norma imperativa, in quanto il limite è imposto come regola di «buona condotta» bancaria, il cui mancato rispetto rileva esclusivamente a livello di sanzioni applicabili a seguito di controlli effettuati dalla Banca d’Italia.

La posizione del 2013 è stato sottoposta a una prima critica con la sentenza n. 17352 del 2017, a cui hanno fatto seguito altre sentenze conformi: n. 19016 del 2017, n. 6586, 11201, 13286 e 29745 del 2018, n. 10788 del 2022, secondo le quali il mutuo fondiario di importo eccessivo doveva considerarsi bensì nullo per violazione di norma imperativa, ma al contempo lo si doveva ritenere «convertito» in un valido mutuo ordinario.

Tale prassi, pur nel condividere l’affermazione circa la non riconducibilità della fattispecie in esame alla nullità di cui all’art. 117, ottavo comma, T.u.b. ed escludendo la sussistenza di una nullità testuale, aveva invece evidenziato come la previsione del limite massimo di finanziabilità da parte della Banca d’Italia ex articolo 38, secondo comma, T.u.b., si inserisse comunque tra gli elementi essenziali per poter qualificare come fondiario un contratto di mutuo.

Conseguenza della giurisprudenza formatasi dal 2017 era che il mutuo perdeva le caratteristiche fondiarie (ad esempio, la «consolidazione» dell’ipoteca in dieci giorni, la non revocabilità dei pagamenti effettuati dal debitore poi fallito ecc.), ma la banca pur sempre manteneva la garanzia ipotecaria, in quanto essa, per effetto del predetto meccanismo di conversione, non veniva meno a causa della nullità del contratto.

Sentenza Cassazione S.U. n. 33719 del 16 novembre 2022
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Perché valido il mutuo fondiario che supera l’80% del valore dell’immobile

Nonostante in passato la giurisprudenza abbia sostenuto che il superamento del limite dell’80% di finanziabilità generasse la nullità del contratto stipulato, secondo la più recente pronuncia dei giudici di legittimità, la nullità virtuale può configurarsi se la norma violata sul limite di finanziabilità ha natura imperativa, e non è questo il caso, perché il limite non è imposto direttamente dalla legge, ma dai provvedimenti della Banca d’Italia, pertanto derogabili.

Riportiamo di seguito il principio di diritto espresso dai supremi giudici:

“...in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del D.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto;
non integra norma imperativa la disposizione - qual e quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 T.u.b.) - la cui violazione, se pasta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che e quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito”

La Suprema Corte, pertanto afferma con la sua pronuncia, che il limite di finanziabilità non è nullo, non essendo tale disposizione di carattere imperativo.

Inoltre, si specifica nelle intenzioni della Corte di Cassazione, qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti.

Non si può ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.

A quest’ultimo riguardo, la Cassazione afferma che, quando si tratta di effettuare la riqualificazione di un contratto, occorre procedere in termini rigorosamente obiettivi al fine di ricostruire quale fosse la comune intenzione delle parti contraenti.

Le Sezioni unite, dunque, non solo “salvano” il contratto di mutuo, ritenendo che la violazione del limite di finanziabilità non rappresenti un contrasto con una norma imperativa e, quindi, non concreti una causa di nullità del contratto, ma anche addirittura salvano la caratteristica fondiaria del mutuo, con tutti i benefici applicativi che ne conseguono.

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