Tassi al rialzo nel 2026, ma con il Fondo Consap si può ottenere un mutuo agevolato con garanzia fino al 90%.
A metà giugno 2026, la Banca Centrale Europea ha aumentato i tassi di riferimento di 25 punti base. Il primo rialzo dal settembre 2023 ha portato il tasso sui depositi al 2,25% e i mercati scontano almeno un ulteriore intervento entro fine anno. Per chi vuole acquistare una casa, questo significa una cosa semplice: i mutui saranno presto più cari e sarà sempre più difficile ottenere un mutuo per chi non ha risparmi iniziali.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap offre nel 2026 l’accesso al mutuo 100% senza anticipo. La garanzia pubblica copre fino all’80% della quota capitale e le banche erogano l’intero valore dell’immobile (LTV 100%) senza chiedere risparmi iniziali. Il decreto Piano Casa (DL 66/2026) ha confermato e rifinanziato il Fondo fino al 2027.
A inizio luglio 2026, i tassi partono dal 2,86% per i profili più agevolati. Nonostante il rialzo BCE di giugno, le offerte di mutuo 100% con garanzia Consap mantengono condizioni ancora accessibili, ma è un vantaggio che non durerà se i tassi continueranno a salire.
Cos’è il Fondo Prima Casa
Il Fondo di Garanzia Mutui per la Prima Casa è stato istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze con la Legge 27 dicembre 2013 n. 147.
Non è un mutuo che lo Stato eroga direttamente: è una garanzia pubblica che il governo mette a disposizione delle banche.
Consap gestisce le domande trasmesse telematicamente dai soggetti finanziatori e verifica i requisiti di accesso. La garanzia copre il 50% del mutuo sul capitale. Quando il Fondo interviene, liquida direttamente alla banca l’importo garantito. Il mutuatario, però, rimane obbligato a restituirlo per intero.
Nel 2026, il Fondo rimane lo strumento di riferimento per chi non ha disponibilità iniziale per l’acquisto della prima casa. Non cancella il debito, ma è un meccanismo che rende possibile un LTV 100% senza anticipo.
Chi può accedere al Fondo nel 2026
Dal 1° gennaio 2025, l’accesso al Fondo Prima Casa è riservato a categorie specifiche. Non è aperto a chiunque. Chi non rientra in queste categorie rimane escluso, indipendentemente dalla situazione economica o dall’ISEE.
Accedono giovani coppie coniugate o conviventi more uxorio, il cui nucleo familiare sia stato costituito almeno 2 anni prima della domanda e in cui uno dei due componenti non abbia superato 35 anni.
Rientrano anche nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, e giovani che non hanno compiuto 36 anni di età. Per queste categorie il Fondo non impone limiti ISEE formali, anche se le banche valutano comunque la situazione economica durante l’istruttoria.
Le categorie basate su figli minori hanno invece limiti ISEE precisi. Nuclei con tre figli minori accedono se l’ISEE non supera 40.000 euro annui. Con quattro figli, il limite sale a 45.000 euro. Con cinque o più figli, il limite è 50.000 euro annui.
Un criterio generale vale per tutti: alla data della domanda di mutuo, il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, neanche all’estero. Eccezione: chi ha acquisito la proprietà per successione causa morte e l’ha ceduta in uso gratuito a genitori o fratelli rimane eleggibile.
Mutuo Consap: importi e garanzia nel 2026
L’ammontare del finanziamento non può superare 250.000 euro. La garanzia pubblica copre il 50% del mutuo sul capitale. Dal 2025 è però disponibile una novità: la garanzia elevata, una protezione aggiuntiva per chi ha ISEE basso e chiede un mutuo molto alto. È valida fino al 31 dicembre 2027.
Esempio di garanzia elevata
Immobile in vendita a 200.000 euro. Il richiedente, con ISEE qualificato, richiede un mutuo da 180.000 euro (90% del valore, cioè LTV 90%). Con la garanzia elevata, il Fondo copre una percentuale più alta del mutuo rispetto al 50% standard. La protezione riduce il rischio per la banca e rende il finanziamento possibile anche in quei casi in cui verrebbe negato.
La garanzia elevata protegge anche da tassi anomali. Quando il tasso applicato dalla banca supera il tasso di riferimento del mercato (TEGM) oltre una certa soglia, il Fondo interviene per proteggere il mutuatario. I tagli dei tassi BCE obbligano la banca ad applicare condizioni più favorevoli. Se invece i tassi aumentano, la protezione rimane attiva, ma la rata aumenta comunque perché il tasso di mercato nel suo complesso è più alto.
Quali immobili si possono finanziare?
Il Fondo finanzia solo l’acquisto dell’abitazione principale. L’immobile non deve avere le caratteristiche di lusso definite nel decreto del Ministero dei lavori pubblici 1072/69. Consap esclude le A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi).
Si può comprare un immobile finito, oppure negoziare con il venditore/costrutture la ristrutturazione e l’efficientamento energetico contestualmente all’acquisto. È anche possibile comprare una porzione di immobile in costruzione (tramite frazionamento).
Il Fondo non copre invece la ristrutturazione quando l’immobile è già di proprietà. La garanzia esiste per chi acquista una proprietà, non per chi migliora quella che ha.
Come fare domanda e tempi di risposta
La richiesta non va a Consap direttamente ma una banca aderente al Fondo. La banca è libera di valutare se concedere il mutuo e se ricorrere alla garanzia del Fondo, sulla base di proprie valutazioni interne.
Quando presenta la domanda di mutuo alla banca, il mutuatario deve allegare il modulo scaricabile dal sito MEF o Consap (disponibile anche in banca) e un documento di identità. Per i cittadini stranieri occorrono il passaporto e il permesso di soggiorno.
Dopo l’invio della domanda, Consap comunica l’esito istruttorio alla banca entro 20 giorni dal ricevimento. In questa fase, Consap verifica solo i requisiti.
Successivamente, la banca ha 90 giorni per comunicare a Consap se ha effettivamente erogato il mutuo. La decisione finale spetta sempre alla banca, con Consap che vigila sulla tempistica.
Dalla presentazione della domanda alla risposta di Consap passano circa 3 settimane, poi la banca dispone di 3 mesi per erogare. In mancanza di risposta dopo quella data, il dossier rimane fermo. Potrebbe essere bloccato per documentazione mancante o per altre verifiche. A quel punto tocca al mutuatario contattare la banca e sollecitare risposte.
Condizioni e obblighi per il mutuatario
Le banche aderenti al Fondo si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato. Significa meno oneri, meno frizioni, meno costi nascosti.
Se il mutuatario non paga dopo l’erogazione, il Fondo interviene e liquida alla banca il 50% del capitale. Qui cambia tutto: il mutuatario deve restituire per intero le somme che il Fondo ha versato alla banca. Non è una cancellazione del debito. È un trasferimento della responsabilità.
Consap procede al recupero della somma liquidata anche mediante iscrizione a ruolo con procedure di riscossione coattiva. Il debito rimane integralmente a carico del mutuatario. La garanzia protegge la banca dal rischio di insolvenza, non il mutuatario dal debito. Se il mutuatario non paga il mutuo, lo Stato lo riscuote forzatamente per recuperare i soldi che ha versato alla banca. Pagherà allo Stato quello che avrebbe dovuto versare alla banca.
Simulazione: 150.000€ di mutuo nel 2026
Una coppia giovane cerca una casa a 150.000 euro. Non hanno risparmi, ma uno dei due è sotto i 35 anni. Con il Fondo Consap ottengono un mutuo al 100% del valore senza anticipo.
La garanzia copre il 50%, ossia 75.000 euro di protezione sulla somma. Il mutuo si estende su 25-30 anni a tasso fisso. In base alle offerte disponibili a luglio, il tasso è del 2,86% nel caso di profilo agevolato o del 3,20% nella categoria standard.
La rata mensile varia quindi dai 625 euro con il tasso del 2,86% su 30 anni a 662 euro con tasso al 3,20%. La differenza di 37 euro al mese, nel corso di 30 anni raggiunge un totale di 13.320 euro di spread puro tra le due condizioni.
Se la BCE dovesse alzare ancora i tassi, il costo del mutuo potrebbe spingersi oltre il 3,20%. E se la rata cresce, il vantaggio si assottiglia.
Il Fondo Consap rimane però l’unica via per chi non ha risparmi iniziali. Dà accesso al LTV 100% , a tassi migliori di un mutuo standard e meno richieste aggiuntive dalla banca.
FAQ: domande frequenti
Dove scaricare il modulo per richiedere il Mutuo Consap?
- Dal sito ufficiale Consap.it, dal Mef o presso gli istituti bancari aderenti.
Se ho un ISEE superiore a 40.000 euro, posso comunque accedere?
- Sì, ma non si ha diritto alla garanzia all’80%. Si potrà ottenere solo la copertura base al 50%, salvo condizioni specifiche.
La garanzia Consap si attiva sempre?
- No, entra in funzione solo in caso di insolvenza del mutuatario e serve a tutelare la banca, non a coprire le rate per il richiedente.
Consap può rifiutare la richiesta di mutuo?
- Sì, se mancano i requisiti patrimoniali o anagrafici, o in caso di segnalazioni nei sistemi di informazione creditizia (cattivi pagatori).
Posso usare il Mutuo Consap per acquistare una casa all’asta
- Sì, ma la procedura richiede la presenza di una banca convenzionata che operi direttamente con il tribunale. In questo caso, il mutuo viene erogato e l’acquisto finalizzato contestualmente.
Cosa non si paga con un mutuo Consap?
- Con il Mutuo Consap non si pagano le spese per la garanzia statale, che è gratuita. Inoltre, molte banche offrono tassi agevolati e azzerano le spese di istruttoria. Tuttavia, dal 2025 non sono più attive le esenzioni fiscali per gli under 36: quindi si pagano regolarmente imposte come registro, ipotecaria, catastale e l’imposta sostitutiva sul mutuo.
