Mutuo casa sostenibile: le strategie e i calcoli essenziali per pianificare il finanziamento senza farsi soffocare dalle scadenze mensili.
Cosa fare per non pagare un mutuo dalla rata troppo alta? Comprare casa è il passo più importante che si compie nella vita adulta, ma molto spesso l’entusiasmo di essere proprietari fa perdere di vista l’impegno che si prende nei confronti della banca per un lunghissimo periodo. Il mutuo non deve essere, infatti, una fonte di ansia mensile e per evitare che la rata troppo alta eroda i risparmi familiari o costringa il nucleo a sacrifici troppo pesanti, è necessario pianificare alcuni dettagli ancora prima di richiedere il finanziamento.
Esistono 5 regole che permettono di calcolare il proprio budget reale che evitano di avere brutte sorprese durante il piano di ammortamento. Vediamo come proteggere il proprio potere di acquisto pagando un mutuo sostenibile.
Mutuo, prima regola: guardare il Taeg
Quando si richiede un mutuo viene comunicato il tasso di interesse che verrà applicato sulle somme prestate. Il Tan. Ma quello che interessa maggiormente chi richiede un mutuo è il Taeg, ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale, ovvero un indice che comprende tutte le spese, anche quelle nascoste, del mutuo e non solo gli interessi da corrispondere.
Prima cosa, quindi, quando si mettono a confronto mutui di diversi istituti bancari quello che va visto non è il Tan, ma il Taeg che può essere chiamato anche ISC, ovvero Indicatore Sintetico di Costo. Si tratta, quindi, del tasso che comprende tutte le spese, compresa l’istruttoria, il costo di pagamento delle rate e tutte le altre spese che nel Tan non sono considerate e che alzano sensibilmente il costo finale del denaro che si sta per ricevere in prestito.
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Seconda regola per il mutuo: chiedere sempre una cifra leggermente più alta
Il buonsenso ci direbbe di chiedere la cifra più bassa possibile, ma la risposta a questa domanda dipende dal Taeg che si riesce ad ottenere. Quando il Taeg è basso la cosa migliore è di non prosciugate tutti i risparmi per l’anticipo pur di chiedere il mutuo più basso possibile, ma conservate della liquidità per le emergenze
Perché un mutuo più alto darebbe più sicurezza? Perché permette di avere liquidità per affrontare emergenze o di non saltare rate del mutuo. Poiché è pur vero che prendendo un mutuo più basso si potrebbe avere una rata mensile più bassa di 50/60 euro al mese ma nessuna liquidità in banca. Prendendo, invece un mutuo più alto di quello che serve si avrà una rata più alta ma si avrà anche liquidità in banca per affrontare eventuali emergenze e per non saltare i pagamenti mensili.
Mutuo, terza regola: che durata deve avere?
Anche in questo caso il buonsenso ci consiglierebbe di richiedere un piano di ammortamento il più breve possibile, questo per pagare il minor importo possibile di interessi. Ma è davvero così? Sicuramente è vero che una durata del mutuo più lunga genera una somma da restituire maggiore ma è davvero importante questo?
La somma che si va a restituire non può essere un parametro di scelta in questo caso, e su tassi bassi è preferibile scegliere durate lunghe con rate mensili più basse per rendere il mutuo più sopportabile finanziariamente nel lungo periodo. Soprattutto perché accorciare la durata di un mutuo è relativamente facile, allungarla un po’ meno.
Quarta regola: la scelta tra tasso fisso e variabile
In molti in questo caso risponderebbero di getto che alla lunga, anche con le oscillazioni di mercato, il tasso variabile è il più conveniente. Questo è un mito da sfatare. Il tasso fisso, è pur vero, che non è soggetto a oscillazioni dei tassi di interesse e che se oggi si sceglie un tasso al 3,5% resterà lo stesso per tutta la durata del piano di ammortamento che può durare anche 20, 25 o 30 anni.
Con un tasso variabile è probabile che il tasso di interesse fra qualche anno scenda e diventi più conveniente rispetto al fisso. Questo può essere valido se non si prende in considerazione il decreto Bersani bis che consente la surroga in qualsiasi momento e a costo zero. Se i tassi scendono, quindi, e si è scelto un mutuo a tasso fisso, si può procedere con una surroga cambiando istituto di credito per farsi applicare un tasso maggiormente conveniente (e attuale rispetto a quando si è sottoscritto il mutuo). O, al limite, si può scegliere la rinegoziazione del mutuo con la propria banca.
In base a quanto detto, quindi, è sempre più conveniente il tasso fisso che offre la garanzia che la rata non aumenti con le oscillazioni dei tassi, ma allo stesso tempo permette di diminuirla se il costo del denaro dovesse scendere.
La regola del terzo
La regola più importante quando si calcola l’importo della rata del mutuo che si potrà sostenere è quella della sostenibilità. Proprio per questo la rata del mutuo non dovrebbe mai superare il 30/35% delle entrate mensili del nucleo familiare. Si tratta della stessa metrica che usano le banche per calcolare il rapporto tra rata e reddito, ma nel calcolarla tenere conto anche di altre spese fisse che si affrontano nel mese (ad esempio prestiti personali, rata dell’auto, ecc.).
Per stare tranquilli, inoltre, è bene creare una sorta di fondo di emergenza per il mutuo. Se sul conto corrente c’è sempre una liquidità in grado di sostenere dalle 6 alle 12 rate del mutuo è possibile affrontare eventuali imprevisti (spese straordinarie o problemi lavorativi) con più serenità.
