Come capire se stai pagando troppo per il mutuo a tasso variabile? Dai costi nascosti a quelli invisibili, ecco come fare ricorso all’ABF con soli 20 euro.
Quando si sceglie un mutuo a tasso variabile si fa una sorta di scommessa: se i mercati saranno favorevoli la scelta permetterà di risparmiare un bel po’ rispetto allo stesso mutuo a tasso fisso. Ma se i tassi di interesse salgono la rata mensile aumenta. In questo caso il cittadino si trova nella situazione di non sapere realmente se quello che paga è da ricondurre alle oscillazioni di mercato o se, invece, la banca ha applicato calcoli sbagliati.
Bisogna considerare, poi, che i tassi di interesse considerati usurai non riguardano soltanto gli ambienti illeciti: l’usura bancaria può coinvolgere anche gli intermediari finanziari. In questo caso il debitore non è tenuto a pagare gli interessi e deve restituire solo il capitale ricevuto.
Che interesse si paga sul mutuo variabile?
Per capire se si sta pagando una rata mensile troppo alta bisogna prima capire di cosa si compone la rata stessa. Quando si attiva un mutuo a tasso variabile l’interesse finale da pagare è dato dalla somma di due elementi: Euribor e spread. Per capire come funziona si può paragonare a un vestito che si compra in un negozio: c’è il prezzo a cui il commerciante ha comprato il vestito (ovvero l’Euribor) e c’è il suo guadagno sulla vendita (lo spread).
L’Euribor è il costo a cui le banche «pagano» il denaro all’ingrosso, e cambia ogni giorno. Se l’Euribor sale la rata del mutuo aumenta, se scende la rata diminuisce.
Lo spread è il guadagno della banca ed è una percentuale fissa che la banca incassa per aver prestato il denaro. Si tratta di un valore che si decide alla firma del contratto e non può cambiare.
Sia Euribor che spread devono essere scritti in modo chiaro sul contratto di mutuo perché il cliente ha il diritto di sapere come verrà calcolata la rata. Se nel corso del piano di ammortamento si notano variazioni dello spread si è di fronte a una violazione contrattuale e si può contestare l’operazione.
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La rate del mutuo e i costi nascosti
Quando si cerca di capire come è composta la rata del mutuo sono presenti anche quelli che vengono definiti come “costi invisibili”, ovvero dettagli tecnici e calcoli che si nascondono molto bene.
Uno dei rischi invisibili nel mutuo a tasso variabile è l’ammortamento alla francese, usato per la maggior parte dei mutui concessi in Italia. Il meccanismo prevede una rata costante (o quasi) nel tempo, a variare è la sua composizione. Nei primi anni si paga una quota molto alta di interessi e una bassissima di capitale, la situazione si inverte negli ultimi anni.
Nel tasso variabile questo tipo di ammortamento può essere molto pericoloso perché se i tassi di interesse salgono nei primi anni, la banca calcola gli interessi dovuto sulla parte di debito che si deve restituire che rimane molto alta per diversi anni. Si tratta di un metodo legale, ma in caso di mutuo a tasso variabile si deve prestare molta attenzione.
Un altro rischio evidente per i mutui a tasso variabile è la clausola Floor che stabilisce un limite minimo sotto il quale il tasso di interesse non può scendere, anche se l’Euribor crolla. La clausola fa in modo che se i tassi salgono sale la rata, ma se scendono oltre un certo limite la rata resta bloccata. Solitamente quando è previsto il Floor, che tutela la banca dai ribassi eccessivi, dovrebbe essere previsto anche un limite che tutela il cliente dai rialzi troppo elevati.
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Il trucco del calendario che ti fa pagare di più
Un altro meccanismo che utilizzano le banche è quello di dividere l’anno commerciale con 360 giorni. Quando la banca usa i 360 per calcolare il costo del mutuo in un singolo giorno e poi chiede gli interessi sui 365 giorni effettivi si crea una micro differenza di costo su ogni giorno. Si tratta di cifre bassissime a cui non si presta neanche attenzione, ma che se moltiplicate per i 20 o 25 anni di durata del mutuo porta a pagare molto di più di quello che prevede il contratto. Questa pratica, se scoperta, può essere contestata.
Come trovare i costi nascosti
La regola da seguire è quella del TAEG. Quando si valuta se un mutuo è conveniente non bisogna guardare il TAN che è il tasso base che non dice il reale costo del mutuo, ma il TAEG che include anche tutti gli altri costi (interessi, spese di istruttoria, costi di incasso della rata e assicurazione obbligatoria).
Se si scopre che i costi che si stanno sostenendo sono superiori al TAEG previsto nel contratto, così come prevede l’articolo 117 del Testo Unico Bancario, la clausola sugli interessi è nulla. La banca, in questo caso, è obbligata e ricalcolare tutto il mutuo applicando un tasso agevolato (quello dei BOT riferiti al periodo).
Per far valere i propri diritti, in questi casi, non è necessario intentare causa contro la banca (che potrebbe sembrare poco conveniente a causa dei costi legali), basta rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF), un organismo indipendente che si occupa di risolvere le controversie tra cittadini e istituti bancari.
Rivolgersi all’ABF ha un’unica spesa per avviare la pratica (20 euro), non serve nessun legale perché la procedura può essere gestita direttamente dal cittadino, ed è veloce (risolve la controversia in pochi mesi).
Come si avvia un reclamo all’ABF?
La procedura di avvio di un reclamo all’ABF è semplicissima. Si invia una lettera formale di reclamo alla banca, via PEC o raccomandata. La banca entro 60 giorni deve rispondere. Se la banca ignora la lettera o invia una risposta che non soddisfa, si procede dal portale dell’ABF. Si deve compilare il modulo, allegare i documenti del mutuo e pagare i 20 euro per avviare la pratica.
In pochi mesi un collegio di esperti decide se ha ragione il cliente o la banca. La decisione non ha valore di sentenza, ma le banche la rispettano perché se non lo fanno finiscono in una sorta di black list pubblicata dall’ABF (e la cosa comporta un danno di immagine molto pesante).
