Negli Stati Uniti l’amministrazione Trump sta valutando l’introduzione dei mutui a 50 anni come risposta alla crisi di accessibilità della casa. L’idea è semplice: allungare la durata del prestito per ridurre la rata mensile. Molto meno semplice sono gli effetti nel medio-lungo periodo, sia per le famiglie che per il sistema finanziario.
In un contesto in cui anche l’Unione europea sta preparando un “Piano europeo per l’abitazione accessibile”, è inevitabile chiedersi: un’idea del genere potrebbe arrivare anche da noi? E cosa comporterebbe per l’Italia, dove la casa di proprietà resta il “salvadanaio” principale delle famiglie?
Secondo le ultime dichiarazioni, Trump e il direttore della Federal Housing Finance Agency (FHFA), Bill Pulte, stanno valutando di far supportare mutui a 50 anni da Fannie Mae e Freddie Mac, le due grandi agenzie pubbliche che garantiscono la maggior parte dei mutui americani.
L’obiettivo nello specifico è:
- ridurre la rata mensile rispetto al classico mutuo trentennale;
- facilitare l’accesso alla prima casa, soprattutto per i giovani, in un contesto di tassi ancora troppo alti e prezzi delle case su livelli record
Trump ha minimizzato l’impatto della misura, definendola “non un grande affare, solo un modo per pagare un po’ meno al mese, per più tempo”.
Questa affermazione ha, (ovviamente) scaturito immediatamente numerose critiche. Economisti, associazioni dei consumatori e persino alcuni esponenti Repubblicani l’hanno definita:
- un “cerotto” che non affronta il vero problema, cioè la scarsità di offerta di nuove case;
- un modo per allungare l’indebitamento delle famiglie fino oltre l’età pensionabile;
- un beneficio limitato sulla rata, a fronte di un’esplosione degli interessi totali pagati.
In più, oggi negli USA esiste un limite regolamentare (Dodd-Frank Act) che considera “qualificati” solo i mutui fino a 40 anni: per andare davvero a 50 anni servirebbero modifiche legislative e regolamentari, e avendo visto cosa è accaduto fino a qualche giorno con lo Shutdown, non credo sarebbe cosi “semplice”.
Ma come cambia realmente la rata? E quanto costa davvero un mutuo a 50 anni?
Per capire di cosa stiamo parlando, prendiamo un esempio in stile italiano, in euro.
| Durata | Rata mensile | Interessi totali |
| 30 anni | 955 € | 144.000 € |
| 40 anni | 836 € | 201.000 € |
| 50 anni | 771 € | 263.000 € |
| Confronto 30 vs 50 anni | Valore |
| Rata più bassa | 180 € al mese (-19%) |
| Interessi extra | 119.000 € |
Questo schema è esattamente lo stesso che la Banca d’Italia mostra quando confronta, ad esempio, un mutuo ventennale con un quarantennale: la rata cala, ma gli interessi totali quasi si raddoppiano.
In sintesi è evidente come il mutuo a 50 anni è “più accessibile” mese per mese, ma molto più caro nel lungo periodo.
Nel mercato europeo, la durata standard dei mutui residenziali:
- oscilla tra i 20 e i 30 anni in molti Paesi dell’Eurozona;
- in alcuni mercati (Spagna, Portogallo, Regno Unito) sono comparsi anche prodotti a 35-40 anni, ma più come nicchia di mercato che come standard.
Il quadro regolamentare europeo (Direttiva sul credito ipotecario – Mortgage Credit Directive) è molto centrato su valutazione del merito creditizio, prevenzione del sovraindebitamento, trasparenza dei costi, non su una durata massima uguale per tutti, ma le autorità nazionali e la vigilanza europea sono molto caute su scadenze eccessivamente lunghe.
In Italia per Banca d’Italia il mutuo ipotecario “in genere dura da 5 a 30 anni”, secondo i dati ABI e Agenzia delle Entrate, la durata media è oggi attorno ai 25 anni (oltre 25 anni per i mutui residenziali). Fatta eccezione di alcune banche che hanno introdotto mutui fino a 40 anni, tipicamente per giovani under 36, per acquisto prima casa ecc…
Ad oggi, mutui a 50 anni in Italia ovviamente, non sono presenti come prodotto principale: si arriva a 40 anni in casi specifici, ma il mercato è ancora centrato sulle durate 20-30 anni.
Ma Cosa accadrebbe se UE e Italia spingessero davvero mutui a 50 anni?
I Vantaggi potenziali, sicuramente come già detto, sarebbero quello di una Rata più bassa più famiglie supererebbero i parametri di “sostenibilità” (rapporto rata/reddito) richiesti dalle banche, oppure maggiore accesso per giovani e lavoratori con redditi discontinui o ancora, possibilità di comprare casa anche in città molto care, dove oggi servono redditi elevati per rispettare i vincoli di merito creditizio.
Ma i rischi invece sarebbero, ad esempio, il fatto di avere un Indebitamento “per quasi tutta la vita”…
Un mutuo a 50 anni firmato a 30 anni arriva fino agli 80 anni: significa portarsi il debito oltre l’età pensionabile, con tutte le incertezze su pensioni future, carriere e salute.
Ricchezza immobiliare costruita molto più lentamente
L’ammortamento iniziale è quasi tutto interessi: ci metti molti anni per ridurre seriamente il capitale.
Questo:
- rende più difficile vendere e comprare un’altra casa senza restare “scoperti”;
- aumenta il rischio di equity negativa se i prezzi scendono (debito > valore della casa).
Maggiore vulnerabilità a shock di reddito
- Una durata lunghissima dà l’illusione di “rata bassa = mutuo leggero”, ma in realtà:
- se perdi il lavoro o hai un calo di reddito, anche una rata “bassa” può diventare ingestibile;
- il debito residuo, dopo molti anni, resta comunque elevato.
Impatto sulle scelte di vita
Un mutuo ultra-lungo può:
- ridurre la mobilità lavorativa (paura di vendere e ricomprare con costi elevati);
- influenzare decisioni su figli, trasferimenti, cambi di città.
E analizzando anche i principi di domanda e offerta sul mercato in questo caso immobiliare, potremmo andare incontro sicuramente a rendere più facile l’accesso al credito agendo sulla durata, ma non aumentando comunque l’offerta di case:
- la domanda aumenta, perché più famiglie “passano” i filtri di reddito;
- l’offerta resta rigida (vincoli urbanistici, tempi lunghi per costruire, limiti infrastrutturali);
- il risultato probabile è pressione al rialzo sui prezzi.
È lo stesso ragionamento che molti esperti stanno facendo negli USA: allungare i mutui senza risolvere il problema della scarsità di abitazioni rischia di trasformarsi in un aiuto di breve periodo ai compratori… che nel medio termine si mangia da solo con prezzi più alti.
Per l’Italia, dove la casa è ancora il principale asset delle famiglie, e soprattutto, il mercato in molte città è già polarizzato (zone centrali molto care, periferie in difficoltà), quasi sicuramente i mutui a 50 anni potrebbero accentuare le disparità territoriali, spingendo ancora di più i prezzi nelle aree già “calde” (Milano, Roma, Bologna, Firenze) e lasciando indietro le zone meno appetibili.
