Quando i media scrivono del settore immobiliare lo fanno spesso con una certa superficialità, come se comprare una casa in ottica di investimento fosse semplice. In realtà comporta rischi, lungaggini e costi collaterali che trasformano talvolta l’operazione in un percorso irto di difficoltà.
Anche perché la scelta della località su cui puntare non è semplice: in città, al mare o in montagna? E poi come mettere a reddito l’immobile? A quale target rivolgersi? Scegliere la soluzione degli affitti brevi o di quelli tradizionali?
Le domande sono tante e le risposte richiedono attente valutazioni. Spesso così si rinuncia e si preferiscono, per esempio, titoli di Stato o Etf azionari proprio per razionalizzare e semplificare l’investimento.
C’è un’altra strada
Da tanto tempo l’industria finanziaria offre un’alternativa meno conosciuta, quella degli Etf immobiliari, di cui bisogna però capire la struttura. Quando si acquista infatti uno strumento di questo tipo non ci si colloca direttamente sul mattone ma si punta su un fondo quotato in Borsa, con sottostanti aziende attive in tale business. Le dinamiche di mercato sono quindi diverse. Va chiarito subito: comprare un Etf immobiliare è altra cosa rispetto al comprare un alloggio. Ci sono certamente punti di convergenza ma anche divergenze di cui tenere conto. Diamo allora delle valutazioni sui punti forti e sui punti deboli di questa tipologia di “tenere casa”.
Facilità di investimento: 10 – Qui non sussistono le burocrazie necessarie per comprare un immobile da mettere a reddito. Gli Etf sono infatti quotati in Borsa e accessibili con lotti minimi equivalenti al prezzo unitario: si dispone di 1.000 euro? E 1.000 euro vanno collocati sul prodotto prescelto. Si hanno 100.000 euro? E 100.000 euro si frazionano sui diversi Etf proposti dagli emittenti. Bisogna solo individuare quelli più idonei alla propria propensione al rischio. Non si deve quindi trattare con le agenzie di intermediazione, con le controparti, con i notai e via di seguito, come quando si sceglie il mattone.
Diversificazione: 10 – Volete comprare casa in Asia o nel Nord America? Desiderio impossibile per l’investitore italiano, che perde così magari le occasioni di un boom in Cina o negli Usa. Con gli Etf invece la scelta si può concretizzare facilmente. Due esempi:
- L’iShares Asia Property Yield (Isin IE00B1FZS244) replica società immobiliari quotate dei Paesi asiatici sviluppati, che abbiano un rendimento da dividendo previsionale a un anno pari o superiore al 2%. È quotato alla Borsa di Francoforte e a quella di Amsterdam ma accessibile attraverso varie piattaforme italiane.
- L’iShares US Property Yield (Isin IE00B1FZSF77), quotato a Milano, bissa un indice di sottostanti investment trust (Reit) o società immobiliari quotate negli Usa, che abbiano – come per l’Etf precedente - un rendimento da dividendo previsionale a un anno pari o superiore al 2%.
Costi: 9 – Per gli Etf ci sono solo le commissioni di intermediazione della piattaforma utilizzata e quelle di gestione del prodotto prescelto. Poca cosa rispetto agli oneri cui si è soggetti acquistando fisicamente una casa. Vediamo qualche esempio, riferito a Etf scambiati a Piazza Affari.
- L’Spdr Dow Jones Global Real Estate Etf (Isin IE00B8GF1M35), con sottostanti società operanti nel settore immobiliare negoziate a livello mondiale, ha un Ter (indicatore dei costi annui) dello 0,40%.
- Il Vaneck Global Real Estate Etf (Isin NL0009690239) ha identico sottostante ma si caratterizza per un Ter minore (0,25%).
Prima di scegliere si tenga quindi del fattore costi, che sul lungo termine ha pur sempre un peso.
Tempistiche: 8 – Chi compra una casa da affittare di solito guarda lontano negli anni. Ciò può essere una scelta protettiva così come consona per passaggi a eventuali eredi. Gli Etf sono invece strumenti di corto/medio periodo, più veloci nelle contrattazioni. Un voto assoluto non è quindi facile da ipotizzare ma certamente la maggiore flessibilità dei prodotti finanziari si adatta meglio alle esigenze di un mondo in continua trasformazione.
Rischiosità: 7 – Le valutazioni in merito sono complesse. Senz’altro la diversificazione dei sottostanti azionari immobiliari su un Etf consente di ridurre di molto la concentrazione su un solo bene. Le loro quotazioni sono però soggette a una volatilità maggiore, che dipende dall’andamento delle Borse e da fattori quali tassi di interesse e variabili macroeconomiche. Allo stesso tempo si può in ogni caso entrare sul mercato con piani di acquisto diluiti nel tempo, in base al variare delle quotazioni. Con la conseguenza di vendite con lotti equivalenti altrettanto suddivisi. Attenzione però alla valuta di denominazione: vari Etf sono infatti in Usd e questo è un fattore di rischio di cui tenere conto. In casi estremi – quali choc finanziari – la loro liquidità potrebbe infine risentirne pesantemente.
Ciclicità dei mercati: 7 – Da questo punto di vista la valutazione può essere più o meno favorevole in rapporto alla conoscenza specifica da parte di chi investe. L’immobiliare ha dei cicli, talvolta correlati all’andamento dell’economia in generale ma in qualche caso no. Se si individuano i possibili movimenti futuri - per esempio mediante semplici oscillatori di analisi grafica, quali le medie mobili - la scelta degli Etf può essere vincente. Evidentemente il puntare invece sull’immobile fisico espone a minore volatilità e a una migliore protezione dall’inflazione in ottica di lungo periodo. Nel caso il costo della vita aumenti, i tassi di interesse inevitabilmente salgono e ciò impatta negativamente sulla redditività dei gruppi immobiliari presenti negli indici replicati dagli Etf.
Rendimento: 5 – Ci riferiamo a quello distribuito con dividendi. Da questo punto di vista gli Etf sono perdenti. Quelli infatti a distribuzione di coupon hanno al massimo un rendimento attuale di poco superiore al 3%. Un immobile può rendere di più, se si sceglie la località giusta e il target migliore: si arriva anche al 6-7%, certamente con una continuità di versamenti che può essere però meno favorevole. La casa offre inoltre la possibilità di essere utilizzata dal proprietario nei periodi morti, così come di adeguarsi facilmente a un settore in piena evoluzione dal punto di vista degli specialisti della locazione attivi sul mercato. L’Etf è un prodotto azionario e come tale va valutato nel bene e nel male.
In conclusione
Spesso i risparmiatori non si rendono conto che immobili fisici ed Etf di settore sono due realtà ben diverse fra loro, non alternative e solo in parte sovrapponibili. La solidità dei primi e la flessibilità dei secondi devono portare a valutazioni distinte, così come a investimenti separati. Magari limando gli importi destinati al mattone. Considerarli due facce di una stessa medaglia sarebbe in conclusione sbagliato. Ciò non esclude che spesso lo si faccia.
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