Leasing immobiliare abitativo, cos’è, come funziona e quando conviene

L’acquisto della prima casa tramite leasing immobiliare è una realtà possibile da diversi anni, anche se ancora poco conosciuta. Si tratta di una soluzione che consente di acquistare casa senza dover chiedere il mutuo bancario e per chi cerca flessibilità finanziaria e soluzioni alternative ai rigidi parametri del credito, la locazione finanziaria abitativa potrebbe essere la formula da prendere in considerazione.

In questa guida completa analizzeremo come funziona il leasing per acquistare la prima casa, qual è il quadro fiscale di riferimento e in quali casi rappresenta la scelta migliore rispetto ai soliti canali di finanziamento bancario.

Cos’è il leasing immobiliare?

Il leasing immobiliare è una formula di locazione finanziaria che prevede che una banca o una società di leasing faccia costruire o acquisti l’immobile per conto del cliente. Il cliente per utilizzare l’immobile paga un canone periodico e, alla scadenza del contratto, può decidere se riscattare la casa pagando la maxi-rata finale.
Anche se si tratta di una formula ideale per le aziende che hanno bisogno di beni strumentali, può essere conveniente anche per i privati grazie al leasing abitativo.

Questo strumento è stato concepito anche come soluzione alternativa alle vessatorie conseguenze del decreto legislativo 72/2016 per ridurre il rischio che molte famiglie morose (che non riescono a pagare il mutuo già convertito a sofferenze) corrono di perdere l’abitazione.

Il leasing immobiliare residenziale per i privati è stato introdotto dalla Legge di Stabilità n. 208/2015 diventando un’alternativa da valutare rispetto all’acquisto con mutuo ipotecario, insieme ad altre formule come il rent to buy.

Come funziona il leasing abitativo

L’iter del leasing immobiliare abitativo per i privati si articola in tre momenti chiave:

• alla firma del contratto l’utilizzatore deve versare l’acconto iniziale che, solitamente, ha un importo compreso tra il 10% e il 30% del valore dell’immobile;
• per poter utilizzare l’immobile si versano canoni mensili fissi e definiti in basa alla durata del contratto che, solitamente oscilla, tra i 12 e i 20 anni (risultando più breve rispetto alla media della durata dei mutui);
• al termine del piano di ammortamento l’utilizzatore può scegliere tra tre diverse opzioni:
  • riscattare l’immobile pagando una maxi-rata finale concordata per diventare definitivamente proprietario dell’immobile;
  • prolungare il contratto ridefinendo durata e importo dei canoni;
  • restituire il bene lasciando l’immobile alla società finanziaria o alla banca senza ulteriori obblighi.

Leasing immobiliare: vantaggi rispetto al mutuo ipotecario

Vediamo quali sono i vantaggi principali di sottoscrivere un contratto di leasing immobiliare abitativo rispetto al più classico e più diffuso mutuo con ipoteca bancaria:

• la possibilità di finanziare anche il 100% del costo dell’immobile mentre con il mutuo, solitamente, la banca copre solo fino all’80% del valore dell’immobile (la società di leasing copre l’intero valore di acquisto per il fornitore, ma richiede all’utilizzatore un maxicanone/anticipo iniziale);
• non è prevista l’ipoteca sull’immobile, si risparmia la fase d’iscrizione dell’ipoteca, nonché le spese notarili;
• l’immobile, non essendo di proprietà, non è pignorabile;
• la rendita derivante dall’immobile non viene presa in considerazione ai fini del calcolo del reddito imponibile mentre con il mutuo la proprietà dell’immobile passa subito a chi acquista e la rendita è calcolata ai fini della determinazione del reddito;
• la possibilità di personalizzare il contratto di leasing immobiliare in ragione delle proprie esigenze (ad esempio in termini di anticipo della maxi-rata iniziale, che oscilla tra il 10% ed il 30%).

Per rendere più immediato il confronto tra le due formule proponiamo la seguente tabella:

Il leasing immobiliare prima casa, quando conviene?

In diversi scenari specifici il leasing immobiliare appare particolarmente vantaggioso. Lo è, ad esempio, per chi cerca di tutelare il proprio patrimonio: non essendo l’immobile una proprietà dell’utilizzatore per tutta la durata del contratto, rimane al riparo da pignoramenti personali.

La formula appare conveniente per chi non è certo di voler rimanere a lungo nella stessa casa e mantiene aperta la possibilità di restituire l’immobile al termine del contratto. Con una casa di proprietà, invece, la flessibilità futura è subordinata alla vendita della casa.

Bisogna fare attenzione, però, perché pur avendo il leasing immobiliare abitativo indubbi vantaggi, presenta anche delle limitazioni e costi che in altri scenari lo rendono poco conveniente.

Se si ha poca liquidità iniziale il leasing immobiliare non conviene perché richiede un maxi-canone iniziale molto alto (che può arrivare fino al 30% del valore dell’immobile). Se non si possiede un capitale iniziale accedere al leasing è impossibile.

Questa formula non conviene neanche a chi cerca una rata mensile contenuta perché, essendo la durata del leasing più breve rispetto a quella del mutuo (dai 12 ai 20 anni contro i 25/30 anni del mutuo) i canoni mensili risulteranno più alti rispetto alla rata di un mutuo per l’acquisto dello stesso immobile.

Il leasing non è una scelta consigliata neanche per chi vuole personalizzare la casa in cui vive: per tutta la durata del contratto la proprietà dell’immobile resta alla società finanziaria e questo comporta limiti burocratici e pratici. Per effettuare modifiche strutturali all’immobile è necessario ottenere l’autorizzazione preventiva del proprietario.

Da tenere presente anche che se si desidera diventare proprietari dell’immobile con il leasing è da mettere in conto la maxi-rata finale per il riscatto: per sostenerla è necessario pianificare con precisione l’accantonamento nel corso degli anni (perché non si ha la certezza di ottenere un finanziamento per saldarla).