Rent to buy: cos’è, come funziona, conviene comprare casa con riscatto?

Cos’è il rent to buy? L’affitto con riscatto conviene nella scelta di comprare casa? Vediamo vantaggi, rischi, costi.

Rent to buy: cos'è, come funziona, conviene comprare casa con riscatto?

Cos’è il rent to buy? Conviene l’affitto con riscatto?

Prendere una casa in affitto e poi decidere se acquistarla o meno. È questo il concetto di base che sta dietro al rent to buy, un tipo di contratto relativamente nuovo per il mercato italiano che si potrebbe descrivere come un ibrido tra un contratto di locazione e un preliminare di compravendita di un immobile.

In questa guida vedremo nel dettaglio cos’è il rent to buy, come funziona e valuteremo se questa formula sia conveniente, sia per la parte venditrice che per la parte acquirente e scopriremo quali sono i costi e i vantaggi.

Cos’è il rent to buy?

Nel settore immobiliare, il rent to buy è un accordo che prevede che il futuro acquirente di un bene prenda possesso dell’immobile oggetto del contratto iniziando a pagare un canone di affitto per un determinato periodo di tempo e successivamente, prima della scadenza dei termini, decida se procedere con l’acquisto, e quindi saldare il prezzo concordato, oppure scegliere di non effettuare la compravendita e rinunciare di conseguenza alle somme fino a quel momento versate.

La formula del rent to buy, come è intuibile dal termine, è di provenienza anglosassone. Nel Regno Unito e negli Stati Uniti è comune acquistare un immobile avvalendosi dell’affitto con riscatto. Da non confondersi con il buy to rent, una particolare tipologia di mutuo che prevede l’erogazione di un mutuo nei confronti di chi intende successivamente adibire l’immobile alla locazione a favore di terzi.

In Italia, la normativa che ha introdotto e regolamenta il rent to buy è riconducibile al decreto Sblocca Italia del 2014.

Il rent to buy è una pratica che può risultare molto vantaggiosa sia per il venditore, sia per l’acquirente.

Come funziona il rent to buy?

Il proprietario consegna immediatamente l’immobile al conduttore, ovvero il futuro acquirente, che paga il canone d’affitto, a condizione di poter decidere, dopo un certo periodo di tempo, se acquistare l’immobile (decisione del tutto autonoma e non obbligatoria), sottraendo dal prezzo d’acquisto una parte dei canoni già pagati.

Un esempio fornito dal Consiglio Nazionale del Notariato:

«Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni».

Possono essere oggetto del rent to buy:

  • appartamenti
  • autorimesse
  • cantine
  • negozi
  • uffici
  • capannoni e negozi
  • terreni
  • immobili in costruzione (se si trovano allo stato grezzo bisognerà cancellare l’ipoteca che grava sul bene).

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Rent to buy, vantaggi per il venditore

Affittare un immobile e riscattarlo in un secondo momento attraverso il cosiddetto rent to buy è particolarmente indicato per chi, per svariati motivi, ha maggiore convenienza a rimandare l’acquisto definitivo dell’immobile.

Nel caso del venditore, l’esigenza di ricorrere al rent to buy può essere dettata dalla volontà di non riacquistare un altro immobile entro i cinque anni dalla precedente compravendita. Infatti, per la legge italiana, qualora il proprietario di un’abitazione adibita a prima casa vendesse l’immobile prima del quinquennio, avrebbe l’obbligo di ricomprare una nuova prima casa per continuare a beneficiare delle agevolazioni fiscali e non incorrere in sanzioni. Nel caso invece di un immobile utilizzato come seconda casa, o comunque come uso diverso dalla prima casa, il vantaggio principale di non vendere nei primi cinque anni si manifesta nel non dover pagare alcuna plusvalenza.

Un altro motivo per cui il rent to buy può essere vantaggioso per il venditore si presenta quando il mercato immobiliare è stagnante, e nel caso specifico, il proprio immobile è difficile da vendere. In questa ottica, la formula dell’affitto con riscatto potrebbe estendere la platea interessata al bene ed agevolare la compravendita.

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Rent to buy, vantaggi per l’acquirente

Per quanto riguarda l’acquirente, i vantaggi possono essere molteplici. Oltre a motivi di carattere personale, tra cui l’incertezza di voler vivere in una determinata zona per molto tempo, la scelta di optare per la formula del rent to buy è quasi sempre per l’insieme di due fattori: la volontà di non farsi scappare un determinato immobile, per ragioni di prezzo estremamente conveniente, per la sua posizione o per la vicinanza ai propri luoghi di interesse, e allo stesso tempo per motivi finanziari, e in particolare se non si ha una disponibilità economica nell’immediato.

Ecco alcuni esempi:

  • la banca non concede il mutuo a causa dell’attuale situazione lavorativa (contratto di apprendistato, atipico, stagionale), ma si è certi che la posizione cambierà nell’arco di un tempo calcolato
  • si è stati segnalati alle Centrali rischi finanziarie per un determinato periodo di tempo per cui la banca non può rilasciare alcun tipo di prestito
  • si è in attesa di una somma di denaro proveniente dalla vendita di un altro immobile, dal ritorno di un investimento o da un’eredità e dunque si preferisce non ricorrere al mutuo ipotecario
  • non si vuole intestare un altro immobile prima della sua vendita per motivi fiscali.

Grazie al rent to buy, per questi ed per altri validi motivi, molte persone hanno la possibilità di avvicinarsi all’acquisto della casa desiderata, senza dover oltretutto sostenere i costi tipici della compravendita, o quanto meno questi possono essere rimandati di qualche anno.

Infatti, tutti i costi relativi all’acquisto dell’immobile, tra cui le imposte sull’acquisto, l’onorario dell’atto di mutuo e le spese della banca (perizia, istruttoria, assicurazioni richieste dall’istituto di credito) si pagheranno in fase di passaggio della proprietà. Ma affronteremo il discorso dei costi più avanti.

Inoltre, chi non ha una immediata disponibilità economica e al momento non è possibile richiedere un mutuo 100% per mancanza dei requisiti specifici o perché le banche, per questa tipologia di prestito, propongono tassi troppo alti, si può ricorrere alla soluzione dell’affitto con riscatto trovando un accordo con il venditore per cui, nell’arco di un certo periodo, si stabilisce il pagamento del canone mensile che sarà distribuito per una parte come quota di affitto e per l’altra parte come quota di anticipo per l’acquisto dell’immobile.

Quest’ultima quota dovrebbe essere ben meditata, anche avvalendosi dell’assistenza di un professionista, di un mediatore creditizio o dello stesso notaio, sulla base della somma di mutuo a cui sarà possibile accedere in un secondo momento.

Facciamo un esempio: Giulia e Michele vivono in un appartamento in affitto e desiderano acquistare la loro prima abitazione. Al momento dispongono di pochi risparmi, oltre alle spese accessorie necessarie per far fronte alla compravendita.

Secondo uno studio di fattibilità del mutuo basato sui loro redditi e alla cifra della rata più sostenibile per la coppia, hanno stabilito che chiederanno un mutuo tra i 140.000 e i 150.000 euro. Individuato l’appartamento che fa per loro, sottoscrivono una proposta con la formula del rent to buy che viene accettata dal venditore.

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Nel contratto stabiliscono che la cifra pattuita per il futuro acquisto è di 180.000 euro. Viene versato un acconto di 6.000 euro e il canone da corrispondere tutti i mesi sarà pari a 800 euro, suddivisi in 400 euro per la quota di affitto puro, a fondo perso e interamente a disposizione del proprietario dell’immobile, e 400 euro come creazione di un fondo da integrare all’anticipo già versato di 6.000 euro, che andrà a scalarsi dal prezzo totale dell’immobile.

Viene inoltre concordato un periodo dell’affitto di 5 anni, mentre il riscatto finale viene stabilito in 150.000 euro (190.000 - 6.000 - 24.000 (400x60 mesi) = 150.000). Per quanto riguarda il saldo, Giulia e Michele chiederanno un prestito alla banca che aveva già concesso loro una pre-fattibilità del mutuo.

L’affitto con riscatto è rischioso?

Tutti i rischi connessi all’operazione del rent to buy sono stati previsti dall’articolo 23 del decreto Sblocca Italia, che prevede che i contratti sottoscritti con la formula dell’affitto con riscatto avvengano tramite un atto notarile e la trascrizione nei registri immobiliari, che avrà una durata di 10 anni. Questa operazione garantisce il futuro acquirente, nonché inquilino, in caso di ipoteche non cancellate sull’immobile o in seguito di fallimento del venditore, tutelando allo stesso tempo il proprietario dell’abitazione fino al completo pagamento del prezzo pattuito.

La legge stabilisce che in caso di mancato pagamento, l’inquilino abbia l’obbligo di lasciare libero l’immobile, rendendo nullo il contratto, e il proprietario abbia il diritto di trattenere a titolo di indennizzo quanto percepito fino a quel momento.

Nel caso opposto, se ad essere inadempiente fosse il venditore, questi dovrà restituire le somme fino a quel momento versate dall’inquilino per la parte parte corrispettiva alla vendita oltre agli interessi legali.

Il rent to buy può essere previsto anche per gli immobili in costruzione. Nel caso di fallimento dell’impresa costruttrice, nonché proprietaria in quel momento del bene, il futuro acquirente non corre rischi in quanto la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se questa viene pattuita al giusto prezzo e se si tratta di abitazione principale dell’inquilino.

Come si calcola il canone mensile

Nell’esempio sopra descritto abbiamo riportato il caso delle quote relative all’affitto e all’acconto prezzo al 50%, ma non esiste una regola precisa. Le parti possono concordare l’importo delle rate mensili. Solitamente il canone viene stabilito sulla base più bassa della media delle locazioni dello specifico mercato immobiliare della zona, maggiorato della quota valida per la parte dell’acconto.

I costi del rent to buy

Vediamo infine quali sono i costi da sostenere per la sottoscrizione del contratto con la formula rent to buy. Come abbiamo visto, per una maggiore tutela delle parti è necessario registrare il contratto nei registri immobiliari tramite un notaio. Le spese di trascrizione e l’onorario del notaio sono a carico della parte acquirente, così come i futuri costi relativi alla compravendita definitiva.

Durante il periodo dell’affitto, come nel caso di tutti i contratti di locazione, le imposte legate alla proprietà dell’immobile restano a carico del futuro venditore fino a quando non cederà il bene in via definitiva.

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Contratto rent to buy (FAC SIMILE)

Per visualizzare lo schema contrattuale messo a disposizione dal Consiglio Nazionale del Notariato, scarica il file.

RENT TO BUY SCHEMA CONTRATTUALE
(FAC SIMILE) CONTRATTO DI CONCESSIONE DEL GODIMENTO CON DIRITTO DI ACQUISTO ai sensi dell’art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133

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