La crisi immobiliare in Europa continua a lanciare segnali allarmanti.
Quella che può essere considerata una vera e propria bolla ormai, gonfiata da un clima di alti tassi di interesse dopo una situazione di costi del denaro minimi o nulli, scoppierà probabilmente. E le conseguenze saranno rilevanti per la finanza e l’economia globali, con alcune crepe nel sistema che già si stanno aprendo in alcuni Paesi europei soprattutto.
Si assiste oggi a un rapido cambiamento delle fortune di tutto il settore immobiliare, dopo anni di tassi di interesse ai minimi termini, quando il denaro si riversava nel comparto mentre gli investitori cercavano il rendimento. Grandi aziende e svilupparti potevano facilmente aumentare i loro progetti con debito a basso costo e venderli in un mercato in cui i prezzi continuavano a salire.
La situazione è drasticamente cambiata da quando le banche centrali hanno iniziato a inasprire pesantemente la politica monetaria a colpi di costi di finanziamento schizzati ai massimi. Inflazione elevata, anche delle materie prime, mutui con rate alle stelle, incertezza economica, prestiti sempre più difficili da ottenere hanno scoraggiato gli acquisti di case, mentre il settore immobiliare commerciale ha proseguito il declino iniziato con la pandemia e l’avvento dello smartworking.
Di conseguenza, si è gonfiata una bolla immobiliare che, soprattutto in Europa ma non solo, rischia ora di esplodere. Dalla Germania arrivano avvertimenti importanti. Cosa succede e cosa aspettarsi per la stabilità economica e finanziaria.
Aumentano le pressioni sul settore immobiliare in Europa. E la finanza trema
Uno dei temi più approfonditi dagli esperti di mercati e finanza è quello dei fondi immobiliari in Europa.
In sostanza, nell’era del denaro a basso costo, una marea di finanziamenti si erano riversati nei fondi immobiliari europei. Tuttavia, poiché è diventato più facile trovare rendimenti decenti altrove, gli investitori sono in fuga, aggiungendo nuova pressione ai mercati immobiliari duramente colpiti.
In tutta Europa, secondo MSCI, gli investimenti immobiliari commerciali sono crollati del 59% nella prima metà dell’anno, e le valutazioni, già in calo a doppia cifra, affrontano la minaccia di un nuovo colpo mentre i fondi iniziano a vendere asset.
Questi fondi hanno guadagnato popolarità quando i tassi di interesse sono precipitati e i rendimenti delle obbligazioni e dei conti di risparmio tradizionali sono stati “anemici”. Ma dopo 10 rialzi dei tassi da parte della Banca Centrale Europea dal luglio 2022, le prospettive di investimento sono tutte cambiate. Man mano che altri asset diventano più attraenti, i prezzi degli immobili stanno diminuendo, inducendo alcuni investitori a difendersi prima che i valori crollino ulteriormente.
Questo cambio di rotta ha attirato l’attenzione della Bce, preoccupata per le vulnerabilità del mercato dei fondi di investimento immobiliare dell’area euro da mille miliardi di euro. Controllando circa il 40% delle proprietà commerciali della regione, i fondi rappresentano un rischio per la stabilità finanziaria, ha affermato la banca centrale in aprile. “Se ottieni il 3%-4% di reddito fisso, perché dovresti investire i tuoi soldi in un fondo immobiliare aperto?” si è chiesto in modo provocatorio Henning Koch, amministratore delegato del gestore del fondo Commerz Real AG.
La pressione, per esempio, è evidente su UniImmo Global, un fondo gestito da Union Investment, il braccio di gestione patrimoniale del gruppo tedesco DZ Bank, che viene scambiato con uno sconto di circa il 13% rispetto al valore patrimoniale netto. L’aumento dei livelli di debito è un altro indicatore della pressione. Il fondo ha intanto registrato deflussi netti per quasi 75 milioni di euro nel 2022, pari a circa il 2% degli asset, anche se l’Unione afferma che la tendenza è cambiata e quest’anno ha registrato afflussi per 3,7 milioni di euro.
Con una parte considerevole del suo portafoglio in proprietà commerciali francesi, la performance del fondo Opcimmo di Amundi è stata anch’essa colpita dal calo delle valutazioni, che ha spinto i trader verso altri investimenti. A Parigi, ad esempio, secondo BNP Paribas, il valore degli uffici è diminuito di circa il 14% nell’anno fino a giugno. Mentre i riscatti aumentano e Amundi cerca di ridurre la sua esposizione nel settore degli uffici, sta lavorando su una serie di vendite. Nella prima metà dell’anno i fondi dell’azienda hanno messo in vendita immobili del valore di 2 miliardi di euro, ma solo la metà è stata acquistata.
Perché la crisi immobiliare peggiora: l’esempio della Germania
Il costruttore tedesco Gerch Group, che ha 4 miliardi di euro di progetti in costruzione, ha presentato istanza di procedura di insolvenza, secondo quanto riferito da Bloomberg.
Si tratta dell’ennesimo duro colpo per un mercato immobiliare che vacilla in Germania dopo la fine dell’era del denaro a buon mercato. Mentre i timori degli investitori durante l’attuale crisi immobiliare si sono concentrati sui proprietari, le traversie di Gerch e dei suoi simili mostrano che gli sviluppatori – le aziende proprietarie dei progetti edilizi – sono quelli in pericolo imminente.
“I promotori dei progetti sono alle prese con l’aumento dei costi di costruzione, l’aumento dei tassi di interesse e il calo dei prezzi”, ha affermato Marlies Raschke, co-responsabile del settore ristrutturazioni e insolvenze dello studio legale Noerr. Molte di queste società hanno presentato istanza di insolvenza nelle ultime settimane e il rischio è un peggioramento.
Oltre alla Gerch, anche l’Euroboden di Monaco, che vanta tra i suoi collaboratori architetti famosi come David Chipperfield, si trova in una procedura preliminare di insolvenza. Così come Project Immobilien Group, che ha dichiarato fallimento in agosto insieme a molte delle sue società di progetto.
Gli sviluppatori di tutto il mondo affrontano problemi simili. In Australia, Porter Davis è tra i costruttori di case che sono andati in liquidazione quest’anno dopo l’aumento dei costi e il calo della domanda. In Svezia, l’incremento dei fallimenti è stato causato dal crollo dell’edilizia, mentre in Finlandia i nuovi progetti edilizi potrebbero precipitare a livelli mai visti dagli anni ’40, secondo la lobby edilizia del Paese.
In Germania, secondo la società immobiliare Savills, le transazioni immobiliari per uffici sono al punto più basso su base continuativa di 12 mesi almeno dal 2014.
Gli sviluppatori sono particolarmente vulnerabili a causa del crollo del valore dei terreni, che rende i progetti più rischiosi. Poiché i tassi di interesse sono saliti alle stelle, gli investitori hanno chiesto rendimenti locativi più elevati per compensare, il che a sua volta spinge verso il basso il prezzo che pagheranno per un sito finito. Anche i costi di costruzione stanno aumentando vertiginosamente e gli sviluppatori sono costretti a mettere da parte più soldi per spese impreviste.
Nel loro insieme, tutti questi fattori deprimono il valore sottostante dei terreni edificabili. Ciò sconvolge anche l’economia dello sviluppo immobiliare, con il calo dei prezzi che significa che alcune aziende potrebbero perdere denaro semplicemente terminando un edificio.
In una catena di conseguenze negative, occorre anche considerare che le inadempienze degli sviluppatori danneggeranno anche il settore immobiliare in generale. I costruttori residenziali stanno già perdendo lavoro, con più di una società di costruzioni su cinque intervistata dall’Istituto Ifo che segnala progetti annullati. Si tratta del dato peggiore dall’inizio dell’indagine nel 1991.
“È un segnale d’allarme per il settore dei materiali da costruzione e delle costruzioni. Lo stress ci sarà anche per questo settore”, secondo Ralf Moldenhauer, socio senior del Boston Consulting Group di Francoforte.
