Investire in immobili conviene ancora? Rendita, costi e tasse

Il rendimento medio lordo delle locazioni in Italia ha chiuso il 2025 all’8,4%, somma di un 5,7% incassato in affitto e di un 2,7% di rivalutazione del mattone. Numeri da manuale d’investimento, certificati dal primo Osservatorio Nomisma presentato a Milano lo scorso aprile. Un bilocale comprato a 300.000 euro nel capoluogo lombardo e affittato a canone libero per 1.300 euro al mese rende il 5,2% lordo l’anno. Tolti cedolare secca, IMU, manutenzione e spese straordinarie il conto scende al 3,1%.

Ecco quanto resta davvero in tasca a chi compra per affittare, quanto cambia tra Milano e una città media e come si posiziona il mattone rispetto a BTP Valore ed ETF azionari su un orizzonte di dieci anni.

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Quanto rende oggi un immobile a Milano, al netto delle tasse

A maggio 2026 il prezzo medio a Milano viaggia tra 5.170 e 5.680 euro al metro quadro, secondo le rilevazioni di Dove.it e Immobiliare.it su dati OMI. Un bilocale da 55-58 mq in semicentro costa quindi intorno ai 300.000 euro.

Affittato a canone libero, 1.300 euro al mese fanno 15.600 euro l’anno: 5,2% lordo, in linea con il 5% medio che Nomisma attribuisce alla città per il biennio 2024-2025 secondo un’elaborazione riportata dallo studio notarile Soldani Carraro.

Per arrivare al netto, il conto si fa spietato. La cedolare secca al 21% si applica sul canone contrattuale annuo: 3.276 euro. L’IMU sugli “altri fabbricati” a Milano è all’1,14% per il 2026, in base alla delibera comunale n. 110 del 18 dicembre 2025. Su una rendita catastale ipotizzata di 800 euro e una base imponibile 134.400 euro, l’imposta è pari a 1.532 euro. Si aggiungono 900 euro tra spese condominiali straordinarie e assicurazione a carico del proprietario, più un fondo per spese di manutenzione da 500 euro.

Il 5,2% che aveva fatto gola nell’annuncio immobiliare perde due punti pieni prima di trasformarsi nella rendita reale che arriva sul conto corrente.

Questo conto non include i mancati ricavi per l’immobile sfitto tra una scadenza contrattuale e una nuova stipula. Non è una voce annuale e non è facilmente quantificabile: entra in gioco solo nel confronto sui dieci anni, quando il mattone si misura contro altri investimenti.

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Cedolare secca al 10%: la scorciatoia che a Milano quasi nessuno usa

Il Rapporto Immobiliare 2026 dell’Agenzia delle Entrate consente per la prima volta un confronto diretto tra canone libero e canone concordato: a Milano il canone medio del mercato agevolato di lungo periodo (canone concordato) è di 182,9 €/mq l’anno, contro i 206,0 €/mq del mercato ordinario a canone libero. Uno scarto dell’11,2%.

Applicato al bilocale della simulazione, lo sconto sul canone porta i 15.600 euro lordi a 13.851 euro. L’affitto incassato è inferiore, ma lo sono anche le tasse: la cedolare è al 10% invece che al 21% e l’IMU si riduce allo 0,855% effettivo.

Lo sconto dell’11,2% sul canone viene ampiamente compensato dalla fiscalità agevolata. A Milano, tuttavia, il canone concordato riguarda una minoranza del mercato: 8.793 abitazioni locate in questo regime nel 2025, contro le 29.173 a canone libero, secondo lo stesso Rapporto Immobiliare. A Roma il rapporto è quasi rovesciato: 27.304 contratti agevolati contro 10.818 liberi.

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Milano, Genova o Torino: dove il mattone rende (e rischia) di più

Milano ha il canone più alto d’Italia, pari a 206 €/mq l’anno secondo il Rapporto Immobiliare 2026 dell’Agenzia delle Entrate. Ha anche, tra le 8 principali città italiane, il rendimento lordo più basso: 3,8%. Il prezzo di acquisto, 5.462 €/mq medio nelle compravendite 2025, cresce più veloce di quanto renda l’affitto.

Genova e Torino guardano lo stesso mercato da un altro piano. A Genova un metro quadro costa 1.923 euro, un terzo di Milano. Il canone, 87 €/mq l’anno, è più basso in assoluto, ma il rapporto tra i due numeri restituisce un rendimento del 4,5%. A Torino, 2.240 euro al metro quadro contro 113 €/mq di canone: rendimento al 5,1%.

Nel secondo semestre 2025 le due città più convenienti sono anche quelle dove i canoni corrono di più: Genova +4,8% sul bilocale, Torino +4,3%, secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. Milano, nello stesso semestre, è una delle grandi città dove i canoni scendono: -0,7%.

Il rendimento lordo più basso di Milano è anche una fotografia recente: dieci anni fa, prima che i prezzi corressero come hanno corso, il rapporto tra canone e valore dell’immobile era diverso.

Mattone, BTP Valore o ETF azionari: chi vince sui dieci anni

Il BTP Valore collocato dal MEF a marzo 2026 paga cedole trimestrali che crescono nel tempo, secondo il classico meccanismo step-up: 2,60% nei primi due anni, 3,20% nel terzo e nel quarto, 3,80% nel quinto e nel sesto, con un premio fedeltà dello 0,8% per chi lo tiene fino alla scadenza e una tassazione agevolata al 12,5% che pochi altri strumenti finanziari possono vantare. Il rendimento lordo annuo calcolato si ferma al 3,07%, che diventa 2,68% netto.

Il rendimento è modesto, ma non riserva sorprese lungo il percorso grazie alla garanzia dello Stato italiano.

Un ETF sull’S&P 500 ha reso l’11,3% annualizzato dal 1992 al 2025 in euro, comprensivo dei dividendi reinvestiti. Un ETF sull’MSCI World, più diversificato perché non concentrato solo sugli Stati Uniti, si è fermato all’8,5% nello stesso arco di tempo.

Sono percentuali che il BTP Valore non avvicina nemmeno lontanamente, ma nascondono anche una volatilità che il titolo di Stato non ha: un ETF azionario acquistato in un anno come il 2008 ha bruciato il 37% del valore in dodici mesi.

Il mattone si colloca nel mezzo, con un vantaggio che né il BTP né l’ETF hanno: a Milano un bilocale da 300.000 euro rende 9.392 euro netti l’anno, il 3,1%, senza contare la rivalutazione del capitale. A livello nazionale i prezzi delle case sono saliti in media del 2,7% l’anno nel 2025, secondo Nomisma. Sommando le due componenti, il mattone milanese si avvicina al 5,8% nominale. Più del BTP Valore, meno degli indici azionari, con il vantaggio ulteriore che oltre i cinque anni di possesso la plusvalenza alla rivendita non è tassata, secondo l’articolo 67 del TUIR.

Il 2,7% è però un dato annuale e nazionale, non riflette lo scenario milanese. Su dieci anni, la rivalutazione del mattone a Milano si attesta in media al 38%, sempre secondo Nomisma (circa 3,3% composto l’anno, superiore alla media Italia) con punte del 60% circoscritte alle zone toccate da una forte rigenerazione urbana. Sullo stesso investimento la differenza tra rivalutazione media e punta di rigenerazione urbana vale 44.000 euro: il quartiere pesa quanto lo strumento finanziario scelto.

Nessuna di queste percentuali racconta però che il mattone può smettere di rendere al termine di un contratto. A carico del proprietario restano IMU, condominio e manutenzione da pagare su un immobile che per settimane o mesi non produce nulla.

Messi in fila, questi numeri raccontano cosa sarebbe successo a chi avesse investito 300.000 euro nel 2015 in uno dei quattro strumenti, tenendolo fino al 2025.

Il BTP, l’unico rendimento davvero garantito dall’emissione alla scadenza, è anche quello che ha reso meno di tutti. Il mattone milanese si ferma un gradino sotto entrambi gli ETF.

Il 2015-2025 ha attraversato tassi a zero, una pandemia, un rally azionario pluriennale e un mercato immobiliare milanese cresciuto più della media nazionale: condizioni specifiche che non rappresentano una regola. Il BTP emesso oggi vale più di quello del 2015, i tassi Bce possono girare in entrambe le direzioni, un ciclo immobiliare che ha premiato Milano può anche invertirsi e un investimento in ETF azionari che si apre con un anno come il 2008 non produce lo stesso 11,3% medio.