L’intestazione delle bollette di casa all’inquilino può bastare per diventare proprietario? Ecco come funziona l’usucapione.
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Chi rimane ad abitare nella stessa casa per decenni si sente spesso di più di un semplice inquilino, tanto che molte persone si domandano se aver pagato per 20 anni le bollette possa aiutarli a diventare proprietari. Il termine di 20 anni non viene in mente casualmente, ovviamente, essendo relativo alla durata del possesso per l’usucapione di un bene immobiliare. La situazione dell’inquilino in affitto, tuttavia, è molto più complicata perché il suo utilizzo della casa dipende dal contratto di locazione. Vediamo come.
Diventi proprietario dopo 20 anni di bollette?
Sapendo che l’usucapione presuppone il comportamento da proprietario, senza il riconoscimento della proprietà altrui, è facile intuire che pagare le bollette non basta a diventare proprietari di casa. Gli inquilini in affitto sono tenuti al pagamento delle bollette, in quanto usufruiscono delle utenze per l’immobile in cui abitano. Ciononostante, la questione non è semplice come si potrebbe immaginare, tant’è che ci sono cause civili sul punto che arrivano fino alla Corte di Cassazione. Quest’ultima con l’ordinanza n. 1266/2023 ha chiarito che il solo pagamento delle bollette e l’intestazione delle utenze non è prova del possesso per l’usucapione, visto che è comune anche tra chi abita nell’immobile in affitto o in comodato d’uso. Il pagamento delle bollette di per sé non è rilevante per l’acquisto della proprietà tramite usucapione, anche se per gli inquilini in affitto l’ostacolo più grande risiede nel contratto stesso.
Usucapione e locazione sono incompatibili
In linea generale, usucapione e locazione sono incompatibili. L’inquilino non può diventare proprietario della casa in cui abita, proprio perché il suo diritto proviene dal contratto di affitto. Quest’ultimo attribuisce al conduttore la detenzione del bene immobile, quindi neanche il possesso richiesto per l’usucapione, basata sulla titolarità del proprietario e subordinata a precise condizioni. Un inquilino ha diritto ad abitare nell’appartamento perché il proprietario glielo concede a fronte del pagamento del canone, come previsto dal contratto, quindi non può mai usucapire il bene.
L’unica ipotesi in cui un inquilino può diventare proprietario di casa con l’usucapione è relativa alla fine del contratto di affitto. Quando la locazione è terminata l’inquilino, ex inquilino per la precisione, non ha più alcun diritto a permanere nell’immobile. Di conseguenza, chi continua a occupare l’abitazione nonostante la fine del contratto (per scadenza naturale o altre cause di cessazione) e senza un titolo, come un accordo con il proprietario, ha in astratto la possibilità di usucapire il bene. Come si può immaginare, è una circostanza estremamente rara.
Per il compiersi dell’usucapione, infatti, l’inquilino dovrebbe continuare a occupare l’immobile per molti anni, rispettando tutti i requisiti previsti dalla legge. In particolare, dovrà comportarsi a tutti gli effetti come proprietario dell’immobile, senza nasconderlo al legittimo proprietario e peraltro senza ricevere da quest’ultimo contestazioni valide a interrompere l’usucapione. A tal proposito, si ricorda che non ogni contestazione del proprietario interrompe il possesso valido ai fini dell’usucapione, proprio perché è richiesto che non sia d’accordo.
In linea di massima, soltanto l’azione giudiziale interrompe l’usucapione, come pure il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore. Nel caso dell’inquilino, quindi, per l’acquisto della proprietà il possesso dovrebbe protrarsi per almeno 20 anni senza pagamento del canone e riconoscimento della proprietà altrui, in assenza di intimazione di sfratto.
Proprietario se paghi le bollette
In sintesi, il solo pagamento delle bollette non è efficace per diventare proprietari con l’usucapione. Ciò comunque non esclude che possano esserci dei casi particolari, più che eccezionali, quindi in caso di circostanze straordinarie è bene consultare un avvocato per accertarsi dei propri diritti. Pensiamo, per esempio, a bollette relative a parti comuni dell’edificio oppure a molti appartamenti in affitto a persone diverse con un unico proprietario e così via.
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