In alcune situazioni i contribuenti potrebbero non sapere come pagare o in che modo suddividere il carico tributario
Le scadenze di pagamento dell’IMU seguono un calendario preciso che non lascia spazio a incertezze interpretative.
Anche per l’IMU vige il sistema di acconto e saldo, con possibilità di ravvedimento operoso — fatta eccezione per il ravvedimento frazionato, non applicabile ai tributi locali.
È dunque fondamentale conoscere termini, modalità e soggetti obbligati al versamento, per evitare sanzioni o irregolarità.
Nel presente approfondimento chi scrive analizzerà non solo le regole generali relative ai pagamenti di giugno e dicembre, ma anche alcuni casi particolari che spesso generano dubbi applicativi quali: multiproprietà, parti comuni con autonoma rendita catastale e immobili coinvolti in procedure concorsuali.
Vediamo nello specifico cosa c’è da sapere in questi casi per evitare poi di ricevere un accertamento esecutivo da parte del Comune in cui è ubicato l’immobile.
Le scadenze per il pagamento dell’IMU
I termini di pagamento dell’IMU sono ben delineati dalla relativa norma di riferimento ossia la L.n°160/2019, Legge di bilancio 2020.
Come avviene per le imposte sui redditi è previsto un meccanismo di acconto e saldo con precise scadenze. Anche per l’IMU è possibile ricorrere al ravvedimento operoso; è sbarrata però la strada al c.d. ravvedimento frazionato.
Infatti, tale chance di ravvedimento che tecnicamente è definito «frazionato» riguarda solo i tributi amministrati dall’Agenzia delle entrate. Irpef, Iva, addizionali, ecc.
A ogni modo, i versamenti IMU devono essere effettuati alle seguenti scadenze in due rate (50%+50%):
- prima rata entro il 16 giugno ed è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente;
- la seconda rata entro il 16 dicembre, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio, deve essere versata sulla base della delibera di approvazione delle aliquote e del regolamento pubblicati sul sito www.finanze.gov.it .
Sono tenuti al versamento i seguenti soggetti:
- proprietario dell’immobile;
- titolare di diritti reali ossia usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
- genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
- concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
È tenuto al pagamento anche chi acquista casa entro la fine dell’anno.
Le scadenze per gli Enti non commerciali
Gli enti non commerciali pagano l’IMU in 3 rate:
- le prime 2, di importo pari ciascuna al 50% dell’imposta complessivamente corrisposta per l’anno precedente, devono essere versate nei termini del 16 giugno e del 16 dicembre dell’anno di riferimento, e
- l’ultima, a eventuale conguaglio dell’imposta complessivamente dovuta, deve essere versata entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce il versamento.
IMU. Tre casi particolari in vista della scadenza di dicembre
In vista della scadenza per il saldo IMU (le indicazioni che andremo ad analizzare valgono in generale anche rispetto all’acconto), andremo ad analizzare le seguenti situazioni in cui può sorgere il dubbio sul soggetto tenuto a effettuare il versamento.
Nello specifico, analizzeremo le seguenti situazioni riconducibili all’immobile per il quale è dovuta l’IMU:
- multiproprietà;
- parti comuni dell’edificio;
- procedure concorsuali in essere.
Rispetto alla "multiproprietà, siamo nella situazione in cui l’immobile è stato acquistato da più soggetti ognuno dei quali lo utilizza per determinati periodi dell’anno.
In tale caso, il c.768 della L.n°160/2019 prevede che per i beni immobili sui quali sono costituiti diritti di godimento a tempo parziale (multiproprietà), il versamento dell’imposta è effettuato da chi amministra il bene.
Il calcolo dell’IMU per ognuno dei proprietari sarà fatto sempre per quote di possesso, tipo di abitazione, periodo di possesso.
Tenendo altresì conto di un’eventuale decadenza o prescrizione IMU.
Parti comuni con autonoma rendita catastale
Per le parti comuni dell’edificio indicate nell’articolo 1117, numero 2), del codice civile, che sono accatastate in via autonoma, come bene comune censibile, nel caso in cui venga costituito il condominio, il versamento dell’imposta deve essere effettuato dall’amministratore del condominio per conto di tutti i condomini.
L’amministratore è tenuto al versamento sia dei locali di uso comune sia di quelli utilizzati in regime di multiproprietà seguendo un’interpretazione anche in linea con l’esigenza di semplificazione degli adempimenti tributari (vedi testo FAQ ufficiali DEF).
L’amministratore si rivarrà nei confronti dei singoli proprietari in ragione delle quote di possesso.
Un ulteriore caso che può essere analizzato è quello riferito alla situazione in cui c’è una procedura concorsuale in corso e il bene soggetto a imposizione fa parte dell’attivo del debitore. Dunque dei beni riconducibili all’imprenditore.
In tali casi, per gli immobili compresi nella liquidazione giudiziale o nella liquidazione coatta amministrativa il curatore o il commissario liquidatore sono tenuti al versamento dell’imposta dovuta per il periodo di durata dell’intera procedura concorsuale entro il termine di tre mesi dalla data del decreto di trasferimento degli immobili.
Infatti, si tenga conto che l’IMU maturata nel suddetto arco temporale rientra tra le c.d. spese prededucibili in fase di riparto dell’attivo (Cass.ord.3397 del 17/11/2022, Cass.ord.21126 del 04/07/2022, Cass.ord.18882 del 10/06/2022). Rientrano tra le spese della procedura.
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