Nel lungo periodo, il tenore di vita delle persone in un’economia cresce man mano che aumenta la quantità di produzione realizzata per ora di lavoro – cioè la produttività. C’è motivo di preoccupazione quando la produttività in un’industria cala per un periodo di tempo prolungato. In particolare, la produttività sembra diminuire nel settore della costruzione di abitazioni, proprio mentre cresce la preoccupazione pubblica diffusa che il prezzo delle abitazioni stia diventando meno accessibile per chi ha redditi medi nel tempo.
Chen Yeh della Federal Reserve di Richmond espone alcuni fatti di base in “Five Decades of Decline: U.S. Construction Sector Productivity” (Economic Brief 25-31, agosto 2025). La linea scura continua mostra il valore aggiunto per lavoratore nell’economia statunitense dal 1948 (con il livello del 1949 arbitrariamente fissato a 1,0). La linea verde continua mostra il valore aggiunto per lavoratore nel solo settore delle costruzioni. Si noti che negli anni ’50 e ’60 il valore aggiunto per lavoratore nell’economia statunitense nel suo complesso e nel settore delle costruzioni seguivano più o meno lo stesso andamento, ma da allora il valore aggiunto per lavoratore nelle costruzioni è in realtà diminuito negli ultimi cinquant’anni circa. (Parlerò tra poco del significato della linea tratteggiata). Yeh scrive:
Allo stesso modo, un working paper del 2023 stima che, se la produttività delle costruzioni fosse cresciuta anche solo dell’1% annuo dal 1970, la crescita annua della produttività aggregata del lavoro sarebbe stata circa di 0,18 punti percentuali più alta. Questa differenza avrebbe comportato un livello attuale di produttività aggregata — e probabilmente anche di reddito pro capite — di circa il 10% superiore ai livelli effettivi.
Valore aggiunto per lavoratore
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La crescita stagnante della produttività nelle costruzioni non è solo un fenomeno statunitense. Questa figura proviene da un rapporto pubblicato dalla Productivity Commission del Governo Australiano intitolato “Housing construction productivity: Can we fix it?” (febbraio 2025). Come si può vedere, mentre il settore edilizio statunitense è quello che resta più indietro rispetto alla produttività economica complessiva, anche altri paesi stanno sperimentando un divario.
Cosa sta succedendo, dunque? Una domanda ovvia è se questo divario sia solo un problema statistico, legato al modo in cui la produttività viene misurata. Per esempio, nel grafico del “valore aggiunto per lavoratore”, quanto siamo sicuri che il “lavoro” misurato includa, ad esempio, tutti i subappaltatori, compresi i lavoratori immigrati irregolari? Oppure, un altro problema è che il calcolo del valore aggiunto per lavoratore richiede di distinguere quanto del valore di una casa dipenda dai lavoratori rispetto ad altri costi di costruzione, come i materiali. Se questi altri costi vengono sovrastimati, allora il valore aggiunto per lavoratore può essere sottostimato (la linea tratteggiata nel primo grafico mostra il possibile risultato usando un metodo diverso di correzione dei costi non legati al lavoro nel tempo). Ma come sottolinea Yeh, studi che hanno analizzato più da vicino queste questioni di misurazione continuano, con una varietà di metodi alternativi, a trovare un calo della produttività nelle costruzioni.
Produttività nel settore delle costruzioni
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Una spiegazione plausibile è che, in molte aree urbane, la possibilità di realizzare grandi progetti edilizi su terreni quasi liberi sia scomparsa decenni fa. Inoltre, le norme urbanistiche che limitano l’uso del suolo e aumentano i costi di costruzione sono diventate più rigide. Si può immaginare che, anche se questi fattori hanno spinto verso l’alto i costi, le innovazioni nei materiali o nei metodi costruttivi avrebbero potuto compensare tali aumenti — ma in realtà ciò non è accaduto.
In un saggio pubblicato nel numero estivo 2025 del Journal of Economic Perspectives, Brian Potter e Chad Syverson analizzano il rapporto tra “Building Costs and House Prices” utilizzando dati statunitensi su un periodo che risale a oltre mezzo secolo. Essi rilevano che non c’è mai stata una correlazione stretta, a livello di città, tra l’andamento dei costi di costruzione e i prezzi delle abitazioni. Negli ultimi decenni, per esempio, l’aumento dei prezzi delle case nelle città costiere urbane dalla California a New York non è stato causato da un corrispondente aumento dei costi locali di costruzione. Tuttavia, osservano anche che in diverse altre città — Atlanta, Chicago, Detroit, Houston, Minneapolis e altre — l’aumento di lungo periodo dei prezzi delle abitazioni negli anni ha corrisposto in modo relativamente stretto all’aumento dei costi locali di costruzione.
Trovare modi per incoraggiare i guadagni di produttività nel settore abitativo potrebbe avvenire in vari modi, ma un passo generale sarebbe pensare a come i costruttori possano sfruttare maggiormente le economie di scala, sia permettendo e incoraggiando la costruzione di progetti abitativi più grandi dove possibile, sia consentendo e promuovendo l’uso di nuove tecnologie nell’edilizia residenziale (abitazioni modulari ma flessibili?) che potrebbero contribuire a ridurre i costi.
Questo articolo è ripreso e tradotto da Conversable Economist.
