Compra e ristruttura da solo l’edificio prima di venderlo, ma il tribunale annulla tutto e gli impone un rimborso di quasi 150.000 euro. Ecco cos’è successo.
Immaginate di comprare casa, con tutti i sacrifici che comporta anche quando finalizzata alla rivendita, e di investire altro tempo e denaro nella sua ristrutturazione, facendo tutto in autonomia per risparmiare. Poi, anziché recuperare l’investimento, il tribunale annulla la vendita e ordina di pagare quasi 150.000 euro per risarcire completamente l’acquirente.
È accaduto di recente in Francia, dove i cittadini stanno cominciando a preoccuparsi notevolmente del trasferimento di immobili. Potrebbe sembrare una sciagura e persino un’ingiustizia, ma come vedremo si è trattato di una colpa del tutto evitabile, per quanto spiacevole. Venditori e compratori dovrebbero entrambi fare molta attenzione per evitare questi noiosi imprevisti. Scopriamo quindi cos’è successo e quali sono le regole in Italia.
Ristruttura la casa e la vede, ma il tribunale la annulla gli ordina di pagare 149.425 euro
Acquistare degli immobili per rivenderli dopo qualche miglioria è una mossa redditizia, soprattutto se si tratta di case dismesse che necessitano di ristrutturazione e interventi importanti. Certo, in quest’ultimo caso è necessario più denaro per farsi carico del rinnovamento dell’immobile. Chi ne ha le competenze può risparmiare un po’ sul costo di alcuni professionisti e intermediari, limitatamente a quanto le proprie capacità e la legge permettano di fare. Il protagonista di questa vicenda ha deciso di acquistare un vecchio edificio e l’ha ristrutturato tutto da solo, beneficiando così di una personalizzazione massima e di ottime prospettive di guadagno.
Alla fine, però, questa scelta gli è costata molto cara. Dopo aver venduto l’edificio del XIX secolo a 120.000 euro il venditore è stato portato in causa, con un esito disastroso confermato alla fine anche dalla Cassazione francese. Il tribunale ha annullato la vendita dell’immobile e gli ha ordinato di pagare 149.425 euro agli acquirenti, così da rimborsarli interamente del prezzo di vendita ma anche delle spese per notaio, interventi urgenti, interessi bancari e così via. La causa, che si è protratta per svariati anni, ha infatti finito per confermare l’accusa degli acquirenti relativa ai gravi vizi dell’immobile.
I nuovi proprietari avevano in particolare lamentato problemi di isolamento, umidità e infiltrazioni, poi le perizie tecniche hanno individuato problemi all’impianto idraulico, muffa, cattivo isolamento esterno e anche problemi strutturali, soprattutto per quanto riguarda la conformità agli standard sismici. Il venditore si è difeso dicendosi non responsabile dei difetti, definendoli latenti, e lamentando il fatto che gli acquirenti avessero ben visionato l’immobile prima dell’acquisto (oltre a viverci per qualche anno).
L’ex proprietario, inoltre, ha negato di aver eseguito personalmente lavori sulla struttura. In realtà, il tribunale ha confermato che sull’edificio erano stati eseguiti lavori grossolani e privi dei requisiti tecnici del caso, ribadendo quindi la responsabilità del venditore, che non poteva essere all’oscuro dei difetti ma non li aveva esplicitati agli acquirenti.
Come funziona in Italia
In linea di massima, quanto successo in Francia sarebbe potuto capitare anche in Italia. L’annullamento del contratto di compravendita immobiliare è possibile quando l’edificio presenta gravi vizi occulti, come importanti infiltrazioni d’acqua, abusi edilizi, difetti strutturali, impianti non a norma e così via, se impediscono l’uso dell’immobile. A seconda del caso, comunque, è possibile ottenere un rimborso parziale, diminuendo sostanzialmente il prezzo pagato per l’immobile. Quando il difetto è ancora meno grave, invece, l’acquirente può chiedere la riparazione a spese del venditore.
In ogni caso, è necessario che gli acquirenti non fossero a conoscenza dei vizi e che li denuncino entro 8 giorni dalla scoperta e comunque non oltre 1 anno dalla consegna dell’immobile, a meno che il venditore abbia ammesso il problema o al contrario lo abbia omesso fraudolentemente. Di fatto, è sempre preferibile che venga controllata con cura la documentazione relativa all’immobile per avere contezza del suo stato e poter altrimenti mostrare l’inganno subito (o viceversa dimostrare di aver informato correttamente l’acquirente). Al di là delle regole generali, comunque, ci sono varie possibili azioni e responsabilità (costruttori, appaltatori, rivenditori e così via), ma in linea di massima l’esempio francese è un importante monito ad approcciare con cura al fai-da-te.
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