Anche nelle donazioni verso i figli si deve fare molta attenzione perchè se il figlio rivende subito l’immobile il Fisco può sospettare che si tratti di una simulazione per non pagare le tasse.
Qualsiasi genitore ha come obiettivo quello di aiutare i figli. Proprio per questo donare casa a un figlio è una pratica abbastanza diffusa, ma cosa succede se l’immobile donato viene rivenduto subito?
Spesso i genitori che vogliono aiutare i figli non hanno contanti a disposizione, ma potrebbero avere immobili e terreni. Vendendo il bene immobile si entrerebbe in possesso di una somma di denaro con la quale aiutare la prole ad avviare un’attività o ad acquistare casa, ma sulla vendita di beni immobili potrebbe essere previsto il versamento della plusvalenza.
La strategia, in questo caso, è quella di donare la casa ai figli e lasciare, poi, che siano questi ultimi a venderla per ricavare il denaro necessario: questa operazione consente di pagare meno tasse, ma è legale? In quali casi l’Agenzia delle Entrate potrebbe accusare di evasione fiscale (o più propriamente di abuso del diritto o di elusione) il genitore?
Donare casa ai figli che la rivendono, è legale?
A rispondere alla domanda è una sentenza della Corte di Cassazione non troppo recente, si tratta della sentenza 10561 del 2020, con la quale i Supremi Giudici hanno sottolineato che a essere importante non è il tempo che intercorre tra la donazione e la vendita, quanto il rispetto di alcune regole.
Perché il Fisco potrebbe accusare chi dona di evasione fiscale? Le regole fiscali vogliono che se si acquista una casa a 100.000 euro e si rivende a 150.000 euro si debbano pagare le tasse sul guadagno (i 50.000 euro di plusvalenza). Le tasse non sono dovute se dal momento dell’acquisto a quello della vendita sono passati più di 5 anni o se l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale. La plusvalenza, inoltre, è dovuta nel caso se si rivende un immobile che ha usufruito del superbonus prima che siano trascorsi 10 anni dalla conclusione dei lavori.
Non si tratta di una tassazione bassa, visto che sul guadagno (che va dichiarato come reddito diverso) si deve pagare il 26%. Questa è l’imposta sostitutiva che si può scegliere di pagare davanti al notaio, in alternativa il «guadagno» va assoggettato all’Irpef ordinaria. Se, quindi, basandoci sull’esempio fatto, il genitore vende la casa per dare i soldi ai figli, sulla plusvalenza l’imposta sostitutiva da versare 13.000 euro.
Se si dona, invece, la casa al figlio che, poi, la rivende la plusvalenza non si applica perché il valore donato al figlio è, appunto, quello reale (150.000 euro): se la casa viene rivenduta allo stesso prezzo non c’è un guadagno e, quindi, la tassazione non è dovuta.
In quali casi l’Agenzia delle Entrate potrebbe dubitare?
L’Agenzia delle Entrate potrebbe pensare che il genitore abbia donato la casa al figlio per fare in modo che sia quest’ultimo a venderla per non pagare le tasse. Potrebbe vedere, quindi, la donazione come fittizia.
Per la Corte di Cassazione, però, non basta la consequenzialità temporale a dimostrare che la donazione e la vendita siano servite a evadere le tasse. Anche se l’atto di donazione e quello di vendita avvengono a distanza ravvicinata, questo non significa che sia stata messa in atto una frode. Il Fisco deve poter provare che la donazione è stata simulata.
Se un contribuente sceglie la strada più conveniente dal punto di vista fiscale non sta violando la legge. I genitori, quindi, possono donare una casa al figlio che, a sua volta, è libero di tenerla o venderla subito senza che questo venga visto con sospetto.
La Cassazione ha stabilito che il contribuente è libero di scegliere la strada fiscalmente meno onerosa (principio del legittimo risparmio d’imposta), a meno che l’operazione non sia priva di sostanza economica.
In quali casi il Fisco potrebbe accusare di evasione fiscale il genitore che dona casa a un figlio che la rivende subito? Il sospetto è giustificato solo nel caso in cui il Fisco riesca a provare che il genitore ha incassato le somme della vendita, che il genitore si è comportato come il venditore dell’immobile o se riesce a provare che la vendita da parte del figlio sia avvenuta come un escamotage per non pagare le tasse sulla plusvalenza.
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