Disdetta immediata affitto, in quali casi non serve il preavviso?

Contratto di affitto, ecco in quali casi non serve il preavviso ed è possibile comunicare la disdetta immediata e che cosa si può fare altrimenti.

Il contratto d’affitto prevede modalità e tempistiche piuttosto rigide per quanto riguarda il recesso anticipato, con regole che variano a seconda della parte che intende dar disdetta. L’inquilino, considerato la parte debole del contratto, gode infatti di una tutela maggiore del proprietario di casa, che essendo il contraente forte deve muoversi entro binari più rigidi.

In ogni caso entrambi devono rispettare quanto stabilito dal contratto, soprattutto per quanto riguarda la durata della locazione. Naturalmente si vuole così evitare che l’inquilino possa rimanere senza casa da un momento all’altro o che il proprietario di casa rimanga senza la rendita. Per questa ragione, il recesso è consentito soltanto in alcuni casi e comunque sottoposto a un certo periodo di preavviso.

Ma come ci si comporta quando ci sono degli imprevisti o delle urgenze? Per esempio, un improvviso trasferimento di lavoro per l’inquilino o la necessità di utilizzare diversamente l’immobile per il proprietario. Vediamo cosa prevede la legge sulla disdetta immediata dell’affitto.

Disdetta immediata dell’affitto senza preavviso

Il recesso anticipato dal contratto di affitto è già un’eccezione alla regola, riservata a determinati casi particolari e comunque sottoposta alla regola del preavviso per limitare le conseguenze sulle parti. Di conseguenza, anche nei casi più urgenti è sempre obbligatorio il preavviso e l’inadempimento non è esente da conseguenze, in quanto già la possibilità di recesso è la tutela prevista.

Esiste, comunque, una sola ulteriore eccezione: la possibilità di dare la disdetta immediata per l’impossibilità oggettiva di godimento dell’immobile. Se già il recesso è regolamentato rigidamente, la disdetta immediata è ancor più limitata. In particolare, si tratta di una facoltà riservata all’inquilino, che può disdire il contratto senza preavviso quando non può utilizzare propriamente la casa in affitto per ragioni indipendenti dalla sua volontà.

Per esempio, c’è un’impossibilità oggettiva quando l’appartamento non è servito dalle utenze domestiche (ovviamente non per colpa dell’inquilino), è pericolante in modo importante o interessato da forti e continui rumori tali da impedire lo svolgimento delle normali faccende quotidiane.

In questi casi, l’inquilino può immediatamente andare via e recedere dall’affitto, smettendo contestualmente di pagare i canoni concordati. Affinché ciò sia possibile, tuttavia, è fondamentale che la casa sia in tutto e per tutto inutilizzabile e non che il suo godimento sia limitato. In quest’ultimo caso, è comunque possibile il recesso ma si dovrà rispettare il preavviso ordinario di 6 mesi.

Alternative al preavviso nella disdetta del contratto d’affitto

Al di fuori dell’ipotesi spiegata, la disdetta del contratto d’affitto deve essere anticipata da un preavviso minimo di 6 mesi e comunque essere supportata da gravi motivi indipendenti dalla volontà dell’interessato. Non è però necessario che la giusta causa derivi da una colpa dell’altra parte.

Per esempio, è possibile il recesso dalla casa in affitto a causa del vicino rumoroso e così via. Si deve comunque trattare di motivazioni tali da inficiare il godimento del bene, mentre per il proprietario di casa il recesso dipende sostanzialmente dagli inadempienti dall’inquilino (per cui si parla di risoluzione anticipata) e da alcune necessità prioritarie individuate dalla legge e valide in prossimità della scadenza. Per entrambe le parti deve però trattarsi di questioni sopraggiunte al contratto.

L’obbligo di preavviso grava comunque su entrambe le parti, a meno che di comune accordo prevedano altre soluzioni. Per esempio, molti sopperiscono all’obbligo di preavviso con la presentazione di un nuovo inquilino per lo stesso immobile, così da evitare i disagi del locatore. Più raramente, i locatori concedono la disdetta senza preavviso non pretendendo più i pagamenti in via di cortesia, ma non sono assolutamente obbligati a farlo né tanto meno a trovare un accordo.

D’altra parte, per la natura stessa dell’obbligo di preavviso la legge richiede che in quel periodo sia comunque pagato regolarmente il canone d’affitto e non che l’inquilino rimanga nell’immobile. Pertanto, è possibile lasciare l’appartamento dando il preavviso e continuando a pagare l’affitto.

Non bisogna dimenticare, infatti, che il conduttore può ottenere il pagamento dei canoni durante il periodo di preavviso in via giudiziale, eventualmente insieme a un risarcimento. Nei casi di recesso per problemi dell’immobile, ad esempio infiltrazioni dell’acqua o malfunzionamenti degli impianti, insufficienti alla disdetta immediata anche l’inquilino potrebbe aver diritto a un risarcimento per eventuali danni alla salute o comunque al bene in locazione. Ecco perché spesso le parti trovano accordi stragiudiziali, anche se non sono tenute a farlo.