E se comprare un immobile non bastasse per esserne davvero proprietari? La prelazione può rimettere tutto in discussione, anche dopo il rogito.
Una quota ereditaria venduta di nascosto a un estraneo, un terreno agricolo ceduto senza avvisare l’affittuario che lo coltiva da anni, un negozio in centro trasferito a un nuovo proprietario senza dare al conduttore la possibilità di acquistarlo. Sono solo alcuni dei casi in cui scatta il diritto di prelazione, uno strumento giuridico che può ribaltare anche una compravendita già firmata e trascritta.
Se ne parla spesso in tema di affitti ed eredità, ma pochi sanno davvero cosa comporta, a chi spetta e cosa succede quando viene ignorato. Ecco come funziona oggi, alla luce delle ultime pronunce della Cassazione.
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Cos’è il diritto di prelazione immobiliare
“La prelazione è la facoltà di essere preferiti rispetto a terzi nell’acquisto di un bene, alle stesse condizioni pattuite con l’acquirente esterno.”
Possiamo definire il diritto di prelazione immobiliare come una sorta di priorità che spetta ad alcune persone rispetto all’acquisto di un immobile o di una sua parte. Non si tratta di un diritto assoluto a comprare, ma di un vantaggio condizionato che scatta solo se il proprietario decide di vendere: prezzo e condizioni li fissa lui, ma prima di cedere il bene a un terzo deve offrirlo, alle stesse condizioni, al titolare del diritto (il prelazionario). L’acquisto resta del tutto facoltativo: solo se il prelazionario rinuncia al proprio diritto, espressamente o lasciando scadere il termine, il proprietario è libero di vendere ad altri, e mai a condizioni più favorevoli di quelle offerte. Anche se può apparire macchinoso, il meccanismo tutela interessi precisi: la stabilità abitativa, la continuità delle attività commerciali e agricole, l’unità del patrimonio familiare e, per i beni di pregio storico e artistico, la loro conservazione.
Prelazione legale e contrattuale: la differenza
La legge distingue due forme principali. La prelazione legale è prevista direttamente dalle norme: spetta all’inquilino di immobili commerciali (e, in un caso specifico, abitativi), ai coeredi, al coltivatore diretto affittuario o confinante e allo Stato sui beni culturali. La prelazione contrattuale non trova invece fondamento in una norma, ma in un patto di prelazione o in una clausola inserita dalle parti in un contratto. Si pensi a due soci di una S.r.l. che stabiliscono nello statuto che, prima di vendere le quote a un estraneo, devono offrirle agli altri soci.
Efficacia e opponibilità: quando è previsto il riscatto
La differenza sostanziale sta negli effetti della violazione. Nelle ipotesi legali l’efficacia della prelazione è reale:
“Il titolare del diritto può esercitare il riscatto (o retratto): se il bene viene venduto senza rispettare la prelazione, il titolare può subentrare all’acquirente, acquisendo il bene alle stesse condizioni pattuite.”
La vendita al terzo, quindi, non è nulla, ma resta esposta al riscatto dell’immobile, esercitabile contro l’acquirente e contro chi ha comprato da lui. La prelazione contrattuale ha invece efficacia obbligatoria: vincola solo chi l’ha sottoscritta, non è opponibile ai terzi e, se violata, non consente né il riscatto né l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (Cass., ord. n. 17761 del 1° luglio 2025). Al prelazionario resta il risarcimento del danno dal venditore inadempiente e, se l’acquirente conosceva il patto, un’eventuale azione per responsabilità extracontrattuale anche contro di lui (art. 2043 c.c.).
Prelazione degli inquilini: locazioni abitative e commerciali
Nelle locazioni abitative non esiste una prelazione generale dell’inquilino. La legge consente al locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza del primo periodo (4 anni nel canone libero, 3 nel canone concordato) se intende vendere l’immobile a terzi e non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello in cui eventualmente abita (art. 3, co. 1, lett. g), l. n. 431/1998).
Solo in questo caso l’affittuario ha diritto di prelazione, e solo se nella disdetta il locatore ha dichiarato espressamente l’intenzione di vendere (Cass. n. 4919/2011). Con l’ordinanza n. 22193 del 1° agosto 2025 la Cassazione ha poi chiarito che, se dopo la disdetta le parti risolvono consensualmente il contratto prima della scadenza, il presupposto della prelazione viene meno e con esso il diritto di riscatto.
Nelle locazioni commerciali la tutela è più ampia:
“Il conduttore ha diritto di prelazione sull’immobile in cui esercita la propria attività (art. 38 l. 392/1978).”
La prelazione scatta a ogni trasferimento a titolo oneroso, ma solo se nei locali si svolgono attività industriali, commerciali, artigianali o turistiche con contatto diretto con il pubblico di utenti e consumatori (art. 35 l. 392/1978): ne restano esclusi, per esempio, gli studi professionali. È nulla, inoltre, la clausola con cui l’inquilino rinuncia in anticipo al diritto (art. 79 l. 392/1978).
In entrambi i casi il proprietario deve inviare la denuntiatio con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, indicando il prezzo in denaro, le altre condizioni e l’invito a esercitare o meno la prelazione (artt. 38 e 39 l. n. 392/1978). L’inquilino ha 60 giorni per rispondere, con atto notificato allo stesso modo, e deve poi versare il prezzo entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo alla notifica, contestualmente al rogito o al preliminare, salvo diversa condizione indicata dal locatore. Se i conduttori sono più d’uno, la comunicazione va fatta a ciascuno. La prelazione non opera nei trasferimenti al coniuge o a parenti entro il secondo grado, né quando concorre la prelazione dei coeredi, che prevale. È esclusa anche nella vendita in blocco dell’intero edificio, mentre la vendita cumulativa di più unità non esclude il diritto del conduttore.
Prelazione degli eredi e nell’impresa familiare
Nell’eredità, l’art. 732 c.c. prevede che:
“Se un coerede vuole vendere a un estraneo la sua quota, deve prima offrirla agli altri coeredi.”
L’obiettivo è evitare l’ingresso di estranei nella comunione ereditaria. Il diritto scatta quando un coerede vuole vendere la propria quota ereditaria, anche solo in parte, a chi non fa parte della comunione: non opera se l’acquirente è un altro coerede, né per i beni già di proprietà esclusiva del venditore. La proposta va notificata con l’indicazione del prezzo e deve permettere al coerede di valutare concretamente la convenienza dell’offerta in tutti i suoi elementi (Cass., ord. n. 5874 del 5 marzo 2024). Gli altri coeredi hanno 2 mesi dall’ultima delle notificazioni per aderire, altrimenti la prelazione si perde. Se la notifica manca, possono riscattare la quota dall’acquirente e dai successivi aventi causa finché dura la comunione ereditaria; se a riscattare sono in più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali. Immaginiamo due fratelli che ereditano un immobile: se uno vende la sua quota a un terzo senza avvisare l’altro, quest’ultimo può subentrare all’acquirente, agendo in giudizio soltanto contro chi ha comprato (Cass. n. 59 del 3 gennaio 2025).
In modo molto simile, chi partecipa a un’impresa familiare ha diritto di prelazione sull’azienda in caso di divisione ereditaria o di trasferimento, con applicazione, in quanto compatibile, della disciplina dell’art. 732 c.c. (art. 230-bis c.c.).
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Prelazione agraria: affittuario e confinante
Nei terreni agricoli:
“La prelazione spetta al coltivatore diretto affittuario del fondo e, in subordine, al confinante (art. 8 l. n. 590/1965 e art. 7 l. n. 817/1971).”
Qui l’obiettivo è favorire chi lavora la terra. In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi, la priorità spetta ad affittuari, mezzadri, coloni e compartecipanti coltivatori diretti che coltivano il fondo da almeno 2 anni, purché nel biennio precedente non abbiano venduto altri fondi rustici con imponibile fondiario superiore a 1.000 lire (cifra rimasta in lire nel testo dell’art. 8 l. n. 590/1965), salvo la ricomposizione fondiaria, e purché il nuovo terreno, sommato a quelli già posseduti, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa familiare.
La prelazione è esclusa in caso di permuta. Se sul fondo non c’è un affittuario insediato, il diritto passa al confinante coltivatore diretto e, dal 2016, anche all’imprenditore agricolo professionale (IAP) iscritto alla previdenza agricola, ma solo come proprietario confinante (art. 7 l. n. 817/1971, modificato dalla l. n. 154/2016). Dal 10 aprile 2024, se i confinanti interessati sono più d’uno, l’art. 8 della l. n. 36/2024 dà priorità ai giovani imprenditori agricoli tra i 18 e i 41 anni, poi alle società di persone e cooperative giovanili, quindi alle società di capitali giovanili.
La denuntiatio va inviata con raccomandata, allegando il contratto preliminare con il nome dell’acquirente, il prezzo e tutte le condizioni pattuite. Il coltivatore ha 30 giorni per esercitare la prelazione e, se accetta, deve pagare entro 3 mesi dal trentesimo giorno successivo alla notifica, salvo diverso accordo. Se la comunicazione manca o il prezzo indicato è superiore a quello effettivamente pattuito, può riscattare il fondo entro 1 anno dalla trascrizione della vendita.
Beni culturali: la prelazione dello Stato
“Il Ministero della Cultura può esercitare la prelazione su immobili o opere vincolate vendute a titolo oneroso (artt. 60-62 D.lgs. n. 42/2004).”
In questo caso la ratio non è privata, ma pubblicistica: evitare la dispersione di beni di interesse culturale. Non serve la denuntiatio privata: l’atto di trasferimento va denunciato entro 30 giorni al soprintendente competente e il Ministero della Cultura (o, nei casi previsti, Regione ed enti territoriali) ha 60 giorni dalla ricezione per decidere se acquistare al medesimo prezzo, termine che sale a 180 giorni se la denuncia è omessa, tardiva o incompleta. Nel frattempo l’atto resta sospensivamente condizionato e il venditore non può consegnare il bene. Le clausole del contratto non vincolano lo Stato, che può acquistare anche solo una parte dei beni: in quel caso l’acquirente può recedere.
Le tempistiche in breve
Diamo uno sguardo ai termini del diritto di prelazione:
- ereditaria (art. 732 c.c.) → 2 mesi dall’ultima delle notificazioni; riscatto finché dura la comunione;
- agraria (art. 8 l. 590/1965, art. 7 l. 817/1971) → 30 giorni per esercitarla; 1 anno dalla trascrizione per il riscatto;
- locazioni commerciali (artt. 38-39 l. 392/1978) → 60 giorni per rispondere; 6 mesi dalla trascrizione per il riscatto;
- locazioni abitative (art. 3 l. 431/1998) → stessi termini, ma solo con disdetta per vendita alla prima scadenza;
- beni culturali (artt. 59-62 d.lgs. 42/2004) → 60 giorni dalla denuncia, 180 se omessa, tardiva o incompleta.
Se la prelazione è violata: riscatto, termini e oneri
Quando il titolare della prelazione legale non viene messo in condizione di esercitarla, la legge non si limita a riconoscere un risarcimento: con il riscatto il prelazionario subentra all’acquirente, pagandogli lo stesso prezzo risultante dall’atto. Le modalità, però, cambiano a seconda dei casi:
- nel retratto successorio non è richiesta un’offerta reale contestuale: basta la dichiarazione di riscatto, fermo restando il successivo pagamento del prezzo;
- nelle locazioni il prezzo va versato entro 3 mesi dalla prima udienza o dalla comunicazione con cui l’acquirente dichiara di non opporsi; in caso di opposizione, dal passaggio in giudicato della sentenza (art. 39 l. 392/1978);
- nell’ambito agrario il termine è ancora di 3 mesi, decorrenti dall’adesione scritta del terzo alla dichiarazione di riscatto o, se sorge contestazione, dal passaggio in giudicato della sentenza (l. n. 2/1979).
Dove la legge fissa un termine, il versamento è dovuto a pena di decadenza: serve a garantire la serietà della volontà di subentrare, evitando che il diritto di prelazione venga usato in modo dilatorio.
Prelazione contrattuale: come scriverla perché funzioni
La prelazione contrattuale nasce dall’autonomia privata e serve a impedire che un bene venga ceduto a estranei senza prima offrirlo a chi ha interesse a mantenerlo. Si incontra spesso nei contratti immobiliari, quando il proprietario concede all’inquilino il diritto di essere preferito anche fuori dai casi previsti dalla legge, o tra vicini, visto che per gli immobili residenziali confinanti non esiste alcuna prelazione legale.
Oppure nei patti parasociali e negli statuti societari: l’art. 2355-bis c.c. disciplina le azioni delle S.p.A., l’art. 2469 c.c. le partecipazioni nelle S.r.l.
“Il rimedio per il prelazionario è l’azione di risarcimento del danno.”
Trascrivere il patto nei registri immobiliari non cambia le cose: per la Cassazione la trascrizione nulla aggiunge alla sua efficacia obbligatoria. Diverso il caso delle società: se la clausola è nello statuto, la cessione fatta in violazione resta valida tra venditore e acquirente, ma è inopponibile alla società e ai soci pretermessi, e il nuovo arrivato non può esercitare i diritti di socio. Neanche qui, però, c’è riscatto, e il risarcimento richiede la prova di un danno concreto.
Opponibilità, prezzo equo e coordinamento con clausola di gradimento
La clausola deve indicare in modo chiaro l’obbligo di comunicare la proposta, le modalità di esercizio e i tempi per rispondere, oltre a criteri di determinazione del prezzo per evitare contenziosi. Nelle società si accompagna spesso a una clausola di gradimento, che subordina la cessione all’approvazione degli altri soci o di un organo: se il gradimento è assoluto rischia di rendere la prelazione inefficace, se è solo formale la prelazione resta operativa.
Ad esempio, in uno statuto di S.r.l. si può prevedere che il socio comunichi la vendita agli altri con raccomandata o PEC, indicando prezzo e condizioni, e che questi abbiano 30 giorni per rispondere. Poiché lo statuto è depositato nel Registro delle imprese, il terzo acquirente non potrà dire di non conoscere la clausola.
