Come regolarizzare le difformità catastali

Antonella Ciaccia

06/05/2022

06/05/2022 - 08:43

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Difformità tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile. Come bisogna comportarsi e come possiamo regolarizzare la pratica?

Come regolarizzare le difformità catastali

La conformità catastale è condizione essenziale per stipulare un valido atto di compravendita immobiliare.
Prima dell’atto, ma anche in caso di donazioni e divisioni, è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto e la documentazione catastale, ovvero la visura catastale e la planimetria catastale, per accertarsi che non esistano delle difformità.

Per legge, dal luglio 2010, è stata imposta la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito.
Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi, deve individuare gli intestatari catastali e verificare la conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Questo significa che dovrà accertarsi che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario, o titolare del diritto reale, il quale (proprietario o venditore) dovrà dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.

Pertanto sarà opportuno verificare la conformità catastale sin dal compromesso così da evitare ritardi per aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità.

Cosa succede e come bisogna comportarsi nel caso in cui ci sia una discrepanza tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile? In questa guida proveremo a vagliare le ipotesi e cercheremo soluzioni per sanare eventuali difformità urbanistiche e catastali.

Cosa si intende per difformità catastale

Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto significa che il progetto depositato in catasto è differente dallo stato dei luoghi rappresentati al punto da produrre una variazione della rendita catastale e potrà creare errori di attribuzione di tale rendita.

La correttezza della documentazione amministrativa è obbligo di legge per la stipula notarile ed è anche necessaria per accedere a detrazioni ed agevolazioni fiscali, senza tralasciare che gli Istituti di credito non concedono mutui ipotecari in presenza di abusi edilizi.

All’atto di compravendita, la verifica concerne principalmente i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità e l’esatta rappresentazione grafica sulla planimetria catastale pena la nullità dell’atto (Decreto Legge del 31/05/2010 n.78 art. 19 convertito, con modificazioni, dalla Legge del 30/07/2010 n. 122)

Ricordiamo inoltre che, per acquistare un immobile in totale sicurezza è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale ma anche e soprattutto la regolarità urbanistica per verificare l’inesistenza di irregolarità o abusi edilizi.

Difatti la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non determina automaticamente la regolarità catastale dello stesso e viceversa.

Cosa fare se la planimetria non corrisponde?

Facciamo ora delle ipotesi di non corrispondenza. Come detto poco sopra, durante una compravendita immobiliare, va verificata sia la documentazione urbanistica-edilizia che quella catastale.

Schematicamente si dovranno valutare:

  • la regolarità dello Stato edilizio urbanistico dell’immobile, ovvero se sussiste una legittimità, espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. La verifica della conformità urbanistico-edilizia di un immobile si effettua confrontando il progetto già presente in Comune con lo stato di fatto. (c.d. regolarità edilizia). Tale operazione va affidata ad un tecnico qualificato, che provvede a visionare l’edificio/immobile confrontandolo con i titoli abilitativi presenti negli archivi comunali;
  • la conformità dello Stato catastale cioè il certificato di rispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Per ottenere tale certificazione bisogna visionare i dati catastali del proprio immobile con una visura e con la verifica della planimetria catastale.

A questo punto però potrebbero aprirsi più scenari. Ad esempio è possibile che dal punto di vista urbanistico-edilizio l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non sia coincidente con la planimetria catastale.
Oppure, caso sicuramente più complesso da risolvere, sarà se verrà riscontrata una irregolarità urbanistico/edilizia.

Come sanare una difformità catastale?

La regola generale è che le eventuali difformità vadano sanate prima del rogito, soprattutto in caso di difformità gravi e rilevanti. Come vedremo nel prossimo paragrafo ci sono alcuni casi di difformità lievi, dove può non essere necessario intervenire per sanare la difformità.

Se sussiste una regolarità urbanistico/edilizia diciamo subito che le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale potranno essere rapidamente risolte.

Tra le difformità per le quali è necessario procedere con una variazione catastale, al fine di aggiornare la planimetria registrata al catasto, potremo avere:

  • delle difformità rilevanti, ovvero quelle ristrutturazioni che prevedono cambiamenti nella disposizione e nel numero delle stanze. La legge impone che le modifiche vengano comunicate al Catasto entro 30 giorni dalla fine dei lavori o successivamente attraverso il cosiddetto ‘ravvedimento operoso’ che però comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria;
  • delle modifiche abusive, cioè quelle modifiche alla planimetria effettuate senza farne comunicazione al Comune e senza presentare istanza di aggiornamento della planimetria.

In questo secondo caso si verifica la non conformità urbanistica e catastale. Occorrerà presentare istanza di sanatoria al Comune e successivamente avviare la procedura di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate.

Ci sono comunque tra le difformità, alcune possibilità di soluzione che comporteranno solamente una “variazione” presso gli uffici catastali.

Come fare?

In questi casi è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) che si occupi dell’aggiornamento della planimetria catastale in base allo stato reale dell’immobile e della compilazione della “variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate (catasto). In alcuni giorni la documentazione catastale sarà pronta per il rogito.

Invece, in caso di irregolarità urbanistico/edilizia le cose saranno molto più complesse; regolarizzare una difformità non è sempre possibile. In alcuni casi si può procedere con una Dia in Sanatoria o Permesso di costruire in Sanatoria. In linea di massima:

  • se le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia, ricordando che quest’ultima non sempre è realizzabile;
  • se le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, per primo si deve procedere alla regolarizzazione edilizia (sempre se realizzabile) e successivamente ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.

Con piccole difformità si può evitare la variazione catastale?

C’è poi il caso delle «Lievi difformità catastali», vediamo quali sono e come comportarsi.

In linea di principio, come anche indicato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.2/2010, in presenza di lievi difformità catastali si può evitare l’aggiornamento della planimetria catastale.

La circolare consente all’intestatario di dichiarare la conformità anche in caso di lievi modifiche grafiche che non comportano una variazione della rendita catastale. Dal suddetto documento si evince che sono considerate lievi difformità tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle planimetrie catastali che non hanno comportato:

  • variazione al numero dei vani,
  • cambi di destinazione d’uso anche parziali,
  • aumento della superficie calpestabile,
  • variazione del numero di unità, ecc...

Si può dunque evitare la variazione catastale in caso di leggero spostamento di una porta, errori grafici o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero.

Nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine o realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità non considerabili «lievi» è necessario provvedere alla variazione catastale.

Quanto costa regolarizzare la planimetria catastale?

Chiedere e ottenere l’aggiornamento della planimetria catastale, non è costoso. Le spese di segreteria sono infatti minime, per quanto variabili da Comune a Comune. L’elemento che differisce di molto è invece rappresentato dalla parcella del tecnico. Il contributo di quest’ultimo, infatti, è indispensabile.

Ad ogni modo diciamo che:

  • il costo della variazione catastale è di euro 50,00 a pianta presentata tramite procedura DOCFA.
  • un tecnico geometra per presentare la nuova pianta al catasto richiede dai 350,00 euro ai 600,00 euro (dipende dalle dimensione della casa).

Nel DOCFA sono presenti la nuova planimetria catastale, i riferimenti catastali (sezione, foglio, particella etc.), una relazione tecnica e informazioni specifiche circa i motivi della mancanza di conformità tra mappa e stato di fatto.

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