Molto più semplice rendere abitabili soffitte e scantinati con le numerose novità della giurisprudenza amministrativa di quest’anno.
Soffitte e scantinati sono parti importanti di una casa, soprattutto quando c’è la possibilità di renderli abitabili, veri e propri spazi indipendenti da adibire a vari usi. Non sempre, tuttavia, è possibile fare questo passaggio, poiché la legge impone criteri specifici per gli immobili in cui devono vivere le persone, nel rispetto delle esigenze di sicurezza e igiene della collettività. Sul punto, tuttavia, ci sono state diverse novità importanti nel 2025 che possono significativamente aiutare chi sta pensando di trasformare una soffitta o uno scantinato in un posto in cui vivere per sé o per altri. Vediamo le più importanti.
Soffitte, mansarde, sottotetti, scantinati e seminterrati
Con sottotetto si intende qualsiasi spazio compreso tra il soffitto dell’ultimo piano di un edificio e il tetto, appartenente alla categoria catastale C/2. Si parla in proposito anche di soffitta, che indica il sottotetto non abitabile, concepita generalmente come luogo di deposito. Sottotetto e soffitta vengono di solito usati come sinonimi, visto che il sottotetto abitabile ha un nome specifico, quello di mansarda. Quest’ultima ha ovviamente una diversa categoria catastale e in particolare la A, di norma A/2, per le abitazioni di tipo civile.
Non è il proprietario a decidere la classificazione del sottotetto, naturalmente, che invece dipende dalle caratteristiche tecniche e strutturali dell’immobile. È infatti possibile cambiare la destinazione d’uso, di solito passando da sottotetto a mansarda, soltanto quando sono rispettati determinati requisiti (per i quali occorre quasi sempre eseguire dei lavori) attraverso una pratica edilizia, che richiede necessariamente il permesso di costruire.
Il seminterrato è invece l’opposto della soffitta, cioè una porzione di immobile parzialmente sotto il livello del terreno (quando è interamente sotto terra si parla infatti di interrato). Il seminterrato viene spesso chiamato anche scantinato o cantina, ma anche in questo caso ci sono delle differenze. La cantina (o scantinato), infatti, non è abitabile generalmente, mentre il piano sotterraneo abitabile spesso prende il nome di taverna. Quest’ultima appartiene quindi alla categoria catastale A, eventualmente dopo un cambio della destinazione d’uso, mentre le cantine appartengono alla C/2.
Le nuove decisioni su soffitte e scantinati
Soffitte e scantinati non sono abitabili, ma possono diventarlo se presentano le caratteristiche idonee secondo la legge e a seguito di una specifica procedura. Il proprietario deve in particolare verificare se questi requisiti sono già presenti e quindi farsi semplicemente rilasciare il titolo edilizio dal Comune dove è situato l’immobile o, altrimenti, avviare una pratica edilizia con permesso di costruire per far diventare il locale abitabile. Il cambio di destinazione d’uso può in questo caso avvenire una volta ultimati i lavori. Si ricorda, inoltre, che le trasformazioni senza titolo e/o requisiti comportano un abuso edilizio.
In ogni caso, è proprio su questi passaggi che ci sono delle novità rilevanti, utili a semplificare parecchio la vita dei proprietari immobiliari. Innanzitutto, bisogna ricordare il cosiddetto decreto Salva Casa che ha introdotto svariate semplificazioni normative, tra cui proprio la possibilità di cambiare la destinazione d’uso del seminterrato senza opere edilizie (purché conformemente alle normative e senza aumento del carico urbanistico), come pure le soluzioni per regolarizzare cambi d’uso preesistenti non conformi quando sono rispettati i requisiti igienico-sanitari e le leggi locali.
Sull’interpretazione di queste ultime è intervenuto da poco il Tar Lombardia. Con sentenza n. 3058 del 3 ottobre 2025 ha chiarito la corretta interpretazione della legge regionale, che richiede un’altezza media interna di 2,40 metri per rendere abitabile un sottotetto. Secondo il Tar, tale limite è vincolante come valore minimo e il suo superamento non pregiudica la regolarità se non richiede modifiche dell’involucro edilizio.
Si ha poi l’importante sentenza n. 7297/2025, secondo la quale il cambio d’uso di un seminterrato è legittimo se conforme al Piano regolatore generale (Prg) o al Piano di governo del territorio (Pgt) vigente, purché accompagnato da un titolo edilizio. Lo stesso Tar aveva confermato con la sentenza n. 12624/2025 l’importanza della conformità tecnico-urbanistica anche in presenza di vincoli.
La sentenza n. 4976/2025 del Consiglio di Stato ha inoltre chiarito che la SCIA alternativa, prevista da alcune Regioni per il recupero abitativo dei sottotetti che hanno determinate caratteristiche, non può in ogni caso sanare le violazioni della normativa urbanistica nazionale, che diventa prevalente. Sulla trasformazione del sottotetto, peraltro, il Consiglio di Stato si è pronunciato anche con la sentenza n. 6595/2025, grazie a cui è possibile cumulare gli incentivi volumetrici previsti dal Piano casa e dal Salva casa, entro i limiti massimi previsti localmente per l’abitabilità dei sottotetti.
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