Ecco cosa è vietato fare in un condominio secondo la legge e cosa può prevedere il regolamento condominiale.
Chiunque abbia dei vicini di casa deve rispettare delle regole per una convivenza quanto più possibile pacifica e serena, anche perché ci possono essere delle conseguenze legali per i trasgressori.
Chi abita in un condominio, a maggior ragione, è tenuto a comportamenti ancora più rigorosi e controllati perché proprio in questo contesto sono presenti divieti e regole molto specifici.
Ecco cosa prevede la legge.
Il regolamento condominiale
Il punto di riferimento per conoscere le regole all’interno di un condominio è sicuramente il regolamento condominiale. Quest’ultimo può infatti prevedere obblighi e divieti specifici e anche delle multe fino a 200 euro per le violazioni (elevabili a 800 euro in caso di recidiva). È quindi indispensabile conoscere le previsioni del proprio regolamento, tuttavia è importante sapere che alcuni divieti per essere validi devono essere approvati all’unanimità:
- frazionamento e unione degli appartamenti;
- modifica della destinazione d’uso degli appartamenti;
- svolgimento di attività commerciali, attività rumorose, attività ricettive;
- chiudere i balconi, stendere i panni, posizionare vasi;
- qualsiasi limite sulle cose e le parti comuni;
- animali domestici.
Per vietare le azioni elencate le disposizioni del regolamento devono essere approvate all’unanimità, non richiesta per altri divieti comunemente inseriti (divieto di fumare in alcune aree, divieto di fare rumore in certi orari e così via). Passiamo ora alle regole generali sempre valide nei condomini.
La destinazione d’uso
Non è possibile alterare la destinazione d’uso di una parte comune del condominio, a meno che ciò sia concesso dall’assemblea condominiale con votazione all’unanimità. Ciò non riguarda soltanto le modifiche vere e proprie dell’area, ma anche semplicemente l’uso non conforme a quello previsto. Per esempio, non è possibile conservare i propri oggetti nel locale adibito alla lavanderia, parcheggiare nel cortile condominiale non adibito allo scopo e così via.
Il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio
Ogni condomino è tenuto a rispettare il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio, senza eseguire interventi che possono compromettere l’estetica o la sicurezza del fabbricato.
Oltre alle eventuali disposizioni contenute nel regolamento locale e in quello condominiale, bisogna tenere conto dell’immagine complessiva della struttura, evitando per esempio tende da sole, verande o altri abbellimenti che non si sposano bene con il contesto generale. Per quanto riguarda la stabilità dell’edificio non si deve pensare soltanto ai possibili lavori, ma anche alla più semplice (e comune) installazione di strutture o modalità d’uso che compromettono la sicurezza. L’esempio più classico è quello della piscina sul balcone che non può compromettere la struttura con il suo peso.
Il godimento delle parti comuni
L’uso delle parti comuni è limitato alla destinazione d’uso e deve essere garantito a ogni condomino in modo paritario. Ognuno deve cioè avere la possibilità di trarre il pieno godimento dell’area o del servizio, senza però pregiudicare il pari diritto altrui.
È un limite che è fondamentale tenere in considerazione nell’uso delle parti comuni, perché bisogna assicurarsi che ciò non impedisca agli altri condomini di esercitare lo stesso diritto. Per esempio, non è possibile occupare tutti i parcheggi condominiali, occupare tutto il terrazzo con lettini per prendere il sole, recintare il giardino impedendo l’accesso agli altri e così via. Un altro esempio comune è l’utilizzo dell’ascensore per tempi prolungati, tanto da bloccarne l’accesso ai vicini.
A tal proposito, tuttavia, si ricorda che è ammessa l’usucapione delle parti comuni, dopo 20 anni di possesso esclusivo pacifico e ininterrotto. Ciò significa che gli altri condomini devono agire formalmente per intimare all’altro di liberare il bene condominiale e consentirne loro il pari godimento. In caso contrario, chi ha violato il divieto potrebbe diventare proprietario esclusivo del bene in questione.
La normale tollerabilità
In condominio, ma di fatto in qualsiasi contesto abitativo in cui ci sono dei vicini, è vietato superare la soglia della normale tollerabilità con le proprie immissioni. Questo vuol dire che rumori, fumi e così via non possono superare quanto considerato accettabile in relazione al contesto, all’ambiente, alle abitudini e all’intensità.
Ciò riguarda anche questioni apparentemente banali, come innaffiare le piante facendo gocciolare l’acqua sul balcone sottostante, infastidire i vicini con il fumo di sigaretta e in generale procurare un fastidio ingiustificato agli altri.
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