Comprare casa: se la vendita salta, la caparra non resta in automatico al venditore. La sentenza del Tribunale di Napoli e gli esempi pratici.
Solitamente quando si firma un contratto preliminare per la compravendita di un immobile si versa una caparra. La paura di tutti coloro che si trovano ad aver versato questa somma (che può essere anche abbastanza ingente) è che se per qualsiasi motivo non si riesce a rispettare la data stabilita per il rogito o nel caso l’affare non si concluda, il venditore possa trattenere il denaro versato.
A stravolgere il pensare comune, però, interviene una sentenza del Tribunale di Napoli del 27 maggio 2026 che ribalta l’automatismo: se entrambe le parti non si adoperano per concludere l’affare il venditore non può trattenere la caparra senza una decisione del giudice. Vediamo il caso e cosa significa per chi deve comprare casa.
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Qual è la differenza tra acconto e caparra?
Il caso e la sentenza
La vicenda esaminata dai giudici di Napoli nasce da un contratto preliminare stipulato per l’acquisto di un immobile. L’acquirente versa un acconto di 40.000 euro e una caparra confirmatoria di 12.000 euro.
Nel contratto viene inserita una data specifica entro la quale stipulare il rogito notarile, il 28 giugno 2019, considerata come data essenziale. Il contratto definitivo non viene mai stipulato e l’acquirente si rivolge al tribunale per chiedere la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione dei 52.000 euro versati.
Il giudice ha precisato che l’indicazione della data come essenziale nel preliminare fa emergere chiaramente la volontà di entrambe le parti di considerare venuto meno l’interesse all’affare decorso tale termine. Quando il termine viene fissato come essenziale, infatti, il contratto si risolve di diritto, a meno che la parte interessata non manifesti entro tre giorni la volontà di eseguire il contratto.
Termine essenziale non sufficiente
Anche se il termine entro cui stipulare il rogito era essenziale, questo non individua automaticamente il responsabile per la mancata conclusione del contratto. A essere decisivo, in questo caso, è il comportamento delle parti.
Nel preliminare era chiaramente previsto che l’acquirente aveva l’obbligo di trovare il notaio e comunicare il luogo e la data della stipula almeno venti giorni prima. Questo adempimento non era stato eseguito, ma il Tribunale aveva evidenziato che anche il venditore aveva mantenuto un atteggiamento passivo non sollecitando la stipula e non costituendo in mora l’acquirente.
Per il giudice, quindi, la mancata stipula non poteva essere attribuita a una sola delle parti e la caparra e l’acconto andavano restituiti.
La caparra si trattiene solo con richiesta formale
Per poter trattenere la caparra confirmatoria è necessario che si verifichi un grave inadempimento attribuibile all’altra parte e serve una domanda giudiziale esplicita. Nel caso preso in esame, invece, il venditore si era limitato a sostenere che aveva il diritto di trattenere i 12.000 euro di caparra senza formulare una richiesta formale. enza questa istanza non scatta l’automatismo di ritenzione della caparra e, quindi, i soldi devono essere restituiti.
Per capire quando si rischia di perdere la caparra facciamo degli esempi pratici.
Marco (il compratore) e Giuseppe (il venditore) fissano come data di scadenza del rogito il 30 ottobre. Marco non cerca il notaio e contatta Giuseppe solo a dicembre. Il venditore, da parte sua, non chiama l’acquirente per informarsi e non lo sollecita a trovare il notaio. In questo caso la vendita salta per la reciproca disattenzione e Giuseppe non potrà trattenere la caparra.
Elena (la venditrice) e Luca (il compratore) fissano la data del rogito entro il 30 ottobre. Elena vede la data avvicinarsi senza avere notizie da Luca, lo chiama e gli invia una diffida ad adempiere tramite raccomandata. Fissa un appuntamento a cui Luca non si presenta e in questo caso, chiedendolo formalmente in sede legale, Elena potrà trattenere la caparra.
Ecco cosa sapere
Fissare il termine per il rogito non basta, occorre attivarsi per iscritto per sollecitare la controparte. Se i solleciti non bastano, bisogna ricordare che la caparra non può essere trattenuta in automatico, ma serve presentare una formale richiesta al giudice. Per essere nel giusto, inoltre, è necessario avere la prova documentale di ogni passaggio.
