Come pagare meno IMU sulle case di lusso

Sull’Imu influisce anche l’obsolescenza del lusso che permette di cambiare la categoria di una casa signorile A/1 in una semplice A/2. Ecco quando è possibile farlo per pagare meno Imu.

Sulle case di lusso l’Imu è sempre dovuta, anche nel caso in cui si tratti dell’abitazione principale in cui il proprietario e il suo nucleo familiare hanno la residenza. Ma esiste un “trucco” catastale, del tutto legale, che permette di non pagare per l’abitazione principale considerata di lusso o di pagare di meno per l’immobile di lusso che risulta come seconda casa.

Gli immobili che sono considerati di lusso e sui quali l’Imu è sempre dovuta sono quelli accatastati con le seguenti categorie:

A/1 (Abitazioni di tipo signorile): In zone di pregio, con rifiniture superiori alla media.
A/8 (Ville): Ville singole o a schiera, spesso con ampi spazi esterni e comfort esclusivi.
A/9 (Castelli, palazzi di eminente pregio storico-artistico): Edifici di grande valore storico-artistico.

Il trucco per pagare meno Imu

La categoria catastale viene definita al momento della costruzione dell’immobile, ma non si tratta di una condizione che, obbligatoriamente, deve essere per sempre. La categoria catastale con il passare del tempo può anche essere variata, ma non tutti lo sanno.

Un immobile signorile costruito negli anni ’50, ad esempio, se non curato e rimodernato, oggi di lusso ha sicuramente poco. Si tratta di un immobile obsoleto e datato. La definizione del lusso con il passare del tempo, infatti, ha cambiato i suoi standard e sono cambiati anche i criteri per definire un immobile di lusso.

Basta una classe energetica troppo bassa (F o G, ad esempio) per giustificare il declassamento di un immobile o il fatto che siano presenti barriere architettoniche. Il proprietario dell’immobile in questione, quindi, può chiedere il declassamento di una casa da categoria A/1 ad A/2. Questo comporta, immediatamente, la riduzione dell’Imu se si tratta di una seconda casa, l’esenzione dal pagamento se si tratta dell’abitazione principale.

Obsolescenza del lusso negli immobili

Proprio come accade per i materiali che si usano per costruire, anche il lusso ha una sorta di data di scadenza. Una casa che negli anni Sessanta rappresentava il non plus ultra del lusso, oggi appare come una semplice casa datata e che non è stata al passo con l’evoluzione. A sancirlo è stata anche la Corte di giustizia tributaria con diverse sentenze che accoglievano ricorsi per il declassamento catastale.

Con la sentenza 627/2/2025 la Corte di giustizia tributaria di Torino ha stabilito una regola generale che ha un impatto enorme sulla realtà immobiliare italiana e sull’Imu. Secondo i giudici la realtà dell’immobile non può rimanere ancorata alla classificazione applicata al tempo della sua costruzione. Basta la mancanza del garage, della portineria, di una classe energetica vantaggiosa o l’accessibilità per i disabili per giustificare il passaggio da una categoria A/1 a una A/2.

Se si riesce a dimostrare che la signorilità dell’immobile c’è solo sulla carta a causa di ascensori non a norma, bassa efficienza energetica, l’assenza di elementi accessori che determinano il concetto di lusso moderno, l’immobile non ha motivazione di rimanere in una classe catastale di lusso. A incidere sulla categoria catastale di un immobile, quindi, è anche il mutare della percezione del lusso.

La Corte ha sottolineato che non esistono atti normativi che cristallizzano la categoria catastale e di fronte a questa lacuna della legge non ci si può basare solo sulle circolari dell’Agenzia delle Entrate e sulla prassi che non possono imporre a un cittadino di pagare le tasse di un immobile di lusso su una casa che di lusso non le è più.

Il test dell’acquisto

Per chiarire la presa di posizione la Corte ha fornito una spiegazione molto semplice rispondendo alla domanda di che immobile acquisterebbe, oggi, una famiglia facoltosa. I requisiti richiesti da una famiglia benestante sono le finiture di pregio, la cabina armadio, la piscina, la sauna. Una casa con un ascensore stretto in cui una sedia a rotelle non entra, una classe energetica F e senza posto auto, anche se situata in zone prestigiose, non sarebbe appetibile per le famiglie facoltose.

Con questa sentenza la Corte ribadisce che l’etichetta che un immobile ha alla sua costruzione non è immutabile, ma deve riflettere l’opinione e la percezione. Se queste cambiano con il passare del tempo a causa dell’obsolescenza del lusso immobiliare, allora la categoria catastale va cambiata, perché quello che era signorile settanta anni fa, oggi non lo è più.