Per non pagare più l’Imu sulla seconda casa basta una scrittura privata e a stabilirlo è una sentenza della Corte di Cassazione. Vediamo cosa dice e le regole per essere esentati dal pagamento.
L’Imu è l’imposta municipale che grava in modo particolare sulla seconda casa, perché nella maggior parte dei casi sull’abitazione principale spetta l’esenzione (a patto che non si tratti di un immobile di lusso). La regola generale vuole, quindi, che sulla seconda casa l’Imu sia sempre dovuta, anche se basta una scrittura privata per non dover più pagare.
L’ordinanza 4329 del 19 febbraio 2025 della Corte di Cassazione fornisce un importante chiarimento sull’Imu e stabilisce che basta anche una scrittura privata per cedere il diritto di abitazione dell’immobile a qualcun altro e non dover più pagare l’imposta. L’Imu, infatti, è l’imposta a livello locale che è tenuto a pagare il proprietario dell’immobile, anche quando è in affitto. Se si ha, però, una casa vuota e si cede il diritto di abitazione a un amico o familiare, si deve pagare lo stesso?
La domanda che ci si pone a questo punto è su chi grava l’imposta, sul proprietario o su chi vive nella casa? Proprio il fatto che in caso di immobile locato a dover pagare è sempre il proprietario, farebbe presumere che è il possesso a stabilire chi è assoggettato all’Imu e non chi abita nella casa, ma non è così.
La Cassazione con la recente ordinanza sottolinea che trasferendo il diritto di abitazione si evita di pagare l’Imu.
Ecco come non pagare l’Imu sulla seconda casa vuota
Trasferendo correttamente il diritto di abitazione dell’immobile e comunicandolo al Comune prima dell’inizio dell’anno fiscale, l’Imu non sarà a carico del proprietario, ma del titolare del diritto di abitazione (che adibendolo ad abitazione principale avrebbe diritto all’esenzione). L’efficacia della variazione decorre solitamente dal momento della firma con data certa, ma la dichiarazione IMU va presentata entro i termini di legge (solitamente il 30 giugno dell’anno successivo). Tuttavia, informare il Comune preventivamente evita accertamenti errati.
Il Comune, a questo punto, non dovrà più attendere il pagamento dell’Imu da parte del proprietario dell’immobile. L’accordo tra proprietario e persona che abita l’immobile, tra l’altro, non deve essere neanche trascritto o supportato da un atto notarile.
In ambito giuridico, infatti, il possesso dell’immobile si riferisce all’uso dell’abitazione. A dover pagare l’imposta è colui che esercita il reale diritto sulla casa. I diversi diritti che si esercitano possono essere di proprietà, di usufrutto, di uso, di abitazione e di superficie.
L’articolo 1026 del Codice Civile prevede che le norme che riguardano l’usufrutto siano applicabili anche per i diritti di uso e di abitazione, diritti che possono essere derivanti o dalla legge (come ad esempio l’assegnazione della casa coniugale solo a uno dei due eventuali proprietari in sede di separazione o divorzio) o dalla espressa volontà delle parti.
Basta una scrittura privata per non pagare l’Imu
Il soggetto che ha una casa vuota per non pagare l’Imu può trasferire il diritto di abitazione a una terza persona. In questo modo il proprietario non è più tenuto a pagare l’Imu e se il titolare del diritto trasferisce la propria residenza nell’immobile può usufruire dell’esenzione Imu per l’abitazione principale. In questo modo l’imposta per quell’immobile non dovrà versarla nessuno se il beneficiario del diritto di abitazione vi stabilisce residenza e dimora abituale. Se manca uno dei due requisiti, a pagare l’IMU sarà il titolare di diritto di abitazione e non il proprietario.
Per il trasferimento della proprietà degli immobili si deve procedere con un atto pubblico o con una scrittura privata. Quest’ultima deve essere trascritta nei registri immobiliari. Secondo l’ordinanza della Cassazione, però, l’omessa trascrizione non incide sul diritto di abitazione acquisito.
L’ordinanza è particolarmente importante perché fa nascere un principio fondamentale: la scrittura privata con data certa, anche non registrata e priva di autenticazione notarile, fa venir meno l’imposizione dell’Imu in capo al proprietario.
Per fare in modo che l’esenzione dal pagamento sia effettiva è necessario che il Comune venga informato prima dell’inizio dell’anno di imposta per trasferire l’onere fiscale sul soggetto che acquisisce il diritto di abitazione. Basta, quindi, una comunicazione scritta e datata al Comune per trasferire l’obbligazione Imu.
La scrittura privata, in ogni caso, deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate (il costo è di circa 200 euro) e dal periodo di imposta successivo a quello in cui è stata presentata comunicazione al Comune, il soggetto passivo Imu diventa colui che ha diritto di abitazione (che se trasferisce la residenza nell’immobile gode dell’esenzione prima casa).
Il caso preso in esame
L’ordinanza 4329 del 19 febbraio 2025 nasce dal caso di un contribuente romano che ha concesso il diritto di abitazione su un immobile posseduto alla moglie, per 10 anni. Il diritto di abitazione individua il diritto reale di abitare presso un immobile di proprietà di un altro soggetto. Il contribuente non era ricorso al notaio per trasferire il diritto, ma aveva predisposto una scrittura privata versando regolarmente l’imposta di registro. Al momento della notifica al Comune, però, l’ente non aveva accettato la spiegazione e per questo motivo la questione è finita all’attenzione della Corte di Cassazione.
Il Comune di Roma lamentava la mancanza di trascrizione della scrittura privata invocando una precedente ordinanza che precisava che il diritto di abitazione in scrittura privata priva di data certa era opponibile dal Comune.
La Cassazione, però, ha fatto notare che il caso in questione si discostava da quello attuale poiché il contribuente aveva registrato la scrittura privata che era stata comunicata anche all’ente impositore assumendo data certa.
In base agli articoli 2643 e 2644 del codice civile non è necessaria la trascrizione per opporre la scrittura privata a tutti i terzi, ma solo a chi vanta un diritto reale sull’immobile. Il Comune non rientra tra i terzi tutelati dagli effetti della trascrizione poiché non vanta alcun diritto reale sul bene. Proprio per questo la trascrizione è irrilevante ai fini del trasferimento dell’obbligo tributario.
Secondo l’ordinanza 4329/2025 della Cassazione, la scrittura privata registrata (che conferisce data certa) è sufficiente per trasferire il diritto di abitazione e, di conseguenza, l’obbligo fiscale IMU. Non è necessaria la trascrizione nei registri immobiliari né l’atto notarile per opporre il trasferimento al Comune. Il proprietario cessa di essere il soggetto passivo, che diventa invece il titolare del diritto di abitazione. Se quest’ultimo vi stabilisce la residenza, l’immobile diventa per lui ’abitazione principale’, usufruendo dell’esenzione totale.
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