Estinzione anticipata del mutuo: tutto quello che devi sapere

Antonella Ciaccia

22/06/2022

22/06/2022 - 17:53

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L’estinzione anticipata di un mutuo può essere totale o parziale. Facciamo chiarezza sulla procedura da seguire per restituire alla banca il capitale residuo prima della scadenza.

Estinzione anticipata del mutuo: tutto quello che devi sapere

Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo e «bruciare le tappe» per rimborsare tutte le rate del mutuo prima della scadenza fissata in sede di sottoscrizione del contratto di finanziamento.

È questo il concetto base di estinzione anticipata del mutuo; una soluzione concreta, approntata per alleggerire il bilancio reddituale e per alleviare l’onere di una rata mensile fissa. In altre parole, tramite questo strumento si può decidere di estinguere parzialmente o totalmente il debito residuo prima della scadenza pattuita in sede di conclusione del contratto di mutuo.

Ma si tratta di un vantaggio o di un aggravio di costi? La possibilità di sfruttare a proprio vantaggio l’estinzione anticipata del mutuo rappresenta un modo assolutamente conveniente solo se si ha a disposizione un’improvvisa entrata di denaro.

Vediamo allora in questa guida come fare l’estinzione anticipata del mutuo, quali sono le tipologie più diffuse nella prassi commerciale, quali sono le penali che potrebbero essere applicate dal mutuatario e quali sono i vantaggi e gli svantaggi.

Estinzione anticipata del mutuo: come fare?

Dopo aver sottoscritto un contratto di mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa, ai soggetti mutuatari che vorrebbero rimborsare il mutuo, è data la possibilità di estinguere totalmente o parzialmente il contratto.

Si tratta di una soluzione che allevia dall’onere economico di veder gravare il proprio bilancio economico con il peso delle rate di rimborso del debito residuo alla banca mutuataria.

L’iter per procedere con l’estinzione anticipata del mutuo è semplice e veloce. Basta compilare e depositare presso la propria banca l’atto notorio o la dichiarazione sostitutiva dell’atto.

Un utile suggerimento è quello di richiedere alla banca il conteggio di anticipata estinzione o di rimborso parziale del mutuo. Nel prospetto deve essere riportato il debito residuo da versare e il termine di validità del computo stesso.

Estinzione anticipata mutuo: totale o parziale?

Nella prassi operativa esistono diverse soluzioni concrete per estinguere il mutuo. Si parla di estinzione totale nel caso in cui si voglia estinguere tutto il debito residuo: in tale caso occorre coprirlo con una somma depositata e a disposizione.

L’estinzione totale corrisponde, dal punto di vista pratico, alla totale chiusura del contratto di mutuo e la somma da restituire include l’ammontare del capitale residuo (come risulta dall’ultimo piano di ammortamento). Inoltre, a tale importo si devono aggiungere le spese amministrative dei conteggi di estinzione anticipata che possono essere addebitate dalla banca.

La maggior parte delle banche si tutela dalla mancata percezione degli interessi con la possibilità di inserire, tra le varie clausole contrattuali, la richiesta della corresponsione degli interessi maturati nel lasso temporale che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata ed il giorno in cui avviene l’estinzione.

Come procedere con il computo? Basta semplicemente moltiplicare il debito residuo per il numero di giorni e per il saggio di interesse giornaliero.

In alternativa, è possibile presentare anche la richiesta di estinzione parziale del mutuo che consenta di ridurre il valore della rate di rimborso del mutuo oppure di accorciare il periodo di restituzione delle rate. In effetti, la maggior parte dei contratti di mutuo consentono di optare per il mantenimento dello stesso importo rateale in cambio di una netta riduzione della durata residua del debito.

Nel caso in cui il contratto di mutuo preveda una penale di estinzione anticipata, questa deve essere computata solo sulle sole somme anticipate al soggetto mutuante.
Da non sottovalutare la procedura di ricalcolo del piano di ammortamento nel caso di estinzione parziale del mutuo, specie se il piano di ammortamento è alla francese.

Ricordiamo che se il piano di ammortamento è alla francese ogni rata prevede il pagamento della quota di capitale crescente col passare del tempo e, una quota di interessi che decresce.

Sono previste penali per l’estinzione anticipata?

Niente paura! Fino a qualche anno fa chi optava per l’estinzione anticipata del mutuo si trovava dinanzi alla scarsa convenienza economica di avviare l’iter stesso.

L’applicazione di esose penali e di ingiustificate spese e oneri risultati dal prospetto di computo rendevano assolutamente non conveniente la procedura di estinzione del mutuo, sia che si trattasse di quella totale che parziale.

Fortunatamente, a partire dal 2 febbraio 2007 con l’entrata in vigore della legge Bersani (legge n.40/2007) è stata definitivamente introdotta una forma di tutela del consumatore creditizio. Il soggetto mutuatario che estingue anticipatamente il mutuo ipotecario non deve corrispondere alla banca mutuante alcuna penale.

Tuttavia, prima di sottoscrivere il contratto per l’erogazione del mutuo ipotecario, è buona prassi prendere visione delle clausole contrattuali che possono celare qualche forma di tutela per la banca mutuante, nel caso in cui si estingua in anticipo il mutuo.

Per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007, le penali sono invece previste, ma sempre la legge 40/2007 ha introdotto una riduzione delle stesse e un tetto massimo. Se la penale prevista dal contratto è superiore a tale tetto, il mutuatario può richiedere alla banca di abbassarlo sino al limite fissato dalla legge e la banca non può rifiutarsi di applicare la riduzione.

Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche il funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo. Il limite massimo per le penali di estinzione dipende dal tipo di contratto di mutuo stipulato:

  • per i mutui a tasso variabile, la penale massima è pari allo 0,50% prima del terz’ultimo anno di ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento;
  • per mutui a tasso fisso stipulati prima del 1 gennaio 2001, i parametri sono identici a quelli per il mutuo a tasso variabile;
  • per i finanziamenti accesi successivamente al 2001, la penale massima è pari all’1,90% nella prima metà dell’ammortamento, all’1,50% nella seconda metà dell’ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e pari allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento.

Per quel che concerne i mutui a tasso misto si fa riferimento ai tetti massimi descritti sopra in base al tipo di tasso applicato al momento dell’estinzione.

Se il contratto di mutuo prevede penali più alte rispetto a quelle elencate, il mutuatario può richiederne la riduzione fino all’importo massimo consentito: la banca non può rifiutarsi di applicare questo adeguamento.

Vantaggi e svantaggi dell’estinzione anticipata

Nonostante la modifica normativa introdotta con la legge Bersani, occorre comunque fare attenzione e verificare l’effettiva convenienza economica dell’estinzione anticipata del mutuo. Tra le varie clausole inserite nel contratto di mutuo potresti infatti trovare delle limitazioni.

In caso di estinzione parziale anticipata del mutuo, il mutuatario deve verificare se effettivamente riceverà come beneficio una riduzione dell’importo della rata o una riduzione della durata del finanziamento.

Nel caso in cui il piano di ammortamento sottoscritto sia alla francese, l’estinzione parziale anticipata è conveniente solo se effettuata nella prima parte del piano di ammortamento.

Nel caso in cui si voglia procedere con l’estinzione parziale anticipata nella parte finale del piano di ammortamento, non c’è alcun vantaggio economico dato che non si beneficia di alcun risparmio.

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